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Is Dongseo · 건설·건자재 · 코스피 · 리포트 2026-09-05
1분기 일회성 이익으로 순이익이 크게 반등했던 아이에스동서는 2분기 들어 매출과 이익이 동반 급감하며, 경산 펜타힐즈W 분양 성과와 오너家 지분 담보 리스크가 향후 실적과 재무구조를 가를 핵심 변수로 떠올랐다.
아이에스동서는 1975년 현대건설 토목사업부에서 분리·독립해 설립됐고, 2008년 일신건설산업과 합병하며 현재의 상호로 변경했다. 사업구조는 콘크리트, 건설, 환경(폐기물·폐배터리), 기타 부문으로 나뉘며, 하나증권 추정 기준 2025년 매출 비중은 건설 36%, 폐기물 29%, 콘크리트 22%, 폐배터리 10% 수준이다. 콘크리트 부문은 PC(Precast Concrete) 및 PHC PILE 등 건축자재를 생산·판매하며, 최근 반도체 클러스터 대형 프로젝트 수주로 실적이 개선되고 있다. 건설 부문은 토목·건축 도급공사와 자체 개발 분양사업을 함께 영위하며, 고양 덕은DMC, 울산 뉴시티 에일린의 뜰, 경산 펜타힐즈W 등이 주요 현장이다. 환경 부문은 자원순환(폐기물 수집·운반·중간처리) 사업을 하는 인선이엔티를 2019년 인수하며 배터리 리사이클링 밸류체인을 갖췄고, 100% 자회사 IS에코솔루션이 화성·구미 거점에서 폐배터리 전·후처리 일괄 공정을 통해 고순도 탄산리튬, 인산리튬, NCM 복합액 등을 생산한다. 건설 경기에 실적이 크게 연동되는 구조상 2022~2024년에는 건설 비중이 절반을 넘었으나 업황 악화로 축소됐다. 경쟁구도는 지방 중견건설사 중에서는 자체 개발사업 비중이 높은 편이며, 폐배터리 재활용에서는 원재료(배터리 스크랩) 확보 경쟁이 산업 전반의 관건으로 지목된다. 최대주주는 비상장 지주회사 아이에스지주(지분율 45.53%)이며 권혁운 회장이 개인 지분(8.11%)을 보유한 오너 중심 지배구조다.
연간 실적은 뚜렷한 하락 추세를 보였다. 매출은 2022년 2조 2,784억원, 2023년 2조 294억원에서 2024년 1조 5,146억원, 2025년 1조 2,344억원으로 4년 연속 감소했고, 영업이익률도 2022년 15.1%, 2023년 16.8%에서 2024년 11.2%, 2025년 5.5%로 크게 낮아졌다. 특히 지배주주순이익은 2022~2023년 각각 1,957억원, 1,611억원의 흑자에서 2024년 -1,487억원, 2025년 -538억원으로 2년 연속 적자로 전환했는데, 이는 영업이익이 남아있는 상황에서도 환경부문 자산 손상차손, 고양 덕은 현장 관련 대손상각비 등 일회성 비용이 컸기 때문이다. 분기별로 보면 변동성이 매우 크다. 2025년 3분기 매출 2,710억원·순이익 -119억원, 4분기에는 매출 3,290억원에 영업손실 270억원, 순손실 645억원까지 확대되며 바닥을 찍었다. 그러나 2026년 1분기에는 매출 4,370억원, 영업이익 1,181억원, 순이익 1,530억원으로 극적으로 반등했는데, 이는 고양 덕은DMC 아이에스BIZ타워 한강 6·7블록의 인도기준 매출 인식과 대손충당금 환입 효과가 겹친 결과로 풀이된다. 문제는 지속성이다. 2026년 2분기 매출은 1,138억원, 영업이익 51억원, 순이익 54억원으로 1분기 대비 급격히 축소되며, 일회성 요인이 소멸된 이후의 본업 체력이 여전히 얕다는 점을 보여줬다. 다만 2차전지 재활용 부문만 놓고 보면 2026년 2분기 매출 472억원(전년 동기 300억원 대비 +57.3%), 영업손익이 전년 동기 34억원 적자에서 68억원 흑자로 돌아서는 등 개별 사업부 단위에서는 뚜렷한 개선세가 나타났다.
건설부문의 전방시장인 지방 주택경기는 여전히 부진하다. 대구·경북 지역은 아파트 매매가 장기간 하락세를 보이고 준공 후 미분양이 전국적으로도 높은 수준을 유지하는 것으로 알려져 있으며, 이런 환경에서 아이에스동서는 대구 수성구 인접 입지인 경산 펜타힐즈에 하이엔드 브랜드 'W'를 내세워 분양에 나서고 있다. 부동산 업계는 펜타힐즈 단지가 과거 분양에서 모두 완판됐다는 점을 근거로 신규 물량에 대한 기대를 걸고 있지만, 대구 인근 지역 주택경기 부진이 장기화될 경우 분양 리스크가 재부각될 수 있다는 시각도 병존한다. 콘크리트 부문은 반도체 클러스터 관련 대형 프로젝트 발주가 이어지며 상대적으로 견조한 수요 기반을 확보하고 있다. 환경(폐기물) 부문은 업체 간 경쟁과 비우호적 업황 속에서 실적 회복에 시일이 걸릴 것으로 평가되는 반면, 폐배터리 재활용 시장은 글로벌 친환경 규제 강화와 전기차 보급 확대에 힘입어 원재료 확보 능력을 갖춘 기업 중심으로 경쟁구도가 재편되는 국면으로 언급된다. 신용평가사인 한국신용평가는 건설부문 연결기준 영업이익이 2022~2023년 연간 약 3,000억원에서 2024년 1,747억원, 2025년 385억원으로 축소됐다고 평가하며, 경산 펜타힐즈W의 분양실적이 중기적인 영업실적을 좌우할 것으로 전망했다.
| 주가 | ₩15,370 |
|---|---|
| 시가총액 | 4,569억원 |
| PER | 5.6 |
| PBR | 0.33 |
| ROE | 6.0% |
| 배당수익률 | 3.25% |
가장 중요한 단기 변수는 경산 펜타힐즈W의 분양 성과다. 1단지(1,712세대)는 7월 말 기준 초기 계약률 60%대를 넘어섰고 특정 타입은 95% 계약률을 기록했다는 분양 관계자 언급이 있었으나, 나머지 2단지(1,731세대)의 분양·착공 시점은 아직 확정되지 않았다. 한국신용평가는 1·2단지 합산 분양 규모가 3조~4조원(향후 변동 가능)에 이를 것으로 보고, 착공 시점과 분양 성과가 건설부문의 중기 영업실적을 좌우할 것으로 평가했다. 콘크리트 부문에서는 반도체향 수주 흐름이 이어지고 있다고 언급되며, 폐배터리 재활용은 소재 가격 상승과 공정 효율화를 바탕으로 두 자릿수 영업이익률을 낸 최근 흐름이 유지될지가 관건이다. 반면 고양 덕은 DMC 아이에스 BIZ타워 센트럴 현장은 초기 분양률이 95% 내외로 양호했음에도 일부 계약 취소와 입주·대금회수 지연이 발생하고 있어, 준공 이후에도 재무 부담으로 이어질 소지가 있다. 부산 이기대 인근 아파트 사업은 2026년 1월 부산시 심의를 통과했지만 경관·공공기여를 둘러싼 시민사회 반발이 이어지고 있어 후속 인허가 절차의 진행 속도가 불확실하다. 회사 측은 원재료 조달 경쟁력과 공정 효율화를 바탕으로 2차전지 재활용 사업의 성장 경�쟁력을 지속해서 강화하겠다는 입장을 밝힌 바 있다.
현재 주가는 순자산가치 대비 상당한 할인 상태에서 거래되고 있으며, 최근 네 개 분기 합산 실적을 기준으로 계산한 주가수익 관련 지표는 2026년 1분기의 일회성 이익 인식에 크게 의존한 결과라는 점을 유의할 필요가 있다. 하나증권은 2026년 5월 14일 보고서에서 목표주가 5만원(투자의견 Buy)을 유지하며, 경산 펜타힐즈W 개발을 통한 2028년 이익 도약을 근거로 과거 이 종목이 두 차례 겪었던 밸류의 저점 수준을 적용해도 상승여력이 있다고 평가했다. 반면 현대차증권은 2026년 6월경 리포트에서 목표주가를 기존 4만 8,000원에서 3만 1,000원으로 약 35% 하향 조정했다고 보도됐는데, 이는 1분기 호실적의 지속가능성에 대한 시장의 확신이 약하다는 점을 반영한 것으로 전해졌다. 이처럼 증권가의 시각은 펜타힐즈W 분양 흥행 여부를 둘러싸고 크게 엇갈리는 모습이다. 배당 측면에서는 이익 변동성이 큰 가운데서도 현금배당을 유지해온 점이 참고할 부분이다. 다년간의 실적을 보면 2022~2023년 흑자에서 2024~2025년 적자로 전환한 뒤 2026년 1분기 한 차례 큰 폭의 이익을 냈다가 2분기 다시 축소된 만큼, 밸류에이션을 평가할 때는 이 같은 이익의 질적 특성을 함께 고려할 필요가 있다.
IS에코솔루션은 2026년 상반기 매출 1,022억원(+69% YoY), 영업이익률 14.5%를 기록하며 두 자릿수 수익성을 확보했다. 2분기 단독으로는 영업손익이 전년 동기 적자에서 흑자로 전환하며 개선 속도가 가속화되는 모습이다. 회사는 원재료 조달 경쟁력과 공정 효율화를 통해 이 사업의 성장 경�쟁력을 지속 강화하겠다는 입장을 밝혔다.
경산 펜타힐즈W 1단지는 7월 말 기준 초기 계약률이 60%를 넘어섰고, 특정 인기 타입은 95% 계약률을 기록했다고 분양 관계자가 밝혔다. 지방 분양시장 전반이 얼어붙은 상황과 비교하면 상대적으로 양호한 초기 성과로 평가된다. 경산 중산지구 내 신규 공급이 당분간 없다는 점이 반사 수요로 이어질 가능성도 언급된다.
콘크리트 부문은 반도체 클러스터 관련 대형 프로젝트 수주가 이어지며 주택경기 의존도를 낮추는 방향으로 사업 포트폴리오가 조정되고 있다. 하나증권에 따르면 2026년 2분기 중 SK하이닉스 대상 신규 수주가 발생한 것으로 파악됐다. 이는 건설부문 실적이 주택 분양 사이클에 크게 좌우되는 구조를 일부 보완하는 요인으로 볼 수 있다.
2026년 1분기 순이익 1,530억원은 고양 덕은 현장의 인도기준 매출 인식과 대손충당금 환입이라는 일회성 요인에 크게 의존했다. 2분기에는 매출이 4,370억원에서 1,138억원으로, 순이익이 1,530억원에서 54억원으로 급격히 줄어들며 이런 우려를 뒷받침했다. 일회성 요인이 소멸된 이후의 반복 가능한 이익 창출력은 아직 입증되지 않은 상태다.
대구·경북 지역 주택경기 부진이 이어지는 가운데, 고양 덕은 DMC 아이에스 BIZ타워 센트럴 현장은 초기 분양률이 95% 내외로 양호했음에도 일부 계약 취소와 입주·대금회수 지연이 나타나고 있다. 경산 펜타힐즈W 2단지(1,731세대)의 분양·착공 시점도 아직 확정되지 않아 대규모 사업의 자금소요가 늘어날 여지가 남아 있다. 한국신용평가는 미분양·미입주가 장기화될 경우 운전자금 부담 등 재무적 변동성이 지속될 것으로 평가했다.
오너 일가·특수관계인 지분 중 36.68%가 금융사 11곳에 담보로 제공돼 있으며, 담보유지비율 110~170%의 대출 만기가 2026년 하반기에 집중돼 있다. 주가가 큰 폭으로 하락할 경우 마진콜과 반대매매가 발생할 가능성이 구조적으로 존재한다. 부산 이기대 인근 아파트 사업은 부산시 심의를 통과했지만 경관·공공기여 논란을 둘러싼 시민사회 반발이 지속되고 있어 인허가 이후에도 사업 진행이 매끄럽지 않을 가능성이 있다.
아이에스동서는 2022~2023년의 높은 수익성에서 2024~2025년 적자로 전환한 뒤, 2026년 1분기 일회성 이익으로 반등했다가 2분기 다시 급격히 축소되는 등 최근 몇 년간 실적의 진폭이 매우 컸다. 2차전지 재활용 사업은 매출·이익 동반 성장이라는 구조적 개선 신호를 보이고 있는 반면, 건설부문은 경산 펜타힐즈W 분양 성과에 중기 실적이 크게 좌우되는 상황이다. 오너 일가 지분의 상당 부분이 금융권에 담보로 제공돼 있고 만기가 하반기에 집중돼 있어 지배구조·재무 측면의 불확실성도 함께 고려할 필요가 있다. 부산 이기대 아파트 사업은 인허가를 통과했지만 사회적 수용성 문제가 남아 있다. 증권가에서도 하나증권의 목표주가 유지(5만원, 2026년 5월)와 현대차증권의 목표주가 하향(3만 1,000원, 2026년 6월경 보도)이 엇갈리며, 실적 반등의 지속가능성에 대한 시각차가 존재한다. 이런 요인들을 종합할 때, 다음 분기 실적과 펜타힐즈W 분양 진행 상황, 오너家 담보 관리 여부를 함께 지켜보는 것이 유효한 접근으로 보인다.
English version
IS Dongseo, whose net profit rebounded sharply in the first quarter on one-off gains, saw both revenue and profit fall sharply again in the second quarter, leaving the Gyeongsan Pentahills W presale performance and the founding family's pledged-share risk as the key variables for future earnings and the balance sheet.
IS Dongseo was established after separating from Hyundai Engineering & Construction's civil works division in 1975, and took its current name after merging with Ilshin Construction in 2008. Its business is organized into concrete, construction, environment (waste and battery recycling), and other segments; based on Hana Securities' estimate, the 2025 revenue mix was roughly 36% construction, 29% waste management, 22% concrete, and 10% battery recycling. The concrete segment produces and sells building materials such as precast concrete and PHC piles, and has recently benefited from large semiconductor-cluster project orders. The construction segment runs both contracted civil/building works and self-developed presale housing projects, with Goyang Deokeun DMC, Ulsan New City Aillien's Ddeul, and Gyeongsan Pentahills W among its major sites. The environment segment gained a battery-recycling value chain through the 2019 acquisition of Insun ENT, a waste collection, transport and treatment company, while wholly owned subsidiary IS Eco Solution operates integrated pre- and post-treatment battery recycling facilities in Hwaseong and Gumi, producing high-purity lithium carbonate, lithium phosphate and NCM compound liquid. Because earnings are closely tied to the construction cycle, construction accounted for over half of revenue in 2022-2024 before its share shrank amid the downturn. Among regional mid-tier builders, the company stands out for its relatively high share of self-developed projects, while securing battery scrap feedstock is cited as the key competitive factor across the battery-recycling industry. Non-listed holding company IS Holdings (45.53% stake) is the largest shareholder, alongside Chairman Kwon Hyuk-woon's personal stake (8.11%), reflecting an owner-centered governance structure.
Annual results show a clear downtrend. Revenue fell for four consecutive years, from KRW 2,278.4 billion in 2022 and KRW 2,029.4 billion in 2023 to KRW 1,514.6 billion in 2024 and KRW 1,234.4 billion in 2025, while operating margin dropped from 15.1% and 16.8% in 2022-2023 to 11.2% in 2024 and 5.5% in 2025. Notably, owner net profit swung from gains of KRW 195.7 billion and KRW 161.1 billion in 2022-2023 to losses of KRW 148.7 billion in 2024 and KRW 53.8 billion in 2025, as one-off costs such as impairment losses on environment-segment assets and allowances tied to the Goyang Deokeun site outweighed the residual operating profit. Quarterly volatility has been extreme: revenue was KRW 271.0 billion with a net loss of KRW 11.9 billion in the third quarter of 2025, before revenue rose to KRW 329.0 billion in the fourth quarter alongside an operating loss of KRW 27.0 billion and a net loss that widened to KRW 64.5 billion, marking the trough. The first quarter of 2026 then saw a dramatic rebound to KRW 437.0 billion in revenue, KRW 118.1 billion in operating profit, and KRW 153.0 billion in net profit, attributable to delivery-based revenue recognition at the Goyang Deokeun DMC IS BIZ Tower Hangang blocks 6-7 combined with a reversal of allowance for doubtful accounts. The question is sustainability: second-quarter 2026 revenue contracted sharply to KRW 113.8 billion, with operating profit of KRW 5.1 billion and net profit of KRW 5.4 billion, showing that underlying operating strength remains thin once one-off factors fade. Still, at the individual segment level the battery-recycling business showed clear improvement, with second-quarter 2026 revenue of KRW 47.2 billion (up 57.3% from KRW 30.0 billion a year earlier) and operating income swinging from a loss of KRW 3.4 billion to a profit of KRW 6.8 billion.
The regional housing market that underpins the construction segment remains weak. The Daegu-Gyeongbuk area has reportedly seen a prolonged decline in apartment sale prices and holds a high level of post-completion unsold units nationally, and against this backdrop IS Dongseo is marketing the Gyeongsan Pentahills site adjacent to Daegu's Suseong district under its high-end 'W' brand. The real estate industry points to the fact that prior phases in the Pentahills complex all sold out as grounds for optimism on the new supply, though some also note that a prolonged downturn in the surrounding Daegu housing market could re-surface presale risk. The concrete segment has secured a relatively solid demand base as large semiconductor-cluster projects continue to place orders. The waste-management segment is seen as needing time to recover amid competitive pressure and an unfavorable business environment, whereas the battery-recycling market is described as being reshaped around companies with strong feedstock-sourcing capability, driven by tightening global environmental regulation and expanding EV adoption. Credit rating agency Korea Investors Service assessed that the construction segment's consolidated operating profit shrank from roughly KRW 300 billion annually in 2022-2023 to KRW 174.7 billion in 2024 and KRW 38.5 billion in 2025, and forecast that Pentahills W presale performance would determine medium-term operating results.
| Price | ₩15,370 |
|---|---|
| Market cap | ₩0.46T |
| P/E | 5.6 |
| P/B | 0.33 |
| ROE | 6.0% |
| Dividend yield | 3.25% |
The most important near-term variable is the presale performance of Gyeongsan Pentahills W. Phase 1 (1,712 units) surpassed a 60% initial contract rate by late July, with a presale official noting one unit type reached a 95% contract rate, but the timing of Phase 2 (1,731 units) presales and groundbreaking has not yet been finalized. Korea Investors Service estimated the combined presale value of Phases 1 and 2 at KRW 3-4 trillion, subject to change, and assessed that the timing of construction start and presale results would determine the construction segment's medium-term operating performance. In the concrete segment, semiconductor-related order flow is said to be continuing, while in battery recycling the key question is whether the recent trend of double-digit operating margins, supported by rising material prices and process efficiency gains, can be sustained. On the other hand, the Goyang Deokeun DMC IS BIZ Tower Central site, despite a favorable initial contract rate of around 95%, has seen some contract cancellations along with delays in occupancy and payment collection, which could translate into financial burden even after completion. The Busan apartment project near Yigidae cleared a Busan municipal review in January 2026, but continued civic opposition over landscape and public-contribution issues leaves the pace of subsequent permitting procedures uncertain. Company representatives have stated their intention to keep strengthening the growth competitiveness of the battery-recycling business based on feedstock-sourcing competitiveness and process efficiency.
The current share price trades at a substantial discount to net asset value, and it should be noted that price-to-earnings-related metrics calculated on a trailing four-quarter basis are heavily dependent on the one-off profit recognized in the first quarter of 2026. Hana Securities, in a report dated May 14, 2026, maintained a Buy rating with a target price of KRW 50,000, citing an expected earnings leap by 2028 from the Gyeongsan Pentahills W development and arguing that upside exists even applying the valuation trough multiple the stock had reached on two prior occasions. By contrast, Hyundai Motor Securities was reported around June 2026 to have cut its target price by about 35%, from KRW 48,000 to KRW 31,000, reportedly reflecting the market's limited confidence in the sustainability of the first-quarter earnings beat. Brokerage views therefore diverge sharply around whether the Pentahills W presale succeeds. On dividends, the fact that cash dividends have been maintained despite high earnings volatility is worth noting. Given that results swung from profit in 2022-2023 to loss in 2024-2025, then to a large one-off gain in the first quarter of 2026 followed by a sharp pullback in the second quarter, the qualitative nature of these earnings should be weighed alongside any valuation assessment.
IS Eco Solution posted first-half 2026 revenue of KRW 102.2 billion, up 69% year on year, achieving a double-digit operating margin of 14.5%. In the second quarter alone, operating profit swung from a loss to a gain versus the prior year, indicating an accelerating pace of improvement. The company has stated its intention to keep strengthening this business's growth competitiveness through feedstock-sourcing competitiveness and process efficiency.
Gyeongsan Pentahills W Phase 1 surpassed a 60% initial contract rate by late July, with a sales official noting a 95% rate for one popular unit type. This is viewed as relatively favorable given the overall freeze in regional presale markets. The absence of near-term new supply within the Gyeongsan Jungsan district is also cited as a potential source of spillover demand.
The concrete segment continues to secure large semiconductor-cluster project orders, adjusting the business portfolio to reduce reliance on the housing cycle. According to Hana Securities, a new order from SK hynix was identified during the second quarter of 2026. This can be seen as a factor partially offsetting the construction segment's heavy dependence on the residential presale cycle.
The KRW 153.0 billion net profit in the first quarter of 2026 relied heavily on one-off factors, namely delivery-based revenue recognition at the Goyang Deokeun site and a reversal of allowance for doubtful accounts. This concern was reinforced in the second quarter, when revenue fell sharply from KRW 437.0 billion to KRW 113.8 billion and net profit from KRW 153.0 billion to KRW 5.4 billion. Repeatable earnings power once one-off factors fade has yet to be demonstrated.
Amid ongoing weakness in the Daegu-Gyeongbuk housing market, the Goyang Deokeun DMC IS BIZ Tower Central site, despite a favorable initial presale rate of around 95%, has seen some contract cancellations along with delays in occupancy and payment collection. The presale and groundbreaking timing for Gyeongsan Pentahills W Phase 2 (1,731 units) also remains unconfirmed, leaving room for increased funding needs on this large-scale project. Korea Investors Service assessed that prolonged unsold or unoccupied units could sustain financial volatility from working-capital burdens.
Of the founding family and related parties' stake, 36.68% is pledged as collateral to 11 financial institutions, with loans carrying maintenance ratios of 110-170% and maturities concentrated in the second half of 2026. A structural possibility exists for margin calls and forced share sales should the stock price fall sharply. The Busan apartment project near Yigidae cleared a municipal review, but continued civic opposition over landscape and public-contribution controversies suggests the project may not proceed smoothly even after permitting.
IS Dongseo's earnings have swung dramatically in recent years, moving from strong profitability in 2022-2023 to losses in 2024-2025, then rebounding on a one-off gain in the first quarter of 2026 before contracting sharply again in the second quarter. The battery-recycling business is showing structural improvement with revenue and profit growing together, while the construction segment's medium-term results remain heavily dependent on the presale performance of Gyeongsan Pentahills W. A significant portion of the founding family's stake is pledged as collateral to financial institutions with maturities concentrated in the second half of the year, adding governance and financial uncertainty that also warrants consideration. The Busan Yigidae apartment project has cleared permitting but still faces social-acceptance issues. Brokerage views also diverge, with Hana Securities maintaining a KRW 50,000 target price in May 2026 while Hyundai Motor Securities was reported to have cut its target to KRW 31,000 around June 2026, reflecting differing opinions on the sustainability of the earnings rebound. Taken together, monitoring the next quarterly results, the progress of the Pentahills W presale, and how the founding family manages its pledged shares appears to be a useful approach going forward.
본 리포트는 공시(DART)·시장 데이터(KRX) 기반의 AI 생성 정보 자료이며 투자 권유가 아닙니다.
This report is AI-generated from public disclosures (DART) and market data (KRX) for informational purposes only. It is not investment advice.
데이터 기준 2026-09-22 · KOSAI
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