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DongwonDevelopment · 건설·건자재 · 코스닥 · 리포트 2026-06-18
창립 51년 부·울·경 주택 1위 건설사 동원개발이 수도권 재진출·공공수주 확대로 성장 모멘텀을 모색하는 한편, 지방 자체사업 미분양 장기화와 마이너스 영업현금흐름 해소가 단기 재무 안정성의 핵심 과제로 부상하고 있다.
동원개발은 1975년 부산에서 창립해 51년간 약 8만 8,000가구를 공급하며 부·울·경 시공능력평가 1위를 장기 유지해 온 중견 주택 건설사다. 자체 브랜드 '동원로얄듀크'·'비스타동원'을 중심으로 민간 공동주택 분양(자체시행+시공), 도급공사, 공공공사(관급)라는 세 축으로 사업을 운영한다. 분양 자체사업은 매출 비중이 높고 마진 변동성도 크며, 시장 여건에 따라 현금흐름에 직접적인 영향을 미친다. 공공공사 부문은 LH·지자체 발주 물량 중심으로 수주잔고를 안정적으로 보완하는 역할을 담당한다. 최근에는 건설을 넘어 부동산 개발·금융·레저 등으로 사업 영역을 확장하며 수익 다각화를 추진 중이다. 본사는 부산광역시 수영구에 위치하며 주요 신용평가 기관으로부터 최고 등급을 유지하는 등 동급 지방 건설사 대비 차별화된 재무 건전성을 보유하고 있다. 2025년 3월에는 울산 우정8지구(6차) 주상복합 신축공사를 약 1,867억원에 수주해 울산 시장 내 입지를 재확인했다. 수도권에서는 2022년 서울사무소 철수 이후 약 3년 만에 평택 브레인시티 사업(도급계약액 약 4,254억원)으로 재진출을 본격화하고 있으며, LH 고양창릉(약 690억원)·서부산 행정복합타운(약 720억원) 등 공공수주도 병행하고 있다.
연결 연간 매출은 2023년 7,366억원 정점 이후 2024년 5,204억원, 2025년 3,873억원으로 2년 연속 감소해 정점 대비 약 47% 축소됐다. 영업이익률은 2022년 14.4%(영업이익 839억원)에서 2023년 4.1%(300억원), 2024년 4.0%(210억원), 2025년 4.4%(171억원)로 급락한 후 횡보 중이다. 이는 에코델타시티 조성공사 등 고마진 관급공사의 준공 물량 감소와 지방 자체사업 미분양에 따른 비용 부담이 복합 작용한 결과다. 지배주주 귀속 순이익은 2022년 669억원에서 2023년 426억원, 2024년 183억원으로 감소 후 2025년 262억원으로 소폭 회복했으며, 이는 영업이익 감소에도 불구하고 비영업손익 개선이 기여한 것으로 보인다. 분기별로는 2025년 1~4분기 영업이익이 각각 45억·43억·45억·38억원으로 연중 안정적 흐름을 유지했으나, 2026년 1분기에 매출 745억원·영업이익 54억원(OPM 7.3%)을 기록해 분기 기준 뚜렷한 마진 개선을 보였다. 매출이 전년 동기(908억원) 대비 18% 감소하는 가운데서도 이익 효율이 상승한 것은 수익성 높은 도급·공공공사 비중 확대 효과로 해석된다. 영업활동현금흐름은 2022년 +2,187억원에서 2023년 -756억원, 2024년 +961억원, 2025년 -442억원으로 큰 변동성을 보이며 지방 미분양 재고 누적이 현금 유출의 주된 원인이다. 연결 부채비율은 2024년 31.7%에서 2025년 40.2%로 상승했으나 절대 수준은 낮은 편이며, 별도 기준 유동비율 681.5%(2025년 상반기)로 단기 유동성은 양호한 상태를 유지하고 있다.
한국건설산업연구원은 2026년 국내 건설수주를 전년 대비 4.0% 증가한 231.2조원, 건설투자를 2.0% 증가한 270조원으로 전망하며 2025년 대비 점진적 회복을 예상한다. 다만 2026년 4월 건설기성은 전년 동월 대비 1.1% 감소하는 등 실물 회복이 수주 반등을 후행하고 있어 체감 경기는 여전히 위축 구간에 있다. 주택시장은 수도권 매매가격 2~3% 상승, 지방 보합 또는 소폭 하락이 전망되며 양극화가 더욱 심화될 것으로 분석된다. 국토부 SOC 예산이 역대 최대 수준(62.8조원)으로 편성됐고 LH 발주량 증가가 예상돼 공공수주 의존도가 높은 지방 중견 건설사에는 상대적으로 유리한 환경이 형성되고 있다. 반면 2026년 4월 건설공사비지수가 전년 동월 대비 4.4% 상승하며 역대 최고 수준을 유지해 원가 부담이 지속되고 있다. 부동산 PF 연체율이 여전히 4%대를 유지하고 있어 미분양 다수 보유 시행사의 자금 조달 환경은 타이트한 상황이며, 신규 자체사업 추진 시 금융 조달의 높은 문턱이 지속될 전망이다.
| 주가 | ₩2,185 |
|---|---|
| 시가총액 | 1,984억원 |
| PER | 7.4 |
| PBR | 0.19 |
| ROE | 2.5% |
| 배당수익률 | 4.12% |
동원개발은 창립 51주년을 기점으로 수도권과 울산을 양축으로 하는 '투트랙 확장' 전략을 본격화하고 있다. 수도권에서는 평택 브레인시티 비스타동원(지하 2층~지상 최고 35층, 11개동 1,186가구) 선착순 분양이 진행 중이나 청약 부진이 지속되고 있어, 회사는 장기 사업으로 접근하며 추가 차입 없이 보유 현금으로 공사비를 충당하겠다는 입장이다. 2025년 상반기 말 별도 기준 현금성 자산 약 1,707억원과 유동비율 681.5%가 이를 뒷받침한다. 울산에서는 신복역 비스타 메트로 분양이 준비 중으로, 울산 주택시장이 최근 1년간 뚜렷한 매매가 반등과 매수심리 회복 흐름을 보이고 있어 지방 사업장 중 기대감이 가장 높은 단지다. 공공부문에서는 LH 고양창릉(약 690억원)·서부산 행정복합타운(약 720억원) 수주 확보에 이어 도급공사 입찰 전담팀 강화를 통해 수주잔고 다변화를 추구하고 있다. 2026년 역대 최대 SOC 예산이 하반기 집행에 들어가면 관급공사 추가 수주 기회가 확대될 전망이어서, 연내 수주잔고 업데이트가 실적 가시성의 중요한 지표가 될 것이다.
현재 주가는 주당순자산(BPS 11,795원) 대비 역대 이례적인 수준의 할인 구간에서 거래되고 있으며, 이는 코스닥 건설 업종 내에서도 낮은 편에 속하는 자산 대비 시장가치다. 이익 배수 역시 2022년 건설 호황기와 비교해 사이클 저점에 가까운 구간에 있으나, 2026년 1분기를 기점으로 분기 마진 개선이 나타나고 있어 이익 추세 변화 여부가 중요한 관찰 포인트다. 주당 배당금(DPS) 90원은 DART 공시 기준으로, 현재 주가 수준에서 업종 평균을 상회하는 배당수익률을 형성하고 있다는 점은 보유 측면에서 의미 있는 요소다. 다만 영업현금흐름의 사이클 변동성이 크고 자체사업 미분양 해소 시점이 불확실한 건설업 특성상, BPS 대비 할인 폭 자체를 단순 저평가로 해석하기보다 이익과 현금흐름 회복 궤도를 병행하여 점검하는 것이 합리적이다.
2026년 국토부 SOC 예산이 역대 최대 수준으로 편성되었고, 철도·지역개발·공공주택 중심의 공공 발주 확대가 예상된다. 동원개발은 LH 고양창릉(약 690억원)·서부산 행정복합타운(약 720억원)에 이어 울산 우정8지구(약 1,867억원) 등 이미 공공·도급 물량을 상당 확보했다. 공공공사는 분양 리스크 없이 안정적인 현금흐름을 제공해, 자체사업 편중 위험을 줄이고 분기 이익 변동성을 낮추는 구조적 완충재로 작용한다.
2025년 말 연결 기준 부채비율 40.2%, 지배주주 자기자본 약 1조 597억원으로 동급 규모 지방 건설사 중 재무건전성이 상위권이다. 별도 기준 유동비율 681.5%(2025년 상반기)와 현금성 자산 약 1,707억원(2025년 상반기)은 평택 브레인시티 공사비 자체 조달과 추가 수주 이행 능력을 뒷받침한다. 주요 신용평가 기관 최고 등급 유지로 PF 금융 조달 문턱도 대형 건설사와 경쟁 가능한 수준이다.
2026년 1분기 영업이익률 7.3%는 2025년 4개 분기 평균(약 4.5%)을 크게 상회하며, 매출이 전년 동기 대비 18% 줄어드는 국면에서 달성한 이익 효율 개선이라는 점에서 의미가 있다. 수익성 높은 도급·공공공사 비중 확대가 실질적인 마진 개선으로 이어지고 있음을 시사한다. 이 추세가 하반기에도 유지된다면 연간 영업이익률은 2025년 대비 한 단계 더 개선될 가능성이 있다.
냉정역 비스타동원(0.44:1), 울산 무거 비스타동원 등 지방 자체사업장 미분양에 이어 평택 브레인시티(0.04:1)까지 청약 극저조를 기록하며 2025년 영업현금흐름이 -442억원으로 재차 마이너스 전환됐다. 자체사업 분양수익이 전년 동기 대비 대폭 감소한 상태에서 공사비를 현금으로 충당해야 하는 구조는 유동성을 단계적으로 소진시킬 수 있다. 지방 미분양 해소 시점이 불확실한 만큼 현금흐름 회복 일정도 가늠하기 어렵다.
연간 매출은 2023년 7,366억원 정점에서 2025년 3,873억원으로 약 47% 감소했으며, 2026년 1분기 매출도 전년 동기 대비 18% 감소했다. 자체사업 분양수익 급감 속에서 도급·공공수주 확대만으로 외형을 반등시키려면 상당한 수주잔고 축적이 선행되어야 한다. 수주잔고가 충분히 쌓이기 전까지 매출 회복 시점을 구체적으로 가늠하기 어렵다는 점이 이익 전망의 불확실성을 높인다.
대한건설정책연구원·한국건설산업연구원 모두 2026년 수도권 주택 2~3% 상승, 지방 보합 또는 소폭 하락을 전망하며 양극화 심화를 경고하고 있다. 동원개발의 전통 사업 기반인 부·울·경이 여전히 미분양 압력 속에 있으며, 수도권 재진출 첫 사업지인 평택도 외곽 입지 특성상 수도권 핵심 지역 대비 분양 리스크가 상대적으로 높다. 분양 시장 내 입지·브랜드 경쟁력에 따른 옥석 가리기가 심화되면서 중견 건설사의 경쟁 지위가 추가 시험대에 오를 수 있다.
동원개발은 51년의 지역 브랜드 신뢰도와 낮은 부채비율(40.2%)·풍부한 보유 현금을 바탕으로 건설 경기 침체 속에서도 재무 안정성을 유지하는 견실한 중견 건설사다. 2026년 1분기 영업이익률 7.3% 달성은 공공·도급 비중 확대 전략이 실제 수익성 개선으로 이어지고 있음을 보여주는 긍정적 신호다. 역대 최대 SOC 예산 집행과 울산 주택 시장 반등이라는 외부 환경도 하반기 사업 전개에 우호적인 요인으로 작용할 수 있다. 반면 지방 자체사업 미분양 장기화에 따른 영업현금흐름 마이너스 기조, 2023년 정점 대비 매출 47% 감소, 평택 브레인시티 청약 부진은 이익 가시성을 단기적으로 제약하는 핵심 과제다. 주당순자산(BPS 11,795원) 대비 깊은 주가 할인은 이익·현금흐름 회복 시 반영 여지가 있음을 의미하지만, 건설 사이클 특성상 자체사업 분양 회복 시점과 공공·도급 수주잔고 확대 속도가 핵심 변수다. 이 두 축의 회복 속도가 향후 기업 가치 재평가의 방향성을 결정짓게 될 것이다.
English version
Dongwon Development, the top housing builder in the Busan/Ulsan/South Gyeongsang region with 51 years of history, is seeking growth momentum through metropolitan re-entry and expanded public-sector contracts, while resolving prolonged regional unsold inventory and negative operating cash flow remains the critical near-term financial challenge.
Dongwon Development, founded in Busan in 1975, has supplied approximately 88,000 housing units over 51 years and has long held the top position in construction capability rankings across the Busan/Ulsan/South Gyeongsang region. Operating under its 'Dongwon Royal Duke' and 'Vista Dongwon' brands, the company runs three business pillars: proprietary residential development (self-financed development plus construction), contracted construction, and public-sector (government-commissioned) construction. Its self-developed projects carry the highest margins but the greatest cash-flow volatility, responding directly to pre-sale and occupancy conditions. The public construction arm, anchored by LH and municipal government orders, plays a stabilizing role in the project backlog. Beyond construction, the company has been expanding into real estate development, financial services, and leisure to diversify revenues. Headquartered in Suyeong-gu, Busan, it maintains top-tier credit ratings, distinguishing itself financially from regional mid-tier peers. The March 2025 contract win for Ulsan Ujong District 8 Phase 6 mixed-use development (~KRW 186.7bn) reaffirmed its standing in Ulsan. The company formally re-entered the metropolitan market after closing its Seoul office in 2022, through the Pyeongtaek Braincity project (contract value ~KRW 425.4bn), supplemented by public-sector wins at LH Goyang Changreung (~KRW 69bn) and West Busan administrative complex (~KRW 72bn).
Consolidated annual revenue peaked at KRW 736.6bn in 2023 and has since declined sharply to KRW 520.4bn in 2024 and KRW 387.3bn in 2025—a roughly 47% contraction from the peak over two years. Operating margin collapsed from 14.4% (operating profit KRW 83.9bn) in 2022 to the 4.0%–4.4% range in 2023–2025, driven by a decline in high-margin government construction completions (e.g., Eco Delta City) and mounting costs from unsold regional self-developed units. Net profit attributable to controlling shareholders fell from KRW 66.9bn in 2022 to KRW 18.3bn in 2024 before recovering to KRW 26.2bn in 2025, suggesting non-operating income improvements partially offset the operating shortfall. On a quarterly basis, the four 2025 quarters recorded stable operating profit of KRW 4.5bn / 4.3bn / 4.5bn / 3.8bn. In 2026Q1, however, the company posted revenue of KRW 74.5bn and operating profit of KRW 5.4bn (OPM 7.3%)—a clear margin improvement despite a year-on-year revenue decline of ~18% from KRW 90.9bn—indicating a higher share of profitable contracted and public construction work. Operating cash flow exhibited large swings: +KRW 218.7bn in 2022, -KRW 75.6bn in 2023, +KRW 96.1bn in 2024, and -KRW 44.2bn in 2025, with regional unsold inventory accumulation as the primary cash outflow driver. The consolidated debt ratio rose from 31.7% in 2024 to 40.2% in 2025, though it remains at a modest absolute level; the separate-basis current ratio of 681.5% (mid-2025) confirms solid near-term liquidity.
The Korea Construction Industry Research Institute projects 2026 domestic construction orders to increase 4.0% year-on-year to KRW 231.2 trillion and construction investment to rise 2.0% to KRW 270 trillion, marking a gradual recovery from 2025's steep contraction. However, construction completions (giseong) fell 1.1% year-on-year in April 2026, indicating that physical recovery is lagging behind the order rebound, leaving sentiment indicators still in contraction territory. The housing market is expected to remain bifurcated: metropolitan prices are forecast to rise 2–3% while regional markets face flat to mildly negative conditions, with the divergence intensifying further. The Ministry of Land's SOC budget has been set at a record high (~KRW 62.8 trillion), and LH order volumes are expected to increase—a relatively favorable environment for regionally concentrated mid-sized builders with public-sector exposure. Conversely, the construction cost index surged 4.4% year-on-year in April 2026, sustaining elevated cost pressure. Real estate PF delinquency rates remain in the 4% range, keeping financing conditions tight for developers carrying large unsold inventories and maintaining a high bar for new self-development project financing.
| Price | ₩2,185 |
|---|---|
| Market cap | ₩0.20T |
| P/E | 7.4 |
| P/B | 0.19 |
| ROE | 2.5% |
| Dividend yield | 4.12% |
Dongwon Development is formalizing its 'two-track expansion' strategy marking its 51st anniversary, targeting both the metropolitan market and Ulsan as growth axes. In the metropolitan market, selective subscription for the Pyeongtaek Braincity Vista Dongwon project (up to 35 floors, 11 buildings, 1,186 units) is ongoing but remains subdued; management has stated its intention to treat this as a long-term project and fund construction from existing cash without taking on additional debt—supported by a standalone cash position of approximately KRW 170.7bn and a current ratio of 681.5% as of mid-2025. In Ulsan, the planned Sinboknyeok Vista Metro pre-sale is in preparation, and given Ulsan's visible housing price rebound and improving buyer sentiment over the past year, it stands as the most anticipated regional project. On the public front, beyond securing the LH Goyang Changreung (~KRW 69bn) and West Busan administrative complex (~KRW 72bn) contracts, the company is strengthening its dedicated contracting team to diversify its project backlog away from self-development concentration. As the record-high 2026 SOC budget moves into execution in the second half of the year, incremental public-sector order opportunities should expand—making backlog updates over the remainder of the year a key metric for earnings visibility.
The current share price trades at a historically exceptional discount relative to book value (BPS KRW 11,795), placing it among the lower market-to-book readings within the KOSDAQ construction sector. The earnings multiple is near the lower end of the range observed during the post-2022 cycle downturn, though the quarterly margin improvement visible from 2026Q1 onward makes the direction of the earnings trend a key observation point. The DPS of KRW 90 (per DART disclosure) generates a yield at current price levels that stands above the sector average, lending a meaningful income component. That said, given substantial operating cash flow volatility across construction cycles and uncertainty over the timing of unsold inventory absorption, interpreting the deep book-value discount as a straightforward undervaluation signal is best accompanied by concurrent tracking of earnings and cash flow recovery trajectories.
The 2026 Ministry of Land SOC budget has been set at a record high, with expanded public-sector orders expected in railways, regional development, and public housing. Dongwon has already secured significant public and contracted volumes—including LH Goyang Changreung (~KRW 69bn), West Busan administrative complex (~KRW 72bn), and Ulsan Ujong District 8 (~KRW 186.7bn). Public construction provides stable cash flows without pre-sale risk, acting as a structural buffer that reduces self-development concentration and lowers quarterly earnings volatility.
With a 2025 year-end consolidated debt ratio of 40.2% and controlling-shareholder equity of approximately KRW 1.060 trillion, Dongwon ranks among the better-capitalized regional mid-sized builders. A separate-basis current ratio of 681.5% (mid-2025) and approximately KRW 170.7bn in cash equivalents (mid-2025) support self-funded construction for Pyeongtaek Braincity and the capacity to execute additional contracts. Maintaining top-tier credit ratings from major agencies keeps the PF financing threshold competitive with larger builders.
The 2026Q1 operating margin of 7.3% significantly exceeded the four-quarter 2025 average of ~4.5%, and is all the more meaningful because it was achieved during a period of 18% year-on-year revenue decline. It signals that higher-margin contracted and public construction is producing tangible profitability gains. If this trend is sustained through the second half, the full-year operating margin has the potential to improve beyond 2025 levels.
Following large-scale unsold inventories at Naengjeongnyeok Vista (0.44:1 subscription) and Ulsan Mugeo Vista, the Pyeongtaek Braincity project recording a near-zero 0.04:1 rate pushed 2025 operating cash flow back to negative KRW 44.2bn. Funding construction costs from cash reserves while self-development pre-sale revenues have dropped sharply creates a structure that gradually depletes liquidity. With the timing of regional unsold unit absorption highly uncertain, cash flow recovery is difficult to schedule.
Annual revenues have declined roughly 47% from the 2023 peak of KRW 736.6bn to KRW 387.3bn in 2025, with 2026Q1 revenue falling a further 18% year-on-year. Recovering the top line through contracted and public orders alone—without a material recovery in self-developed pre-sales—requires substantial prior backlog accumulation. Until backlog builds to a level sufficient to underpin a visible revenue recovery, the timeline remains difficult to estimate, elevating earnings forecast uncertainty.
Both the Korea Construction Policy Research Institute and the Korea Construction Industry Research Institute project a deepening 2026 divide: metropolitan housing +2–3%, regional markets flat to mildly negative. Dongwon's traditional Busan/Ulsan/South Gyeongsang core remains under unsold inventory pressure, while its first metropolitan re-entry site in Pyeongtaek—being in an outer metropolitan location—faces relatively higher pre-sale risk than central Seoul submarkets. As market selection increasingly favors location and brand strength, the competitive standing of mid-tier builders faces additional tests.
Dongwon Development is a financially sound mid-sized builder backed by 51 years of regional brand trust, a modest 40.2% debt ratio, and ample cash reserves that enable it to maintain stability through the current construction downturn. The 7.3% operating margin achieved in 2026Q1 is a positive signal that the strategy of shifting portfolio weight toward public and contracted construction is producing tangible profitability improvement. The record-high SOC budget deployment and Ulsan's housing market recovery are also favorable external factors for the second half. Conversely, persistently negative operating cash flow driven by prolonged regional unsold inventories, a 47% revenue contraction from the 2023 peak, and the near-zero subscription rate at Pyeongtaek Braincity remain core constraints on near-term earnings visibility. The deep discount of the share price to book value (BPS KRW 11,795) implies potential rerating capacity if earnings and cash flow recover, but given construction cycle dynamics, the pace of regional pre-sale recovery and the speed of public/contracted backlog accumulation are the decisive variables. How quickly these two axes recover will determine the direction of any future revaluation.
본 리포트는 공시(DART)·시장 데이터(KRX) 기반의 AI 생성 정보 자료이며 투자 권유가 아닙니다.
This report is AI-generated from public disclosures (DART) and market data (KRX) for informational purposes only. It is not investment advice.
데이터 기준 2026-08-07 · KOSAI
(full report)