KOSAI — AI 종목 리서치 · 인터랙티브 리포트 ↗ · 전체 종목
Daewon · 정유 · 코스닥 · 리포트 2026-06-19
주택 브랜드 '칸타빌'의 다발적 미분양과 누적 손상차손이 2023년 이후 실적 급락을 이끌었으나, 2026년 1분기 6분기 만의 흑자 전환으로 저점 통과 가능성을 시사했다. 미분양 해소 속도, 공사미수금 회수, 신규 도급 수주 복원이 향후 수익성 회복의 세 축이 된다.
대원(007680)은 1972년 대원모방으로 설립되어 1988년 현재 사명으로 변경한 코스닥 상장 종합건설·섬유 기업이다. 일부 데이터 시스템에서 '정유'로 분류되나 이는 섹터 코드 오류로, 실제 사업은 건설과 섬유로 구성된다. 2025년 1분기 기준 건설사업이 매출의 87.1%, 섬유사업이 10.4%, 기타가 2.7%를 차지한다. 건설사업은 주택분양 자체사업(디벨로퍼)과 공공·민간 도급공사로 이원화되어 있으며, 아파트 브랜드 '칸타빌(CANTAVIL)'이 자체사업의 핵심이다. 전국 약 3만 세대에 달하는 주택건설 이력을 보유하고 있으며, 2024년 시공능력평가 전국 98위를 기록했다. 섬유사업은 원사·원단 생산 기반으로 건설사업 매출 변동의 완충재 역할을 일부 수행한다. 해외 사업으로는 2001년 베트남에 진출해 안푸 1·2차, 혼까우, 센텀웰스 등 한국식 프리미엄 주거단지를 공급했으며, 바리아붕따우성 타운하우스, 빈딘성 고급 주상복합 등 중·장기 프로젝트를 추진 중이다. 국내 도급에서는 오토렉스청라 중고차 수출·매매상사 신축사업(924억원)·남주동 8구역 가로주택정비사업(1,056억원) 등 규모 있는 계약을 체결하며 수주 다변화를 추진하고 있다.
2022년 매출 3,583억원·영업이익 178억원(OPM 5.0%)으로 안정적인 수익 구조를 유지했으나, 2023년은 매출 4,361억원 최고점을 기록하면서도 영업손실 621억원(OPM -14.2%)·지배주주 순손실 574억원의 대규모 적자로 급반전했다. 칸타빌 분양 단지 전국 다발 미분양이 손상차손 급증을 촉발한 것이 주원인이다. 2024년에는 매출 2,772억원·영업이익 2억원(OPM 0.1%)으로 가까스로 흑자전환했으나 수익성 기반이 취약했다. 2025년 매출은 다시 1,121억원으로 전년 대비 59.6% 급감했고, 영업손실 138억원·지배주주 순손실 85억원을 기록했다. 분기별로는 2025Q1(매출 366억·OP 14억)이 상대적으로 양호했으나 2025Q2(OP -58억)·Q3(OP -78억)에 손실이 확대됐다가 Q4(OP -16억)에 다소 완화됐다. 2026Q1에는 매출 290억원·영업이익 0.4억원·지배주주 순이익 25억원으로 6분기 만에 흑자 전환했다. 단, 영업이익(0.4억원) 대비 순이익(25억원)이 과도하게 커 비영업 손익 또는 세제 효과 등 일회성 요인이 포함됐을 가능성이 있다. 영업활동현금흐름은 2022년(-81억)·2023년(-561억)·2024년(-749억)·2025년(-694억)으로 4년 연속 대규모 마이너스를 기록 중이어서 분양 수익 회수 지연이 구조적 약점으로 남아 있다.
국내 주택건설 시장은 2024~2025년 지역·입지별 양극화가 심화됐다. 서울 아파트 분양가는 2025년 11월 기준 3.3㎡당 평균 5,000만원대를 돌파하며 사상 최고치를 기록했으나, 지방 및 수도권 외곽 신규 분양지는 미분양이 누적됐다. 업계 전반적으로 PF 부실 확대와 건설사 부도·워크아웃 신청이 증가하며 유동성 위기가 가중됐다. 대원이 공급한 칸타빌 단지들은 청주·대구·이천·용인 등 비수도권 및 외곽 지역에 집중되어 있어 입지 열위가 분양 부진의 구조적 요인으로 작용했다. 대형 건설사 대비 브랜드 파워와 수주 네트워크에서 경쟁 열위에 놓여 있는 중견 건설사로서, 미분양 리스크를 자체 흡수해야 하는 디벨로퍼 구조가 손익 변동성을 증폭시켰다. 다만 2025~2026년 들어 서울 지하철 5호선 연장 등 교통 호재가 있는 수도권 비규제 지역 일부에서 미분양이 소진되는 조짐도 나타나고 있다. 베트남 주택 시장은 도시화·중산층 성장세를 배경으로 한국식 프리미엄 주거에 대한 수요가 지속되고 있어 글로벌 다변화의 현실적 기회를 제공한다.
| 주가 | ₩3,405 |
|---|---|
| 시가총액 | 450억원 |
| PBR | 0.16 |
| ROE | -2.3% |
| 배당수익률 | 5.87% |
2026년 최우선 과제는 김포 칸타빌 디 에디션(612가구) 미분양 해소다. 특별공급(10.98%) 및 1·2순위 청약(24.17%) 모두 저조하게 마감된 후 임의공급(무순위 줍줍)을 진행 중이다. 서울 지하철 5호선 감정역 연장 계획 및 비규제 지역 청약 완화 혜택이 잠재 수요 유입 요인으로 작용할 수 있다. 국내 도급 부문에서는 2024년 말 체결한 924억원(오토렉스청라)·1,056억원(남주동8구역) 수주 물량이 공사 진행에 따라 점진적으로 매출로 인식될 전망이다. 2026Q1 영업이익 소폭 흑자 전환이 이 추세를 반영한 것으로 보이며, 도급 수주 누적이 뒷받침될 경우 연간 영업 손익 균형 회복이 목표권에 들어올 수 있다. 베트남에서는 바리아붕따우성·빈딘성 개발 사업의 착공·분양 일정이 구체화되는지가 중기 해외 매출 변수다. 전환사채(CB) 전환에 따른 발행 주식수 변화도 지속 점검이 필요하다. 전반적으로 2026년 실적 방향은 김포 칸타빌 에디션 분양 성과, 도급 수주 매출 인식 속도, 추가 손상차손 여부라는 세 변수에 의해 결정될 구조다.
현재 주가는 주당순자산(BPS 21,137원) 대비 큰 폭으로 할인된 구간에서 거래되고 있다. 건설·부동산 섹터 소형사의 순자산 대비 대폭 할인은 미분양 누적·손상차손 확대·4년 연속 영업활동현금흐름 적자에 대한 시장의 우려를 반영한 것으로, 단순 장부가 비교만으로 저평가를 단정하기는 어렵다. 2022년 이후 흑자와 대규모 적자가 교차하며 과거 PER 밴드의 참고 가치가 제한되고, 현시점 EPS(–477원) 기준으로는 PER 산출 자체가 의미를 갖기 어렵다. 연간 DPS 200원은 적자 국면에서도 주주환원 의지를 보여주나, 배당 지속 가능성은 손익 회복 속도에 달려 있다. 손상차손 913억원의 향후 추이와 공사미수금 회수 실적이 순자산 평가의 신뢰도를 결정하는 핵심 변수로, 미분양 정상화가 가시화될 경우 순자산 할인 폭이 좁혀질 여지가 있다.
2026년 1분기 영업이익이 0.4억원으로 소폭 플러스 전환하고, 지배주주 순이익도 25억원을 기록했다. 2025Q2~Q4의 연속 적자에서 벗어나는 방향 전환은 도급 수주 매출 인식이 본궤도에 오르기 시작한 신호로 해석될 수 있다. 2024년 말 확보한 924억원·1,056억원 규모 수주 물량이 추가로 매출로 전환될 경우 실적 회복 속도를 높일 수 있다.
2025년 부채비율 82.4%는 종합건설 상위사 상당수가 200%를 초과하는 상황에서 현저히 낮은 수준이며, 2024년 말 기준 유동비율 331%·당좌비율 280%는 단기 유동성이 업계 최상위권임을 나타낸다. 미분양 장기화 국면에서도 추가 자금 조달 없이 사업을 영위할 여력이 상당하다. 동종 업체들의 부도·워크아웃 사례가 잇따르는 환경에서 상대적 차별점으로 작용할 수 있다.
2001년부터 축적한 베트남 부동산 개발 경험을 바탕으로 바리아붕따우성·빈딘성 등 중·장기 프로젝트를 추진 중이다. 베트남 중산층 성장과 도시화는 한국식 프리미엄 주거에 대한 지속적 수요를 뒷받침한다. 국내에서도 상업시설·가로주택정비사업 등 도급 수주를 확대하며 자체 분양사업 집중도를 낮추는 방향성이 일부 확인된다.
청주·대구·이천·용인에 이어 김포 칸타빌 에디션까지 연이은 미분양으로 공사미수금이 1,272억원에 달하며, 손상차손이 913억원까지 누적됐다. 추가 할인 분양이나 임의공급에도 계약이 저조할 경우 손상차손이 추가 계상될 리스크가 있다. 미분양 장기화는 공사미수금 회수 실패로 이어져 순자산 신뢰도를 더욱 약화시킬 수 있다.
영업활동현금흐름이 2022년 –81억원, 2023년 –561억원, 2024년 –749억원, 2025년 –694억원으로 4년 내내 마이너스를 기록했다. 분양 수익 회수 지연과 자체사업 선행 지출 구조를 반영하지만 구조적 현금 유출이 지속되면 재무 유연성이 점진적으로 소진된다. 김포 PF 800억원 상환 일정과 맞물릴 경우 자금 조달 부담이 가중될 수 있다.
매출이 2023년 4,361억원 정점에서 2025년 1,121억원으로 약 74% 급감했다. 규모 축소로 고정비를 분산할 물량이 줄어들면서 소폭의 비용 증가도 두 자릿수 OPM 적자(-12.3%)로 이어지는 레버리지 역효과가 발생하고 있다. 신규 수주와 분양 회복이 뒷받침되지 않으면 매출 기반 복원에 상당한 시간이 소요될 수 있다.
대원(007680)은 칸타빌 브랜드를 앞세운 코스닥 상장 중견 종합건설·섬유 기업으로, 2023~2025년 자체 분양사업의 다발적 미분양·손상차손 급증으로 실적이 대폭 악화된 이후 2026년 1분기 첫 흑자 전환 신호를 보냈다. 손상차손 913억원 누적, 4년 연속 영업활동현금흐름 마이너스, 매출 74% 급감은 여전히 해결되지 않은 구조적 과제이며, 김포 칸타빌 디 에디션의 분양률 회복이 단기 PF 상환과 재무 건전성 복원의 분수령이 될 것이다. 반면 82.4%의 낮은 부채비율과 업계 상위권 유동성 지표는 여타 중견사 대비 재무적 완충력을 제공하며, 2024년 말 확보한 도급 수주 물량이 매출로 전환되는 구조가 외형 회복의 기반이 된다. 베트남 중·장기 개발 파이프라인은 국내 자체사업 집중 리스크를 분산하는 옵션으로 남아 있다. 현 주가는 순자산 대비 대폭 할인 구간에서 거래되고 있으며, 이 할인이 해소되는 조건은 미분양 정상화와 연속적 이익 창출의 가시화다. 본 리포트는 투자의견이나 목표주가를 포함하지 않으며, 정보 제공 목적으로만 작성됐다.
English version
Widespread unsold housing units under the CANTAVIL brand and mounting impairment losses drove a sharp earnings deterioration since 2023; however, Q1-2026 delivered the first profitable quarter in six, hinting at a potential trough. The pace of unsold-unit resolution, construction receivable collection, and new contract pipeline rebuilding will determine the recovery trajectory.
Daewon (007680) was established in 1972 as Daewon Moband and rebranded in 1988; it is listed on KOSDAQ. Note that some data systems tag the company under 'petroleum refining,' which appears to be a sector code error — the actual businesses are construction and textiles. As of Q1-2025, construction accounts for 87.1% of revenue, textiles 10.4%, and others 2.7%. The construction business combines self-developed housing (developer model) and public/private contracting; the CANTAVIL apartment brand anchors the self-development arm. With approximately 30,000 housing units built nationwide, Daewon ranked 98th in Korea's 2024 construction capability assessment. The textile segment (yarn and fabric production) provides a partial buffer against construction-side volatility. Overseas, the company entered Vietnam in 2001 and delivered premium Korean-style residential developments including Anphu 1 & 2, Honkau, and Centum Wells; mid-to-long-term projects such as a townhouse development in Ba Ria-Vung Tau province and a high-end mixed-use complex in Binh Dinh province are in progress. On the domestic contracting side, recent major awards include a ₩92.4 bn Autorex Cheongna car-trading center and a ₩105.6 bn urban-renewal housing project in Namjudong-8, broadening the contract mix.
Revenue of ₩358.3 bn and operating income of ₩17.8 bn (OPM 5.0%) in 2022 reflected solid profitability. In 2023, revenue peaked at ₩436.1 bn yet was accompanied by a massive operating loss of ₩62.1 bn (OPM −14.2%) and controlling-shareholder net loss of ₩57.4 bn, as widespread unsold CANTAVIL units triggered surging impairment charges. A near-breakeven recovery materialized in 2024 with operating income of ₩0.2 bn (OPM 0.1%) on revenue of ₩277.2 bn, but the profit base remained fragile. In 2025, revenue collapsed 59.6% to ₩112.1 bn with an operating loss of ₩13.8 bn and a controlling-shareholder net loss of ₩8.5 bn. Quarterly, 2025Q1 was comparatively stable (OP +₩1.4 bn), but losses widened in Q2 (−₩5.8 bn) and Q3 (−₩7.8 bn) before narrowing in Q4 (−₩1.6 bn). In Q1-2026, the company returned to profit with operating income of ₩0.05 bn and controlling-shareholder net income of ₩2.5 bn — the first profitable quarter in six. However, the wide gap between ₩2.5 bn net income and ₩0.05 bn operating income suggests material non-operating gains or tax items in the period. Operating cash flow has been persistently and materially negative across all four years (−₩8.1 bn, −₩56.1 bn, −₩74.9 bn, −₩69.4 bn), reflecting structural delays in collecting pre-sale housing proceeds.
South Korea's housing construction market experienced sharp polarization in 2024–2025. Seoul apartment pre-sale prices surpassed ₩50 million per 3.3 m² (an all-time high as of November 2025), while suburban and provincial projects accumulated unsold inventory. Industry-wide PF stress caused multiple mid-size builders to default or enter workout proceedings. Daewon's CANTAVIL projects concentrated in Cheongju, Daegu, Icheon, and Yongin — locations structurally disadvantaged versus the Seoul core — exacerbated the sell-through difficulty. As a mid-sized builder competing against top-10 contractors in brand recognition and contract networks, Daewon's self-developed project model (developer and constructor combined) amplified earnings volatility when sell-through failed. That said, some non-regulated suburban markets began absorbing unsold inventory in 2025–2026, particularly in locations benefiting from planned Seoul metro extensions. Vietnam's housing market, underpinned by urbanization and a growing middle class, continues to sustain demand for premium Korean-style developments, representing a credible diversification lever.
| Price | ₩3,405 |
|---|---|
| Market cap | ₩0.05T |
| P/B | 0.16 |
| ROE | -2.3% |
| Dividend yield | 5.87% |
Daewon's foremost challenge in 2026 is resolving unsold inventory in the 612-unit CANTAVIL THE EDITION project in Gimpo, where special-allocation subscriptions achieved only ~11% take-up and first/second-priority rounds reached ~24%, leaving most units unsold. Secondary open subscriptions are underway; the planned Seoul Metro Line 5 extension to Gamjeong Station and the project's non-regulated status (relaxed purchase eligibility) could attract incremental demand. On the domestic contracting front, the ₩92.4 bn Autorex Cheongna and ₩105.6 bn Namjudong-8 contracts signed in late 2024 are expected to progressively feed through as revenue recognition follows construction milestones. The Q1-2026 marginal operating profit reflects this dynamic, and if new contracting awards accumulate, annual operating breakeven could come into range. In Vietnam, confirmation of groundbreaking or pre-sale launch schedules for the Ba Ria-Vung Tau and Binh Dinh projects will be the key medium-term variable. Potential share dilution from outstanding convertible bond conversions also warrants ongoing monitoring. Overall, the 2026 earnings path hinges on Gimpo's sell-through performance, contracting revenue recognition timing, and whether additional impairment charges materialize.
The current share price trades at a substantial discount to book value per share (BPS ₩21,137). For small-cap construction names, a deep book-value discount typically reflects market concerns over unsold inventory, expanding impairment charges, and four consecutive years of negative operating cash flow — making a straightforward deep-discount characterization insufficient. Since 2022, swings between profit and large losses have eroded the reliability of historical PER bands, and with current EPS at −₩477, PER-based valuation is not applicable. An annual DPS of ₩200 signals a continued commitment to shareholder returns even through the loss cycle, but dividend sustainability depends directly on the pace of earnings recovery. The trajectory of ₩91.3 bn in cumulative impairment charges and construction receivable recovery are the pivotal determinants of balance-sheet quality; visible progress in unsold-unit resolution could meaningfully narrow the current discount to book value.
Q1-2026 delivered a marginal operating profit of ₩0.05 bn alongside controlling-shareholder net income of ₩2.5 bn, marking the first positive quarter after three consecutive loss-making periods. This reversal may signal that contracted construction revenue is beginning to be recognized at scale. The late-2024 contract awards of ₩92.4 bn and ₩105.6 bn can further accelerate revenue ramp as construction milestones advance.
The 2025 debt-to-equity ratio of 82.4% stands well below many large-cap general contractors exceeding 200%. Current and quick ratios of approximately 331% and 280% respectively (end-2024) position the company in the industry's top liquidity tier. This financial resilience provides meaningful runway without forced recapitalization even if unsold units persist — a material differentiator as peer bankruptcies and workout proceedings increase.
With over two decades of Vietnam real-estate development experience, the company is advancing mid-to-long-term projects in Ba Ria-Vung Tau and Binh Dinh provinces. Vietnam's growing middle class and accelerating urbanization underpin sustained demand for premium Korean-style housing. Domestically, expanding commercial and urban-renewal contracting awards signal a gradual diversification away from the high-risk self-developed pre-sale model.
Following unsold projects in Cheongju, Daegu, Icheon, and Yongin, the Gimpo CANTAVIL THE EDITION also registered dismal subscription rates. Gross construction receivables reached ₩127.2 bn with ₩91.3 bn already impaired. If discount sales and secondary subscriptions fail to generate adequate take-up, further impairment charges will be recognized. Prolonged unsold stagnation risks compounding collection failures on an already impaired receivable base.
Operating cash flow has been negative for four straight years: −₩8.1 bn (2022), −₩56.1 bn (2023), −₩74.9 bn (2024), and −₩69.4 bn (2025). While partly structural to the pre-sale housing model, sustained outflows progressively erode financial flexibility. With ₩80 bn in Gimpo project finance requiring repayment, timing mismatches between cash generation and debt service could intensify funding pressure.
Revenue contracted approximately 74% from the 2023 peak of ₩436.1 bn to ₩112.1 bn in 2025. The shrunken scale reduces overhead absorption, meaning even marginal cost overruns translate into double-digit OPM deficits (−12.3% in 2025). Without meaningful recovery in new contracts and housing subscriptions, rebuilding the revenue base sufficient to cover fixed costs will be a protracted process.
Daewon (007680) is a mid-sized KOSDAQ-listed general construction and textile company known for its CANTAVIL apartment brand. Following a sharp earnings deterioration in 2023–2025 driven by widespread unsold housing inventory and surging impairment charges, Q1-2026 delivered the first tentative profit recovery signal. Structural vulnerabilities persist: ₩91.3 bn in cumulative impairment, four consecutive years of negative operating cash flow, and a ~74% revenue contraction from peak. Resolving unsold inventory in the Gimpo CANTAVIL THE EDITION project is the near-term linchpin for PF repayment and balance-sheet normalization. On the constructive side, a debt ratio of 82.4% and industry-leading liquidity ratios offer financial resilience versus peers; late-2024 contracting awards are beginning to feed through as recognized revenue, laying the groundwork for a revenue base recovery. The Vietnam development pipeline remains a credible medium-term diversification option. The current share price reflects a deep discount to book value, pricing in unresolved concerns about unsold inventory, impairment risk, and persistent negative cash flow; the precondition for narrowing that discount is visible improvement in housing sell-through rates and sustained profitability. This report is for informational purposes only and contains no investment recommendation or target price.
본 리포트는 공시(DART)·시장 데이터(KRX) 기반의 AI 생성 정보 자료이며 투자 권유가 아닙니다.
This report is AI-generated from public disclosures (DART) and market data (KRX) for informational purposes only. It is not investment advice.
데이터 기준 2026-08-07 · KOSAI
(full report)