KOSAI — AI 종목 리서치 · 인터랙티브 리포트 ↗ · 전체 종목
DongwonDevelopment · 건설·건자재 · 코스닥 · 리포트 2026-09-05
매출은 자체사업 공백으로 축소되는 흐름이 이어지고 있지만 순이익은 저점을 지나 회복세를 보이고 있어, 보유 용지의 사업화 시점이 향후 실적의 관건으로 남아 있다.
동원개발은 1975년 설립돼 부산 지역 최초로 주택건설면허를 취득한 뒤 부산·울산·경남(부울경) 지역 1위 자리를 지켜온 종합건설사로, 1994년 코스닥시장에 상장됐다. 회사는 토지를 미리 확보해 개발부터 시공, 분양까지 직접 수행하는 자체사업으로 성장해왔으며, 창업주인 장복만 회장이 분양 5~6년 전 택지를 확보하고 기초설계까지 직접 검토하는 방식을 오랫동안 유지해왔다. 다만 최근 몇 년간 자체사업의 매출 기여도가 급격히 낮아지면서 사업구조가 관급공사·도급공사 중심으로 재편됐고, 이 과정에서 부산은행 부행장 출신인 박영봉 사장이 각자대표로 합류해 금융·개발 관리 역량을 보완하고 있다. 브랜드로는 '동원로얄듀크'와 '비스타동원'을 사용하며, 현재 창원무동, 해운대 중동, 경성대부경대역비스타동원 등을 시공 중이고 수주잔고는 약 2조원대를 유지하고 있다. 지역 기반에서 벗어나기 위한 시도로 2019년 서울사무소를 개소했다가 공사비 상승과 경기침체로 철수한 뒤, 최근 평택 브레인시티 공동주택 개발사업을 통해 수도권 재진입을 다시 시도하고 있다. 최대주주는 2세인 장호익 부회장(지분 16.65%)이며 창업주 장복만 회장(0.95%)이 대표이사직을 계속 유지하는 독특한 지분·경영권 분리 구조를 20년 넘게 이어오고 있다. 경쟁구도상으로는 시공능력평가에서 2018년부터 8년간 지역 1위를 지켜온 지역 맹주이지만, 전국구 대형 건설사와 비교하면 매출 규모와 수도권 사업 비중에서 격차가 있다. 최근에는 도급공사 입찰 전담팀을 강화해 자체사업 공백을 관급·민간 도급 물량으로 만회하는 전략을 병행하고 있다.
2025년 연결 매출액은 3,873억원으로 2024년 5,204억원 대비 25.6% 감소했다. 같은 기간 영업이익은 171억원으로 전년 210억원보다 줄었지만 영업이익률은 4.4%로 2024년 4.0%보다 소폭 개선됐다. 지배주주 순이익은 261억원으로 2024년 183억원 대비 늘어나 2024년의 저점을 지나 이익 회복 흐름이 나타났다. 다만 2022년(669억원)과 2023년(426억원)의 순이익 수준과 비교하면 여전히 낮은 구간이다. 분기별로는 2025Q2 매출 1,054억원에서 2025Q3 972억원, 2025Q4 939억원, 2026Q1 745억원, 2026Q2 698억원으로 5개 분기 연속 매출이 축소되는 흐름이 이어지고 있다. 반면 지배주주 순이익은 2025Q3 83억원, 2025Q4 56억원, 2026Q1 61억원, 2026Q2 59억원 등으로 매출 감소 폭에 비해 상대적으로 안정적인 흐름을 보였다. 특히 2026Q2는 영업이익이 19.5억원에 불과했음에도 순이익이 58.9억원을 기록해 영업외 부문의 기여가 순이익 방어에 상당한 역할을 한 것으로 해석된다. 연간 현금흐름을 보면 2025년 영업활동현금흐름은 -442억원으로 2024년 +961억원에서 적자로 전환했는데, 이는 자체사업장의 미분양 재고 부담과 분양수익 감소가 반영된 결과로 풀이된다.
국내 건설업은 2025년 건설투자가 약 9% 감소한 뒤 2026년에는 약 2% 증가한 269조원으로 제한적 반등에 그칠 전망이라는 분석이 나온다. 회복 동력은 2026년 SOC 예산이 전년 대비 7.9% 증가하는 등 공공 발주 확대에서 주로 나올 것으로 예상되며, 민간 부문은 고금리로 인한 금융비용 부담·규제 강화·미분양 누적 등으로 전반적 회복 속도는 제한적일 전망이다. 지역별로는 수도권은 공급 지연과 매수심리 회복으로 2~3% 내외 상승이 예상되며, 지방은 보합 또는 소폭 하락이 전망되는 등 양극화가 뚜렷하다. 실제로 국토교통부 집계 결과 4월 말 기준 미분양 주택은 6만 5179호로 이 중 전체의 73% 수준인 4만 7881호가 비수도권에 쏠려있다는 통계도 이런 흐름을 뒷받침한다. 2026년 들어서도 연초 분양에 나섰던 중견·중소 건설사들이 줄줄이 흥행 참패를 겪고 있다. 부동산 규제와 공사비 상승 겹악재 속에 미분양까지 대거 발생하면서 매년 불거졌던 건설 위기설이 재점화될 조짐을 보였다는 보도가 있었다. 동원개발이 속한 부산·울산·경남권은 대표적인 비수도권 시장으로, 회사 자체 사업장에서도 이런 지역 편중의 영향이 관측되고 있다. 반면 건설업은 새로운 주거용 부동산 사이클 진입 가능성이 제기되고 있으며 공급 부족과 수요 유지가 중장기 투자 포인트로 제시된다는 시각도 있어, 사이클 저점 통과 여부에 대한 진단은 기관별로 엇갈리는 상황이다.
| 주가 | ₩2,105 |
|---|---|
| 시가총액 | 1,912억원 |
| PER | 7.2 |
| PBR | 0.17 |
| ROE | 2.5% |
| 배당수익률 | 4.28% |
회사는 창립 50주년을 전환점으로 다시 외형 확장에 나설 계획을 밝혔으며, 대규모 개발사업에 적극 참여해 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출을 활용하겠다는 구상이며 중장기적으로 PF 보증규모를 늘려간다는 계획이다. 다만 그 시험대가 된 평택 브레인시티 비스타동원은 지난 12일 평택 브레인시티 비스타동원 청약이 0.04:1의 경쟁률로 마감되는 부진한 성적을 기록했고, 회사 관계자도 평택 브레인시티 분양 시장 상황 자체가 워낙에 좋지 않아 비스타동원도 영향을 받은 것으로 보인다며 차입을 들여 무리하게 사업을 진행하기보다는 추가 분양을 진행할 장기 사업으로 생각하고 있다고 설명했다. 또 다른 자체사업장인 울산 무거 비스타동원은 2024년 6월 분양을 중단했다가 지난해 재개했으나 0.12:1의 경쟁률로 청약이 마감돼 다시 사업이 중단됐으며, 내년 지역 주택 경기에 따라 분양 재개 여부를 결정할 방침이어서 재개 시점이 향후 관전 포인트다. 회사는 분양률을 제고하기 위해 마케팅을 병행하는 한편 도급공사 입찰 전담팀 강화를 통해 수익 포트폴리오를 넓힌다는 계획을 세우고 있다. 총자산의 상당 부분을 차지하는 보유 용지의 신규 사업화 여부와 시점이 여전히 향후 매출·이익 회복의 핵심 변수로 지목된다. 2026년 하반기 이후 공공 발주 확대와 정비사업 수주 흐름이 이어질 경우 도급공사 부문에서 일정 수준의 매출 방어는 가능할 것으로 보이나, 자체사업 부문의 본격적인 재가동 시점은 아직 불확실한 상태다.
동원개발의 주가는 자기자본 대비 크게 할인된 수준에서 거래되는 편으로, 순자산가치를 밑도는 구간에 위치해 있다는 점이 특징이다. 매출 규모가 축소되는 가운데서도 순이익이 저점을 지나 회복하는 흐름을 보이면서, 과거 실적 부진기에 형성된 낮은 이익 배수 구간에서 벗어나려는 모습이 관찰된다. 배당 측면에서는 최근 수년간 현금배당을 꾸준히 지급해온 이력이 있어, 안정적 재무구조를 바탕으로 한 배당 정책 지속 여부가 관심 대상이다. 다만 자체사업 공백에 따른 매출 축소와 지방 미분양 부담이 동시에 존재하는 만큼, 순자산 대비 할인 거래가 이어지는 배경에는 자체사업 재가동 지연에 대한 시장의 우려가 반영된 것으로 풀이할 수 있다. 향후 보유 용지의 사업화 진행 상황과 도급공사 수주 흐름이 이 할인 폭의 변화 여부를 가늠하는 주요 변수가 될 것으로 보인다.
2024년 저점(순이익 183억원)을 지나 2025년 261억원으로 순이익이 늘었고, 영업이익률도 2024년 4.0%에서 2025년 4.4%로 소폭 개선됐다. 매출 축소 국면에서도 이익이 방어되고 있다는 점은 원가관리와 도급공사 비중 확대의 효과로 해석될 수 있다. 2026년 상반기 분기별 순이익도 영업이익 대비 견조한 수준을 유지했다.
회사는 2조원이 넘는 수주잔고를 쌓아왔고, 현금성자산이 총차입금을 웃도는 안정적인 재무구조는 꾸준히 유지해왔다. 유동비율이 지난해 말 1070.5%를 기록하는 등 단기 유동화 능력도 양호한 것으로 평가된다. 이러한 재무 여력은 대규모 개발사업 참여 시 PF 대출을 조달하는 데 유리한 조건으로 작용할 수 있다.
회사는 가장 적극적으로 수도권 진출을 시도하고 있는 시공사로 꼽히며, 현재는 수도권 공동주택 가격 상승 전망에 발맞춰 서울과 수도권 사업장 수주를 시도하는 중이다. 평택 브레인시티 자체사업은 도급공사 계약액만으로도 향후 수년간 매출에 기여할 수 있는 규모이며, 2026년 공공 SOC 예산 확대는 도급공사 수주 확보에 우호적 환경을 제공할 수 있다.
평택 브레인시티 비스타동원은 청약이 0.04:1의 경쟁률로 마감됐고, 울산 무거 비스타동원 역시 0.12:1의 경쟁률로 청약이 마감돼 다시 사업이 중단됐다. 자체사업 재가동이 계속 지연되면서 고마진 분양수익 회복 시점을 예측하기 어려운 상황이 이어지고 있다.
매출은 2025Q2 1,054억원에서 2026Q2 698억원까지 5개 분기 연속 줄어드는 흐름을 보였다. 이는 자체사업 분양수익 공백이 도급공사 매출로 완전히 대체되지 못하고 있음을 시사한다. 매출 축소가 이어질 경우 고정비 부담이 커져 영업이익률 개선세가 다시 흔들릴 가능성이 있다.
2025년 연간 영업활동현금흐름은 -442억원으로 2024년 +961억원에서 적자로 전환했다. 부산과 울산 지역을 강타한 주택 경기 한파가 영업활동현금흐름에 악영향을 줬다는 분석도 있어, 회사의 핵심 지역시장인 부울경 부동산 경기 회복이 지연될 경우 현금창출력 저하가 이어질 위험이 있다.
동원개발은 자체사업 공백에 따른 매출 축소가 5개 분기 연속 이어지고 있는 가운데, 순이익은 2024년 저점을 지나 회복 흐름을 보이고 있는 상반된 국면에 놓여 있다. 재무 측면에서는 순현금 구조와 높은 유동비율 등 안정성이 유지되고 있지만, 자체사업장인 평택 브레인시티와 울산 무거의 분양 성적이 부진해 자체사업 재가동 시점은 여전히 불확실하다. 2026년 건설업은 공공 부문 주도의 완만한 회복이 예상되지만 회사의 핵심 시장인 부울경 등 비수도권은 미분양 부담이 지속될 가능성이 크다. 회사는 도급공사 입찰 강화와 대규모 개발사업 참여를 통한 외형 확장을 계획하고 있으나, PF 활용 확대에 따른 우발부채 관리 부담도 함께 커질 수 있다. 향후 실적의 방향은 보유 용지의 사업화 시점과 지역 주택시장 회복 속도에 크게 좌우될 것으로 보인다. 투자자는 다가오는 분기 실적과 자체사업 재개 관련 공시를 지속적으로 확인할 필요가 있다.
English version
Revenue continues to shrink amid a self-development project vacuum, while net profit has recovered from its low point, leaving the timing of monetizing land holdings as the key variable for future earnings.
Founded in 1975 as the first company to obtain a housing construction license in Busan, Dongwon Development has held the top position in the Busan-Ulsan-South Gyeongsang region and listed on KOSDAQ in 1994. The company grew through a self-development model of securing land, then handling development, construction and presale directly, with founder Chang Bok-man long known for acquiring land sites five to six years ahead of presale and personally reviewing basic apartment designs. In recent years, however, the revenue contribution of self-developed projects has sharply declined, shifting the business structure toward public and contracted construction, with CEO Park Young-bong—a former Busan Bank senior executive vice president—joining as co-CEO to reinforce financial and development management capabilities. The company uses the brands Dongwon Royal Duke and Vista Dongwon, and is currently constructing projects such as Changwon Mudong, Haeundae Jungdong, and Kyungsung University–Pukyong National University Station Vista Dongwon, maintaining an order backlog of roughly KRW 2 trillion. In an attempt to diversify beyond its regional base, the company opened a Seoul office in 2019 before withdrawing amid rising construction costs and economic downturn, and is now attempting re-entry into the greater Seoul area through the Pyeongtaek Brain City residential development project. The largest shareholder is second-generation Vice Chairman Jang Ho-ik (16.65% stake), while founder Chang Bok-man (0.95%) continues to serve as co-CEO, an unusual separation of ownership and management control that has persisted for over two decades. Competitively, the company has been the regional leader in construction capability rankings for eight consecutive years since 2018, though it lags national large-cap builders in overall revenue scale and metropolitan-area exposure. More recently, the company has strengthened its dedicated bidding team for contracted construction to offset the self-development vacuum with public and private contract volume.
Consolidated revenue in 2025 was KRW 387.3 billion, down 25.6% from KRW 520.4 billion in 2024. Operating profit for the same period was KRW 17.1 billion, down from KRW 21.0 billion a year earlier, though the operating margin improved slightly to 4.4% from 4.0% in 2024. Net profit attributable to owners rose to KRW 26.1 billion from KRW 18.3 billion in 2024, indicating a profit recovery past the 2024 low point. This nevertheless remains well below the net profit levels of 2022 (KRW 66.9 billion) and 2023 (KRW 42.6 billion). On a quarterly basis, revenue declined for five consecutive quarters, from KRW 105.4 billion in 2025Q2 to KRW 97.2 billion in 2025Q3, KRW 93.9 billion in 2025Q4, KRW 74.5 billion in 2026Q1, and KRW 69.8 billion in 2026Q2. Net profit attributable to owners, by contrast, held relatively steady at KRW 8.3 billion in 2025Q3, KRW 5.6 billion in 2025Q4, KRW 6.1 billion in 2026Q1, and KRW 5.9 billion in 2026Q2, a smaller decline than revenue. Notably, in 2026Q2 operating profit was only KRW 2.0 billion, yet net profit reached KRW 5.9 billion, suggesting non-operating items played a significant role in supporting the bottom line. On an annual cash flow basis, operating cash flow turned negative to -KRW 44.2 billion in 2025 from +KRW 96.1 billion in 2024, reflecting the burden of unsold inventory at self-developed sites and reduced presale revenue recognition.
In the domestic construction sector, following an approximately 9% decline in construction investment in 2025, analysts project a limited rebound of about 2% growth to KRW 269 trillion in 2026. The recovery is expected to be driven mainly by expanded public-sector orders, with the 2026 SOC budget rising 7.9% year over year, while the private sector's overall recovery pace is likely to remain limited due to financing cost burdens from high interest rates, tighter regulations, and accumulated unsold inventory. Regionally, the greater Seoul area is expected to see prices rise about 2-3% amid supply delays and recovering buying sentiment, while non-capital regions are expected to stay flat or decline slightly, underscoring a clear market polarization. This trend is corroborated by statistics showing that as of late April, unsold housing units totaled 65,179, with about 73%, or 47,881 units, concentrated in non-capital regions. Reports in early 2026 also noted that small and mid-sized builders launching presales at the start of the year suffered a string of poor subscription results, reigniting recurring concerns about a construction industry crisis amid regulatory pressure, rising construction costs, and mounting unsold inventory. Dongwon Development's home market of Busan, Ulsan and South Gyeongsang is a representative non-capital region, and the effects of this regional imbalance have also been observed at the company's own project sites. At the same time, some views suggest the construction sector may be entering a new residential property cycle, citing supply shortages and sustained demand as medium-term investment points, indicating that assessments of whether the cycle has bottomed out differ across institutions.
| Price | ₩2,105 |
|---|---|
| Market cap | ₩0.19T |
| P/E | 7.2 |
| P/B | 0.17 |
| ROE | 2.5% |
| Dividend yield | 4.28% |
The company has stated plans to resume expansion, marking its 50th anniversary as a turning point, with an intention to actively participate in large-scale development projects using real estate project financing (PF) loans and to expand its PF guarantee scale over the medium term. However, the Pyeongtaek Brain City Vista Dongwon project, seen as an early test of this strategy, closed its special supply subscription with a weak 0.04-to-1 competition ratio, and a company representative explained that the overall Pyeongtaek Brain City presale market has been very weak, affecting Vista Dongwon as well, and that rather than forcing the project forward with additional borrowing, the company views it as a long-term project for which it will pursue further presales. Another self-developed project, Ulsan Mugeo Vista Dongwon, suspended presales in June 2024, resumed last year but closed with a weak 0.12-to-1 competition ratio before being suspended again, with the company planning to decide on resumption depending on next year's regional housing market conditions, making the resumption timing a key point to watch going forward. The company plans to broaden its profit portfolio by combining marketing efforts to raise contract rates with strengthening its dedicated bidding team for contracted construction. The timing and scale of new development of land holdings, which account for a large portion of total assets, remains the key variable for future revenue and profit recovery. If expanded public-sector orders and redevelopment project wins continue into the second half of 2026, some revenue defense in the contracted construction segment appears feasible, but the timing of a full-scale restart of the self-development segment remains uncertain.
Dongwon Development's shares tend to trade at a significant discount to book value, positioned below net asset value. Even as revenue scale contracts, net profit has shown a recovery from its low point, suggesting the company may be moving away from the low earnings multiple range that formed during its recent earnings downturn. On the dividend front, the company has a track record of consistent cash dividend payments in recent years, making the continuity of this dividend policy—underpinned by a stable balance sheet—a point of interest. However, given the simultaneous presence of revenue contraction from the self-development gap and unsold inventory burdens in regional markets, the ongoing discount to net asset value can be interpreted as reflecting market concerns over delays in restarting self-developed projects. The progress of monetizing land holdings and the flow of contracted construction orders going forward are likely to be key variables in determining whether this valuation discount narrows or persists.
Net profit rose to KRW 26.1 billion in 2025 from a 2024 low of KRW 18.3 billion, and the operating margin improved slightly to 4.4% from 4.0%. The fact that profit has been defended even as revenue contracts can be interpreted as a result of cost management and an expanded share of contracted construction. Quarterly net profit in the first half of 2026 also remained resilient relative to operating profit.
The company has built an order backlog exceeding KRW 2 trillion and consistently maintained a stable financial structure in which cash holdings exceed total borrowings. Its current ratio reached 1070.5% at the end of last year, reflecting favorable short-term liquidity. This financial capacity could work in the company's favor when raising PF loans for participation in large-scale development projects.
The company is considered one of the most aggressive builders in pursuing expansion into the greater Seoul area, currently attempting to win projects in Seoul and the metropolitan region in line with expectations of rising apartment prices there. The Pyeongtaek Brain City self-development project alone, through its contracted construction value, could contribute to revenue for several years going forward, and the expanded 2026 public SOC budget could provide a favorable environment for securing contracted construction orders.
Pyeongtaek Brain City Vista Dongwon closed its subscription with a 0.04-to-1 competition ratio, and Ulsan Mugeo Vista Dongwon likewise closed with a 0.12-to-1 ratio before its project was suspended again. As the restart of self-developed projects continues to be delayed, it remains difficult to predict when higher-margin presale revenue might recover.
Revenue declined for five consecutive quarters, from KRW 105.4 billion in 2025Q2 to KRW 69.8 billion in 2026Q2. This suggests that the gap left by self-developed presale revenue has not been fully replaced by contracted construction revenue. If revenue contraction continues, fixed cost burdens could increase, potentially destabilizing the recent improvement in operating margin.
Annual operating cash flow turned negative to -KRW 44.2 billion in 2025 from +KRW 96.1 billion in 2024. Analysis has attributed part of this to a housing market downturn hitting the Busan and Ulsan regions that negatively affected operating cash flow, indicating a risk that cash generation could continue to weaken if the recovery of the company's core Busan-Ulsan-Gyeongnam property market is delayed.
Dongwon Development finds itself in a mixed position: revenue has contracted for five consecutive quarters due to the self-development vacuum, while net profit has shown a recovery trend past its 2024 low. On the financial side, stability metrics such as a net cash position and high current ratio remain intact, but weak presale results at self-developed sites in Pyeongtaek Brain City and Ulsan Mugeo leave the timing of a self-development restart uncertain. The 2026 construction sector is expected to see a modest, public-sector-led recovery, but the company's core non-capital markets such as Busan-Ulsan-Gyeongnam are likely to continue facing unsold inventory pressure. The company plans to expand its scale through strengthened contracted construction bidding and participation in large-scale development projects, though this could also increase the burden of managing contingent liabilities from greater PF usage. The future direction of earnings appears likely to hinge heavily on the timing of monetizing land holdings and the pace of recovery in regional housing markets. Investors will need to continue monitoring upcoming quarterly results and disclosures related to the resumption of self-developed projects.
본 리포트는 공시(DART)·시장 데이터(KRX) 기반의 AI 생성 정보 자료이며 투자 권유가 아닙니다.
This report is AI-generated from public disclosures (DART) and market data (KRX) for informational purposes only. It is not investment advice.
데이터 기준 2026-09-22 · KOSAI
(full report)