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Seobu T&D · 호텔·레저 · 코스닥 · 리포트 2026-06-18
서울드래곤시티의 가동률·객실단가 동반 상승으로 호텔 이익 레버리지가 본격화된 가운데, 용산 나진상가·신정동 부지 개발이 새로운 실적 축으로 부상하고 있다.
서부T&D는 1979년 화물터미널 회사로 출발해 복합쇼핑몰과 호텔플렉스로 사업을 확장한 부동산 개발·운영 기업이다. 핵심 자산은 2017년 개관한 용산 서울드래곤시티로, 용산역과 연결되는 입지에 약 1,700객실 규모의 호텔플렉스다. 호텔은 프랑스 글로벌 호텔기업 아코르(Accor)와 운영위탁계약을 맺어 그랜드머큐어·노보텔·이비스스타일스 등을 들여왔고, 주요 사업장은 서울드래곤시티다. 이 밖에 인천 연수구 스퀘어원 쇼핑몰 운영, 석유류 판매, 물류·주차 사업과 계열 오진상사를 통한 식기류 제조·판매 사업을 영위한다. 2025년 3분기 누적 기준 매출 비중은 관광호텔업 72.8%, 쇼핑몰운영 16.1%, 식기류 제조 및 판매 9.0% 등이다. 드래곤시티는 그랜드 머큐어·노보텔·이비스 스타일 등 4개 브랜드 1700여 객실을 운영하며, 종속회사 신한서부티엔디리츠를 통해 신라스테이 마포와 동대문 나인트리 등도 포트폴리오에 추가했다. 서부T&D는 종속회사 신한서부티엔디리츠 지분 50%를 보유하고 있으며, 리츠는 드래곤시티 그랜드머큐어, 인천 스퀘어원, 나인트리 동대문 등 자산을 보유하고 있다. 즉 호텔 운영을 중심으로 쇼핑몰·물류·유류·리츠를 결합한 복합 부동산 사업 구조다. 호텔 산업 특성상 단기간 객실 공급 확대가 어려운 만큼, 향후에는 객실 단가 상승이 실적 개선을 이끌 핵심 변수로 꼽힌다.
연간 실적은 빠르게 우상향했다. 매출은 2022년 1,353억원에서 2023년 1,692억원, 2024년 1,875억원, 2025년 2,483억원으로 늘었고, 영업이익은 같은 기간 192억원→372억원→480억원→703억원으로 증가하며 영업이익률이 14.2%에서 28.3%까지 상승했다. 이는 호텔 가동률과 객실단가의 동반 개선에 따른 영업 레버리지가 핵심으로, 객실점유율은 2022년 60% 초반에서 2025년 3분기 70% 중반(추정)으로, 평균 객실단가는 12만원대에서 19만원대(추정)로 개선되며 호텔 사업 영업이익률이 38%까지 상승했다. 다만 순이익은 일회성 요인의 영향이 크다. 2025년 연결 순이익은 1,162억원, 지배주주 순이익은 791억원으로 연결과 지배주주 간 격차가 큰데, 이는 리츠 등 종속회사의 비지배지분 비중이 크기 때문이다. 2025년 매출·손익 변동의 주요 원인으로 호텔 매출 상승, 신한호텔마포위탁관리부동산투자회사 등 신규 연결회사 편입, 대우건설과의 소송 판결로 발생한 채무면제이익 회계처리, 투자부동산 평가이익 회계반영, 유형자산처분이익 발생 등이 제시됐다. 분기 흐름을 보면 2025년 1분기(매출 461억·영업이익 129억)와 2분기(매출 546억·영업이익 112억)는 지배주주 순이익이 각각 -5억·-38억으로 적자였으나, 3분기(매출 669억·영업이익 213억)와 4분기(매출 807억·영업이익 249억)에 지배주주 순이익이 275억·559억으로 크게 흑자 전환했다. 2026년 1분기는 매출 661억원·영업이익 178억원으로 외형 성장세는 이어졌고 지배주주 순이익은 39억원으로 흑자를 유지했다. 영업이익 자체는 호텔 성수기와 관광객 증가의 영향을 받지만, 분기별 순이익 변동성은 연말 평가이익 등 비현금·일회성 항목에 좌우되는 구조임을 함께 봐야 한다.
전방시장은 한국 인바운드 관광 회복 사이클이다. 2025년 10월 누적 기준 외국인 인바운드 관광객 수는 전년 대비 17.8% 증가했고, 중국인 단체 관광객 무비자 입국·한일 관계 개선·원화 약세 등 우호적 환경이 이어지며 2026년까지 증가세가 지속될 것으로 전망된다. 공급 측면에서는 서울 시내 호텔 객실이 단기간에 크게 늘기 어려운 구조여서 수요-공급 불균형이 이어지고 있다. 엔데믹 이후 외국인 관광객 증가로 호텔 사업이 뚜렷한 회복세를 보이며 드래곤시티는 평일과 주말 모두 사실상 만실에 가까운 수준을 유지 중이고, 단기간 객실 공급 확대가 어려운 만큼 객실 단가 상승이 실적 개선의 핵심 변수로 꼽힌다. 경쟁 포지션 측면에서, 서부T&D는 동급 서울 호텔 대비 가동률과 객실단가가 상대적으로 낮아 '키 맞추기' 여력이 부각된다. 서울 호텔 객실 가동률이 만실에 가까운 상황에서 상대적으로 가동률 상승 여력이 큰 서부T&D에 낙수 효과가 집중될 가능성이 크다는 분석이다. 일본행 중국인 관광객이 한일 관련 변수로 급감하는 가운데 방한 중국인과 방일 중국인의 골든 크로스가 예상보다 빠르게 나타나면서, 용산에서 대규모 객실을 운영하는 서부T&D의 가동률·단가가 추가 상승할 수 있다는 전망도 있다. 경쟁사로는 호텔신라·파라다이스 등 호텔·레저 사업자가 있으나, 서부T&D는 단일 대형 호텔과 대규모 개발 부지를 함께 보유한 점에서 차별화된다.
| 주가 | ₩10,790 |
|---|---|
| 시가총액 | 6,935억원 |
| PER | 8.4 |
| PBR | 0.66 |
| ROE | 8.2% |
| 배당수익률 | 0.93% |
회사의 다음 성장축은 보유 부지 개발이다. 용산 나진상가 12·13동 개발사업은 약 6,026㎡ 부지에 연면적 약 7만3,161㎡ 규모로 오피스 약 1만평, 하이엔드 오피스텔 약 1만평, 리테일 약 2,000평으로 구성되며 착공은 2026년 10월로 예정돼 있다. 2026년 11~12월에는 하이엔드 오피스텔 분양도 계획돼 있다. 이 사업은 프로젝트 리츠가 아니라 스폰서인 서부T&D가 직접 개발을 맡는 구조로 개발 이익 극대화에 초점이 맞춰져 있다. 양천구 신정동 서부트럭터미널 부지는 도시첨단물류복합단지로, 나진상가 12·13동은 2026년 10월, 신정동 도시첨단물류단지는 2027년 1월 착공 예정으로 유휴 부지를 활용한 레버리지 본격화의 시작을 의미한다. 자산가치 측면에서도 재평가가 진행됐는데, 자산재평가 결과 보유 부동산 장부가액은 전년 대비 28% 증가한 2조 7,000억원대를 기록했다. 인허가 절차를 거쳐 나진상가는 2026년 하반기부터, 신정동은 2027년 하반기부터 개발 수익 인식이 가능할 것으로 전망된다. 다만 분양 매출과 개발 이익의 규모·시점은 인허가 진행, 분양 성과, 부동산 시장 여건에 따라 달라질 수 있어 확정된 수치로 보기는 어렵다. 단기적으로는 호텔 부문의 가동률·객실단가, 중기적으로는 개발 착공·분양 일정이 실적 방향을 가르는 변수가 된다.
회사는 순자산 대비 주가가 1배를 밑도는 할인 구간에 있으며, 이는 호텔·쇼핑몰·개발 부지를 합한 보유 자산 가치 대비 시가총액이 작다는 시장의 평가를 반영한다. 2025년 말 자산재평가로 보유 부동산 장부가액이 크게 늘어 순자산(BPS) 기반 지표가 상향된 점도 함께 봐야 한다. 이익 측면에서는 적자·흑자를 반복하던 과거에서 벗어나 호텔 레버리지로 본업 이익이 회복·확대되는 흐름이지만, 연결 순이익에 채무면제이익·투자부동산 평가이익 등 일회성 항목이 다수 반영돼 있어 이익의 질을 구분해 볼 필요가 있다. 또한 비지배지분 비중이 커 연결 순이익과 지배주주 순이익의 격차가 큰 점도 이익 지표 해석 시 유의할 부분이다. 주가는 2024년 11월 중순부터 우상향해 2026년 2월 초 1만8,000원까지 올랐다가 이후 하락 반전한 이력이 있어 변동성이 컸다. 배당은 주당현금배당금 100원 수준으로 배당수익률은 높지 않은 편이며, 밸류에이션의 핵심 변수는 배당보다 호텔 이익 추세와 개발 이익의 실현 여부다.
서울 시내 호텔 공급이 단기간에 늘기 어려운 가운데 인바운드 관광객이 증가하며 가동률 상승 여력이 부각된다. SK증권은 호텔 가동률이 사실상 만실 수준까지 회복된 가운데 평균객실단가 상승 여력이 여전히 높다고 평가했다. 서부T&D 호텔의 객실단가가 동급 서울 호텔 평균에 비해 낮아 추가 상승 시 이익 레버리지가 크게 작동할 수 있다.
용산 나진상가는 2026년 10월 착공·연말 분양, 신정동은 2027년 1월 착공이 예정돼 장기간 미개발이던 대규모 부지가 수익화 단계로 진입한다. 이 사업은 스폰서인 서부T&D가 직접 개발을 맡는 구조로 개발 이익 극대화에 초점이 맞춰져 있다. 완공·분양이 순조롭게 진행되면 호텔에 더해 분양·임대라는 새로운 수익원이 더해진다.
회사는 용산·신정동·인천 등에 대규모 부동산을 보유하고 있다. 자산재평가 결과 보유 부동산 장부가액은 전년 대비 28% 증가한 2조 7,000억원대를 기록했다. 2024년 말 기준 핵심 개발 예정 토지의 장부가액만 총 8,252억원으로, 이는 당시 시가총액의 89.6%에 달한다는 평가가 있었다. 자산가치가 재무제표에 반영되며 자산주로서의 매력이 부각될 수 있다.
2025년 순이익에는 채무면제이익·투자부동산 평가이익·유형자산처분이익 등 비경상 항목이 다수 반영됐다. 변동 주요 원인으로 채무면제이익 회계처리, 투자부동산 평가이익, 유형자산처분이익 등이 제시됐다. 이러한 항목이 줄어드는 해에는 순이익이 본업 흐름과 크게 달라질 수 있다.
대규모 개발은 인허가, 분양 성과, 공사비·금리 환경에 따라 일정과 수익이 달라질 수 있다. 서부T&D의 도시첨단물류단지는 과거 여러 차례 연기된 이력이 있다. 분양 시장이 부진하거나 비용이 상승하면 기대했던 개발 이익이 축소되거나 지연될 수 있다.
주가 급등 이후 차익 실현과 공매도 관련 지표가 늘어난 점은 단기 수급 부담이다. 대차거래 잔고 수량은 급등 이전 250만주 수준에서 늘어나 2025년 12월 18일 309만여 주를 기록했고 이후 300만주 안팎을 유지했다. 최대주주의 주가가 급락하면 담보 가치 하락으로 반대매매 등으로 이어져 지배력이 흔들릴 수 있다는 점도 변수다.
서부T&D는 용산 서울드래곤시티 호텔을 중심으로 한 운영 이익과 대규모 보유 부지의 개발 잠재력을 함께 갖춘 부동산 기업이다. 2022년 이후 호텔 가동률·객실단가의 동반 상승으로 매출과 영업이익률이 빠르게 개선됐고, 2025년에는 매출 2,483억원·영업이익 703억원을 기록했다. 다만 순이익에는 채무면제이익·투자부동산 평가이익 등 일회성 요인이 다수 반영돼 있고, 비지배지분 비중이 커 연결과 지배주주 순이익의 격차가 큰 점은 함께 봐야 한다. 향후 관전 포인트는 단기적으로 호텔 부문의 가동률·객실단가 추이, 중기적으로 용산 나진상가(2026년 10월 착공)와 신정동(2027년 1월 착공) 개발의 실행과 분양 성과다. 자산재평가로 보유 부동산 장부가액이 약 2.7조원으로 재산정되며 자산가치가 부각됐으나, 개발 일정 지연·분양 부진·금리 등 실행 리스크와 수급·지배구조 부담도 상존한다. 강세 요인(호텔 레버리지·개발 가시화·자산가치)과 약세 요인(일회성 이익 의존·실행 리스크·수급 부담)을 균형 있게 점검할 필요가 있다. 본 자료는 정보 제공용이며 투자 판단은 투자자 본인의 책임이다.
English version
With occupancy and room rates rising together at Seoul Dragon City driving hotel earnings leverage, the Yongsan Najin and Sinjeong site developments are emerging as a new earnings pillar.
Seobu T&D began as a freight terminal company in 1979 and expanded into shopping malls and a hotel complex, evolving into a real-estate developer and operator. Its core asset is Seoul Dragon City in Yongsan, opened in 2017, a roughly 1,700-room hotel complex directly connected to Yongsan Station. The hotels operate under a management contract with the global French hotel group Accor, bringing in brands such as Grand Mercure, Novotel and Ibis Styles, with Seoul Dragon City as the main site. The company also runs the Square One shopping mall in Incheon, sells petroleum products, operates logistics and parking businesses, and manufactures and sells tableware through affiliate Ojin. On a cumulative basis through the third quarter of 2025, revenue mix was about 72.8% tourist hotels, 16.1% mall operations and 9.0% tableware manufacturing and sales. Dragon City runs about 1,700 rooms across four brands including Grand Mercure, Novotel and Ibis Styles, and through subsidiary Shinhan Seobu T&D REIT it has added assets such as Shilla Stay Mapo and Nine Tree Dongdaemun. Seobu T&D holds a 50% stake in subsidiary Shinhan Seobu T&D REIT, which owns assets including Dragon City Grand Mercure, Incheon Square One and Nine Tree Dongdaemun. In short, it is a composite real-estate business centered on hotel operations and combined with malls, logistics, fuel and a REIT. Given that hotel supply is hard to expand quickly, room rate increases are seen as the key variable for future earnings improvement.
Annual results have climbed quickly. Revenue rose from 135.3 billion won in 2022 to 169.2 billion in 2023, 187.5 billion in 2024 and 248.3 billion in 2025, while operating profit grew over the same period from 19.2 billion to 37.2 billion, 48.0 billion and 70.3 billion won, lifting the operating margin from 14.2% to 28.3%. The driver is operating leverage from simultaneous gains in hotel occupancy and room rates; occupancy rose from the low 60% range in 2022 to the mid-70% range in the third quarter of 2025 (estimated), and the average daily rate improved from around 120,000 won to about 190,000 won (estimated), pushing the hotel segment's operating margin to 38%. Net profit, however, is heavily affected by one-off factors. Consolidated net profit in 2025 was 116.2 billion won and owner's net profit 79.1 billion won, a wide gap reflecting the large non-controlling interest in subsidiaries such as the REIT. Key reasons cited for the 2025 changes included higher hotel revenue, newly consolidated entities such as the Shinhan Hotel Mapo REIT, a debt-forgiveness gain from the litigation ruling with Daewoo E&C, recognition of investment-property valuation gains, and tangible-asset disposal gains. By quarter, the first quarter of 2025 (revenue 46.1 billion, operating profit 12.9 billion) and second quarter (revenue 54.6 billion, operating profit 11.2 billion) showed owner's net losses of 0.5 billion and 3.8 billion won, while the third quarter (revenue 66.9 billion, operating profit 21.3 billion) and fourth quarter (revenue 80.7 billion, operating profit 24.9 billion) swung sharply to owner's net profits of 27.5 billion and 55.9 billion won. The first quarter of 2026 maintained top-line growth at revenue of 66.1 billion won and operating profit of 17.8 billion won, with owner's net profit staying positive at 3.9 billion won. While operating profit tracks the hotel peak season and visitor inflows, quarterly net-profit volatility is shaped by non-cash and one-off items such as year-end valuation gains.
The end market is Korea's inbound tourism recovery cycle. Through October 2025, the cumulative number of foreign inbound visitors rose 17.8% year on year, and with favorable conditions such as visa-free entry for Chinese group tourists, improved Korea-Japan relations and a weak won, the uptrend is expected to continue into 2026. On the supply side, Seoul hotel rooms cannot easily expand in the short term, so the demand-supply imbalance persists. After the pandemic, rising foreign visitor numbers have produced a clear hotel recovery, with Dragon City staying near full occupancy on both weekdays and weekends, and since room supply is hard to expand quickly, room rate increases are seen as the key earnings variable. In terms of competitive positioning, Seobu T&D's occupancy and room rates remain relatively lower than comparable Seoul hotels, highlighting catch-up potential. With Seoul hotels near full occupancy, the analysis is that the spillover is likely to concentrate on Seobu T&D, which has relatively greater room for occupancy gains. As Chinese travel to Japan dropped sharply on Korea-Japan related variables, the crossover between Chinese visitors to Korea and to Japan has appeared faster than expected, supporting views that Seobu T&D's occupancy and rates could rise further as it operates large room capacity in Yongsan. Competitors include hotel and leisure operators such as Hotel Shilla and Paradise, but Seobu T&D is differentiated by holding a single large hotel together with large development sites.
| Price | ₩10,790 |
|---|---|
| Market cap | ₩0.69T |
| P/E | 8.4 |
| P/B | 0.66 |
| ROE | 8.2% |
| Dividend yield | 0.93% |
The company's next growth pillar is developing its land holdings. The Yongsan Najin Block 12-13 project covers a roughly 6,026-square-meter site with about 73,161 square meters of floor area, comprising roughly 33,000 square meters of office, a similar amount of high-end officetel and around 6,600 square meters of retail, with groundbreaking scheduled for October 2026. High-end officetel sales are planned for November-December 2026. Rather than a project REIT, the structure has sponsor Seobu T&D handling development directly, focused on maximizing development profit. The Sinjeong truck terminal site in Yangcheon is planned as an urban high-tech logistics complex; the Najin Block 12-13 is set to break ground in October 2026 and the Sinjeong logistics complex in January 2027, marking the start of leverage from idle land. On asset value, a revaluation has been carried out: it restated the carrying value of owned real estate to over 2.7 trillion won, up 28% from the prior year. After permitting, development income recognition is expected to be possible from the second half of 2026 for Najin and from the second half of 2027 for Sinjeong. However, the scale and timing of presale revenue and development profit can vary with permitting progress, sales performance and real-estate market conditions, so they should not be treated as fixed figures. In the near term, hotel occupancy and room rates, and in the medium term the groundbreaking and presale schedules, will be the variables that determine the earnings direction.
The stock trades at a discount below one times net assets, reflecting the market's view that the market capitalization is small relative to the combined value of its hotels, malls and development land. It should also be considered that the year-end 2025 asset revaluation sharply increased the carrying value of owned real estate, lifting net-asset (BPS) based metrics. On earnings, the company has moved away from a past of alternating losses and profits toward a recovery and expansion of core profit via hotel leverage, but consolidated net profit includes many one-off items such as debt-forgiveness and investment-property valuation gains, so the quality of earnings should be assessed separately. The large non-controlling interest also creates a wide gap between consolidated net profit and owner's net profit, which warrants caution when interpreting earnings metrics. The share price rose from mid-November 2024 to about 18,000 won in early February 2026 before reversing lower, indicating high volatility. The dividend is around 100 won per share in cash, so the dividend yield is not high, and the key valuation variables are the hotel earnings trend and the realization of development profit rather than the dividend.
With Seoul hotel supply hard to expand quickly and inbound visitors rising, room for occupancy gains stands out. SK Securities assessed that with occupancy recovered to near full, there is still high room for average daily rate increases. Because Seobu T&D's room rates are below the average for comparable Seoul hotels, further increases could drive substantial earnings leverage.
The Yongsan Najin site is set to break ground in October 2026 with year-end sales, and Sinjeong in January 2027, bringing long-undeveloped large sites into a monetization phase. The structure has sponsor Seobu T&D developing directly, focused on maximizing development profit. If construction and sales proceed smoothly, presales and rentals add new revenue streams on top of the hotel.
The company holds large real-estate assets in Yongsan, Sinjeong and Incheon. An asset revaluation restated the carrying value of owned real estate to over 2.7 trillion won, up 28% from the prior year. As of end-2024, the carrying value of core development land alone was 825.2 billion won, which one analysis noted was 89.6% of the then market capitalization. As asset value is reflected in the financial statements, its appeal as an asset play can stand out.
2025 net profit included many non-recurring items such as debt-forgiveness gains, investment-property valuation gains and asset disposal gains. Key reasons cited included debt-forgiveness accounting, investment-property valuation gains and tangible-asset disposal gains. In years when such items shrink, net profit can diverge sharply from the underlying core trend.
Large-scale development can see its schedule and profit shift with permitting, sales performance and construction-cost and interest-rate conditions. Seobu T&D's urban high-tech logistics complex has been delayed multiple times in the past. If the sales market is weak or costs rise, the expected development profit could shrink or be delayed.
After the sharp run-up, profit-taking and short-selling indicators rose, creating near-term supply-demand pressure. Securities-lending balances climbed from around 2.5 million shares before the surge to about 3.09 million shares on December 18, 2025, then held near 3 million shares. A sharp drop in the share price could erode the controlling shareholder's collateral value, potentially leading to forced selling and pressure on control.
Seobu T&D is a real-estate company combining operating profit centered on the Seoul Dragon City hotel in Yongsan with the development potential of large land holdings. Since 2022, simultaneous gains in hotel occupancy and room rates have rapidly improved revenue and operating margins, and in 2025 it posted revenue of 248.3 billion won and operating profit of 70.3 billion won. However, net profit includes many one-off items such as debt-forgiveness and investment-property valuation gains, and the large non-controlling interest creates a wide gap between consolidated and owner's net profit, which should be considered together. Key things to watch are the hotel segment's occupancy and room-rate trends in the near term and, in the medium term, the execution and sales performance of the Yongsan Najin (October 2026 groundbreaking) and Sinjeong (January 2027 groundbreaking) developments. An asset revaluation restated the carrying value of owned real estate to about 2.7 trillion won, highlighting asset value, but execution risks such as schedule delays, weak sales and interest rates, along with supply-demand and governance overhangs, remain. Bullish factors (hotel leverage, development visibility and asset value) and bearish factors (reliance on one-offs, execution risk and supply-demand pressure) should be reviewed in balance. This material is for informational purposes only, and investment decisions are the responsibility of the investor.
본 리포트는 공시(DART)·시장 데이터(KRX) 기반의 AI 생성 정보 자료이며 투자 권유가 아닙니다.
This report is AI-generated from public disclosures (DART) and market data (KRX) for informational purposes only. It is not investment advice.
데이터 기준 2026-08-07 · KOSAI
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