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Is Dongseo · 건설·건자재 · 코스피 · 리포트 2026-06-18
건설 경기 침체로 외형은 줄었지만 환경·콘크리트·2차전지로 매출축이 이동했고, 2026년 1분기 건설 인도매출과 일회성 지분법이익으로 강하게 반등했다.
아이에스동서는 건설(주택·건축·토목), 콘크리트(PC·PILE 등 건자재), 환경(폐기물 처리·소각·매립), 2차전지(폐배터리 재활용), 기타로 사업을 영위하는 복합기업이다. 과거에는 건설(주택) 부문이 매출의 70%를 넘는 핵심 축이었으나, 부동산 경기 침체 대응 차원에서 비건설 부문을 확대해 왔다. 2025년 연결 전체 매출 약 1조2343억원 가운데 환경 부문이 4834억원을 차지했고, 건설 부문 매출은 2024년 8255억원에서 4417억원으로 46.5% 감소하며 환경 부문에 1위를 내줬다. 환경사업은 2019년 인선이엔티 인수로 출발해 환경에너지솔루션·코엔텍 등을 잇따라 인수했고, 폐배터리 리사이클링은 아이에스티엠씨·BTS테크놀로지 인수로 밸류체인을 넓혔다. 환경사업 중 핵심 기업은 2019년 인수한 인선이엔티로, 건설폐기물 수집부터 매립까지 가능한 국내 1위 환경기업이다. 2차전지 부문은 인선모터스·인선이엔티·아이에스에코솔루션 등을 통해 폐차-폐배터리 회수-금속 추출-소재 공급으로 이어지는 자원순환 밸류체인을 구축하고 있다. 콘크리트 부문은 PC(프리캐스트 콘크리트)와 PILE 중심으로, 반도체 클러스터 건설 물량에 연동된다. 건설 부문은 '에일린의 뜰'·'W' 등 자체 브랜드 주택사업이 중심이며, 인도기준 매출 인식 구조상 분기 실적 변동성이 크다.
실적은 뚜렷한 하강 사이클을 거쳐 2026년 1분기 반등하는 모습이다. 연간 매출은 2022년 약 2조2784억원, 2023년 약 2조294억원, 2024년 약 1조5146억원, 2025년 약 1조2344억원으로 3년 연속 축소됐고, 영업이익률도 2023년 16.8%에서 2025년 5.5%로 낮아졌다. 지배주주 순이익은 2022~2023년 흑자에서 2024년 약 -1487억원, 2025년 약 -538억원으로 적자가 이어졌다. 분기 흐름을 보면 2025년 3분기(영업이익 90억원)와 4분기(영업이익 -270억원)에 부진이 집중됐다가, 2026년 1분기 매출 4,370억원·영업이익 1,181억원·순이익 1,545억원으로 급반등했다. 건설 부문은 고양 덕은DMC 아이에스BIZ타워 한강(6·7블록) 현장의 인도기준 매출이 반영되며 매출 2140억원, 영업이익 932억원을 기록했다. 1분기 부문별 매출은 건설 2140억원, 환경 864억원, 콘크리트 634억원, 2차전지 550억원, 기타 191억원이었다. 당기순이익 급증에는 지분(36.6%) 보유한 이앤아이홀딩스의 코엔텍 지분 매각 과정에서 발생한 지분법이익 939억원이 크게 작용했다. 영업활동현금흐름은 1475억원으로 전년 동기 대비 4배 이상 증가했고, 단기차입금은 8979억원에서 6654억원으로 줄며 부채비율도 143.3%에서 121.1%로 하락했다. 즉 1분기 호실적은 건설 인도매출과 일회성 지분법이익이 동시에 반영된 결과로, 추세적 수익성과 일회성 요인을 구분해 볼 필요가 있다.
국내 주택·건설 경기는 고금리, 원자재·인건비 상승, 지방 미분양 누적으로 다년간 침체 국면을 지나왔다. 아이에스동서는 한 해 동안 아파트 분양이나 주택사업 신규 수주를 거의 진행하지 않을 만큼 보수적으로 대응했고, 지방 위주 중견 건설사로서 침체 영향을 직접적으로 받았다. 이런 환경에서 회사는 폐기물·폐배터리 등 비건설 부문을 리스크 관리와 현금흐름 확보의 축으로 삼아 왔다. 한국신용평가는 환경부문이 진입장벽이 높은 사업 특성상 수익구조가 안정적이고 이익률이 양호해 건설부문 실적 변동성 완화에 기여할 것으로 평가한 바 있다. 다만 환경·폐배터리 부문도 전방 경기에 민감하다. 건설 경기 침체 장기화로 폐기물 반입량이 줄고 처리단가가 하락하면서 인선이엔티 실적이 위축됐다. 폐배터리 부문은 전기차 시장 위축으로 핵심 광물 가격이 하락하며 아이에스에코솔루션이 269억원의 순손실을 냈다. 반도체 클러스터 건설 수요는 콘크리트(PC) 부문에 우호적으로 작용해 왔다. 경쟁 측면에서 회사는 지방 주택과 환경을 결합한 차별화된 포트폴리오를 갖췄으나, 전방인 건설·전기차 사이클의 회복 시점이 실적 방향을 좌우한다.
| 주가 | ₩19,010 |
|---|---|
| 시가총액 | 5,739억원 |
| PER | 5.8 |
| PBR | 0.41 |
| ROE | 7.3% |
| 배당수익률 | 2.63% |
회사가 제시한 차기 건설 동력은 경북 경산 중산지구의 '펜타힐즈W'다. 펜타힐즈W는 지하 6층~지상 최고 59층, 9개 동, 총 3,443가구 대단지로 조성되며, 이 중 전용 84~152㎡로 구성된 1단지를 6월 먼저 분양할 예정이다. 또한 회사는 펜타힐즈W 1단지(1712가구) 주변에 총 490여 개 점포, 연면적 9만3000여㎡ 규모의 초대형 상업문화시설 '펜타힐즈 W스퀘어'를 조성한다고 밝혔다. 앞서 대구 랜드마크 '수성범어W'를 성공시킨 실적을 바탕으로 분양에 앞서 지역민과의 유대 형성에 주력하고 있다. 환경·폐배터리 부문은 글로벌 증설을 통한 중장기 성장 전략을 이어가고 있다. 회사는 2024년 기준 연간 약 2만4000톤의 폐배터리 처리 용량을 확보했으며, 시장 확대가 본격화되는 2026년까지 약 3배인 6만2000톤까지 늘릴 계획을 밝힌 바 있다. 다만 전기차 캐즘 구간 극복을 위해 신규 투자 속도 조절과 경영 효율화를 통한 원가 절감을 병행하겠다는 방침이다. 종합하면 단기 실적은 건설 분양·인도 일정과 환경·폐배터리 전방 회복 속도에 좌우될 전망이다.
주가는 순자산을 밑도는 수준에서 거래되고 있어, 장부상 자기자본 대비 할인 구간에 위치한다. 회사는 2024~2025년 지배주주 기준 적자에서 2026년 1분기 흑자로 방향을 틀었으나, 그 흑자에는 코엔텍 매각 지분법이익이라는 일회성 요인이 크게 반영돼 있어 이익의 질을 분리해 보는 시각이 필요하다. 주당순이익(EPS) 약 3,275원, 주당순자산(BPS) 약 46,647원이 현재 카드에 표시되는 기준 값이며, 정확한 PER·PBR·시가총액·배당수익률은 주가에 따라 매일 바뀌므로 실시간 화면 카드를 참고하는 편이 정확하다. 2025년 주당 현금배당금(DPS)은 500원 수준으로 공시됐으며, 배당수익률은 주가에 연동돼 변동한다. 정리하면 자산가치 대비로는 할인된 영역에 있으나, 이익이 건설 인도 일정과 일회성 요인에 크게 흔들린다는 점이 밸류에이션 해석의 핵심 변수다.
건설 비중을 줄이고 환경·콘크리트·2차전지를 키운 전략이 외형 방어로 이어졌다. 2025년 환경사업 매출이 사상 처음으로 건설 부문을 넘어섰는데, 이는 환경 부문이 규모를 유지하는 동안 건설 매출이 크게 줄어든 결과다. 단일 사업 의존도를 낮춰 경기 변동에 대한 완충력을 키웠다는 점이 강점이다.
1분기 들어 현금흐름과 차입 구조가 개선됐다. 영업활동현금흐름이 1475억원으로 전년 동기 대비 4배 이상 늘었고, 단기차입금이 8979억원에서 6654억원으로 줄며 부채비율이 143.3%에서 121.1%로 하락했다. 3분기 말 기준으로도 부채비율과 유동비율이 건설사 평균 대비 양호한 수준이었다.
차기 건설 동력으로 경산 펜타힐즈W가 대기 중이다. 회사는 6월 경산 중산동에서 초고층 복합단지 펜타힐즈W 1단지 분양에 나서며 이를 건설 부문의 차기 성장 동력으로 기대하고 있다. 펜타힐즈 일대는 첫 분양 단지부터 최근까지 모두 완판 성과를 기록하며 미분양이 없는 곳으로 알려져 있다.
건설 침체로 매출 규모가 크게 줄었다. 연결 매출은 2022년 약 2조2784억원에서 2025년 약 1조2344억원으로 3년 만에 절반 가까이 축소됐다. 미분양 리스크 최소화를 위해 신규 사업을 중단하면서 수주잔고도 큰 폭으로 줄어든 바 있어, 외형 회복에는 분양·수주 재개가 선행돼야 한다.
환경·폐배터리 부문은 외형은 키웠으나 수익성 확보가 과제다. 국내 1위 환경기업 인선이엔티는 폐기물 반입량 감소와 처리단가 하락으로 2025년 매출이 1872억원으로 줄며 107억원 순손실로 2년 연속 적자를 냈다. 폐배터리 통합법인 아이에스에코솔루션도 매출은 1011억원으로 급증했으나 광물가 하락으로 269억원의 순손실을 냈다.
1분기 순이익 급증은 상당 부분 일회성에 기댔다. 1분기 실적에는 코엔텍 매각에 따른 지분법이익 938억원이 반영돼 영업외손익이 크게 개선됐고 법인세차감전순이익이 2011억원을 기록했다. 이러한 일회성 요인은 반복되지 않으므로, 추세적 이익 회복 여부는 별도로 확인할 필요가 있다.
아이에스동서는 건설 경기 침체 속에서 매출 무게중심을 환경·콘크리트·2차전지로 옮기며 외형을 방어해 온 복합기업이다. 연결 매출은 2022년 이후 3년 연속 축소됐고 2024~2025년에는 지배주주 기준 적자를 기록했으나, 2026년 1분기에는 매출 4,370억원·영업이익 1,181억원으로 강하게 반등했다. 다만 이 반등에는 건설 인도매출 집중 인식과 코엔텍 매각에 따른 약 938억원의 일회성 지분법이익이 함께 작용해, 추세적 이익과 일회성 요인을 구분해 볼 필요가 있다. 환경·폐배터리 부문은 외형은 커졌으나 핵심 자회사들의 수익성 확보가 여전히 과제로 남아 있다. 6월 경산 펜타힐즈W 분양과 상업시설 분양 성과, 그리고 2분기 실적이 향후 방향을 가늠할 핵심 변수다. 재무 측면에서는 1분기 들어 부채비율 하락과 현금흐름 개선이 나타났다. 본 리포트는 정보 제공을 목적으로 하며 투자의견·목표주가를 제시하지 않는다.
English version
Revenue has shrunk amid a construction downturn, but the sales mix has shifted toward environment, concrete and battery recycling, with Q1 2026 rebounding sharply on construction delivery revenue and a one-off equity-method gain.
IS Dongseo is a diversified group operating across construction (housing, building, civil), concrete (PC, PILE and building materials), environment (waste treatment, incineration, landfill), battery recycling and other segments. Historically the construction (housing) segment exceeded 70% of sales as the core pillar, but the company has expanded non-construction lines to cope with the property downturn. Of about KRW 1,234.3bn in FY2025 consolidated revenue, the environmental segment accounted for KRW 483.4bn, while construction fell 46.5% from KRW 825.5bn in 2024 to KRW 441.7bn, ceding the top spot to environment. The environmental business began with the 2019 acquisition of Insun ENT, followed by Environment Energy Solution and Koentec, while battery recycling was broadened through the acquisitions of IS TMC and BTS Technology. The core environmental affiliate is Insun ENT, acquired in 2019, a No.1 domestic environmental firm spanning construction-waste collection to landfill. The battery segment builds a resource-circulation value chain through Insun Motors, Insun ENT and IS Eco Solution, running from vehicle scrapping and battery collection to metal extraction and material supply. The concrete segment centers on precast concrete and PILE products, linked to semiconductor cluster construction demand. The construction segment is anchored by proprietary housing brands such as 'Eileen's Garden' and 'W', and quarterly results swing widely given delivery-based revenue recognition.
Earnings went through a clear down-cycle before rebounding in Q1 2026. Annual revenue contracted for three straight years, from about KRW 2,278.4bn in 2022 to KRW 2,029.4bn in 2023, KRW 1,514.6bn in 2024 and KRW 1,234.4bn in 2025, while the operating margin fell from 16.8% in 2023 to 5.5% in 2025. The owners' net result swung from profit in 2022-2023 to losses of roughly KRW 148.7bn in 2024 and KRW 53.8bn in 2025. By quarter, weakness concentrated in Q3 2025 (operating profit KRW 9.0bn) and Q4 2025 (operating loss KRW 27.0bn), before a sharp rebound in Q1 2026 to revenue of KRW 437.0bn, operating profit of KRW 118.1bn and net profit of KRW 153.0bn. Construction posted KRW 214.0bn in revenue and KRW 93.2bn in operating profit as delivery-based revenue from the Goyang Deokeun DMC IS BIZ Tower Hangang (blocks 6-7) site was recognized. Q1 segment revenue was construction KRW 214.0bn, environment KRW 86.4bn, concrete KRW 63.4bn, batteries KRW 55.0bn and others KRW 19.1bn. The net-profit surge was driven significantly by a KRW 93.9bn equity-method gain arising from the Koentec stake sale by E&I Holdings, in which the company holds a 36.6% stake. Operating cash flow rose more than fourfold year on year to KRW 147.5bn, short-term borrowings fell from KRW 897.9bn to KRW 665.4bn, and the debt ratio declined from 143.3% to 121.1%. In short, the strong Q1 reflected both construction delivery revenue and a one-off equity-method gain, so underlying profitability should be distinguished from one-off items.
Korea's housing and construction market endured a multi-year downturn amid high rates, rising material and labor costs, and accumulating regional unsold inventory. IS Dongseo responded conservatively, conducting almost no apartment launches or new housing orders for a stretch, and as a regionally focused mid-tier builder it felt the downturn directly. Against this backdrop, the company has used non-construction lines such as waste and battery recycling as pillars for risk management and cash generation. Korea Investors Service has assessed that the environmental segment, given high entry barriers, has a stable earnings structure and sound margins that can help cushion construction's volatility. However, the environment and battery lines are also sensitive to end-market cycles. A prolonged construction downturn cut waste intake volumes and treatment prices, shrinking Insun ENT's results. In the battery line, a weakening EV market dragged down key metal prices, leaving IS Eco Solution with a net loss of KRW 26.9bn. Semiconductor cluster construction demand has been favorable for the concrete (PC) segment. Competitively, the company has a differentiated portfolio combining regional housing and environment, but the timing of recovery in the upstream construction and EV cycles will determine the earnings direction.
| Price | ₩19,010 |
|---|---|
| Market cap | ₩0.57T |
| P/E | 5.8 |
| P/B | 0.41 |
| ROE | 7.3% |
| Dividend yield | 2.63% |
The company's flagged next construction driver is 'Pentahills W' in Gyeongsan, North Gyeongsang Province. Pentahills W will be a large complex of 9 buildings up to 59 floors and 3,443 units, with the first phase (84-152sqm units) launching in June. The company also said it will develop 'Pentahills W Square', a large retail-culture complex of roughly 490 stores and about 93,000sqm of floor area, around the 1,712-unit first phase. Building on the prior success of the Daegu landmark 'Suseong Beomeo W', it has focused on building community ties ahead of the launch. The environment and battery lines continue a medium-term growth strategy via global capacity expansion. As of 2024 the company had secured annual battery processing capacity of about 24,000 tons and stated a plan to roughly triple it to 62,000 tons by 2026 as the market scales up. However, to weather the EV demand lull, it intends to pace new investment and pursue cost cuts through operational efficiency. Overall, near-term earnings are likely to hinge on construction launch and delivery schedules and the pace of recovery in environment and battery end-markets.
The shares trade below net asset value, placing them at a discount to book equity. The company turned from owners'-basis losses in 2024-2025 to a profit in Q1 2026, but that profit heavily reflected a one-off equity-method gain from the Koentec stake sale, so the quality of earnings should be assessed separately. EPS of about KRW 3,275 and BPS of about KRW 46,647 are the headline reference values shown on the card; since exact PER, PBR, market cap and dividend yield change daily with the share price, the live on-screen card is the accurate reference. The FY2025 cash dividend per share was disclosed at around KRW 500, with the dividend yield moving in line with the share price. In sum, the stock sits in a discounted zone relative to asset value, but the heavy swing of earnings on construction delivery timing and one-off items is the key variable in interpreting valuation.
The strategy of trimming construction and growing environment, concrete and batteries has helped defend revenue. Environmental revenue overtook construction for the first time in 2025, as construction sales fell sharply while environment held its scale. Lower dependence on a single business adds a cushion against cyclical swings.
Cash flow and the borrowing structure improved into Q1. Operating cash flow rose more than fourfold year on year to KRW 147.5bn, short-term borrowings fell from KRW 897.9bn to KRW 665.4bn, and the debt ratio dropped from 143.3% to 121.1%. As of Q3 2025, the debt and current ratios were also sound relative to the builder average.
The Gyeongsan Pentahills W project is waiting as the next construction driver. The company plans to launch the first phase of the high-rise Pentahills W complex in Gyeongsan in June, expecting it to be the next growth driver for construction. The Pentahills area is reportedly free of unsold inventory, with every launch from the first to the latest fully sold.
Revenue scale shrank sharply amid the construction downturn. Consolidated revenue nearly halved in three years, from about KRW 2,278.4bn in 2022 to roughly KRW 1,234.4bn in 2025. With new projects suspended to minimize unsold-unit risk, the order backlog also fell substantially, so a revenue recovery requires resumed launches and order intake.
The environment and battery lines grew in scale but still need to secure profitability. Insun ENT, the No.1 domestic environmental firm, saw 2025 revenue fall to KRW 187.2bn amid lower waste intake and treatment prices, posting a KRW 10.7bn net loss for a second straight year of losses. The integrated battery unit IS Eco Solution saw revenue jump to KRW 101.1bn but recorded a KRW 26.9bn net loss on falling metal prices.
The Q1 net-profit surge leaned heavily on one-off items. Q1 results included a KRW 93.8bn equity-method gain from the Koentec stake sale, sharply lifting non-operating income to a pretax profit of KRW 201.1bn. Such one-off items do not recur, so a sustained recovery in underlying profit needs to be confirmed separately.
IS Dongseo is a diversified group that has defended its top line by shifting the sales center of gravity toward environment, concrete and batteries amid a construction downturn. Consolidated revenue contracted for three straight years from 2022 and the owners' result turned to losses in 2024-2025, but Q1 2026 rebounded strongly to revenue of KRW 437.0bn and operating profit of KRW 118.1bn. That rebound, however, also reflected concentrated recognition of construction delivery revenue and a one-off equity-method gain of about KRW 93.8bn from the Koentec stake sale, so underlying earnings should be distinguished from one-off items. The environment and battery lines have grown in scale, but securing profitability at key affiliates remains a challenge. The June Pentahills W launch and retail-complex sales, along with Q2 results, are the key variables for gauging direction. Financially, the debt ratio fell and cash flow improved into Q1. This report is for informational purposes and offers no investment opinion or target price.
본 리포트는 공시(DART)·시장 데이터(KRX) 기반의 AI 생성 정보 자료이며 투자 권유가 아닙니다.
This report is AI-generated from public disclosures (DART) and market data (KRX) for informational purposes only. It is not investment advice.
데이터 기준 2026-08-07 · KOSAI
(full report)