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Seobu T&D · 호텔·레저 · 코스닥 · 리포트 2026-09-05
서울드래곤시티 호텔 사업의 이익 레버리지 확대와 용산·신정동 개발사업 착공 가시화가 동시에 진행되며 서부T&D의 실적과 자산가치가 함께 움직이는 국면에 들어섰다.
서부T&D는 1979년 화물자동차 터미널 운영회사로 출발해 1995년 코스닥에 상장한 뒤 현재는 관광호텔업을 중심으로 한 종합 부동산 개발기업으로 성장했다. 주력 사업장인 서울 용산의 서울드래곤시티는 4776억원을 투입해 연면적 1846만㎡ 규모의 5성급 호텔 3개동을 2017년 준공했으며 1700개 객실로 서부T&D가 개발운영을, 아코르호텔이 위탁운영을 맡고 있다. 이 복합단지에는 아코르 산하 4개 호텔 브랜드와 외국인 전용 카지노가 함께 입점해 관광 수요부터 마이스(MICE) 수요까지 폭넓게 대응한다. 2025년 1분기 기준 매출 비중은 관광호텔 74.47%, 쇼핑몰 19.32%, 석유류 판매 3.37%로 호텔 의존도가 매출의 4분의 3을 차지한다. 두 번째 축인 인천 연수구 복합쇼핑몰 스퀘어원은 2024년 매출 296억원, 영업이익 173억원을 기록했고 연말 기준 197개 업체가 입점해 지역 상권 기반의 안정적 임대수익을 창출한다. 회사는 지분 50%를 보유한 연결회사 신한서부티엔디리츠를 통해 드래곤시티의 그랜드머큐어, 인천 스퀘어원, 나인트리 동대문 등 자산을 리츠 구조로 보유해 배당 목적의 부동산 유동화도 병행한다. 세 번째 성장축은 부동산 디벨로퍼 사업으로, 용산 나진상가 12·13동과 양천구 신정동 옛 서부트럭터미널 부지가 핵심 파이프라인이다. 서울 용산구청은 서부T&D가 신청한 나진상가 개발사업에 대해 건축허가를 승인했으며 지하 8층~지상 27층, 연면적 7만 4841㎡ 규모로 추진된다. 신정동 부지는 연면적 약 79만㎡로 서울 시내 미개발 상업용지 중 최대 규모이며 물류시설운영업과 유류판매업은 매출 비중은 작지만 개발 착공 전까지 현금창출 기반 역할을 하고 있다.
서부T&D의 연결 매출액은 2022년 1,353억원에서 2023년 1,692억원, 2024년 1,875억원, 2025년 2,483억원으로 4년 연속 늘었다. 같은 기간 영업이익은 192억원→372억원→480억원→703억원으로 증가했고 영업이익률도 14.2%→22.0%→25.6%→28.3%로 매년 개선되며 규모의 경제 효과가 뚜렷하게 나타났다. 지배주주 순이익은 2022년 167억원에서 2023년 1,383억원으로 급증했다가 2024년 344억원으로 낮아진 뒤 2025년 791억원으로 다시 늘었는데, 이는 매년 말 시행하는 부동산 자산재평가 등 비영업적 요인이 해마다 다르게 반영된 영향이 크다. 실제로 2025년 4분기 지배주주 순이익 559억원에는 매년 말 시행하는 자산 재평가 영향으로 809억원의 재평가 차익이 반영됐다. 분기별로 보면 2025년 2분기는 매출 546억원, 영업이익 112억원을 냈음에도 지배주주 순이익은 -59억원의 적자를 기록했고, 3분기(매출 669억원·영업이익 213억원·순이익 324억원)와 4분기(매출 807억원·영업이익 249억원·순이익 559억원)에는 순이익이 크게 늘었다. 이후 2026년 1분기(매출 661억원·영업이익 178억원·순이익 39억원)와 2분기(매출 877억원·영업이익 183억원·순이익 60억원)는 매출과 영업이익이 전년 동기 대비 뚜렷하게 늘었음에도 순이익 증가폭은 상대적으로 제한적이었다. 하나증권에 따르면 2026년 2분기 매출액은 전년 동기 대비 61% 증가한 877억원, 영업이익은 63% 증가한 183억원으로 컨센서스(199억원)에 부합했으나 재산세 약 80억원과 신정동 부지 개발 관련 일회성 인건비 등 약 15억원의 추가 비용이 발생해 순이익 레버리지를 제약했다. 부문별로는 2분기 호텔 매출액과 영업이익이 각각 504억원, 171억원으로 집계돼 호텔 사업이 전체 실적 개선을 주도했다. 최근 4개 분기(2025년 3분기~2026년 2분기) 합산 지배주주 순이익은 982억원으로, 연간 단위로 환산해도 2025년 연간 실적을 웃도는 흐름을 이어가고 있다.
국내 호텔·레저업은 코로나19 팬데믹 이후 회복세를 이어가며 방한 외국인 수요 확대 국면에 들어섰다. K컬처 확산과 중국 무비자 관광 재개로 방한 외국인 수요가 늘며 객실·식음료 매출 증가 및 카지노 오픈과 브랜드 편입으로 실적이 개선됐고, 미주·유럽 관광객 증가 및 중화권·아시아·중동의 한국 방문 선호 유지도 우호적 배경으로 꼽힌다. 서울 도심 5성급 호텔 공급이 팬데믹 이전 수준을 아직 회복하지 못한 것으로 평가되는 가운데, NH투자증권은 2025년 서부T&D의 호텔 객실점유율(OCC)이 70%, ADR은 20만원 전후로 서울 호텔 평균 대비 다소 낮은 편이라고 짚었다. KB증권은 서울드래곤시티의 2025년 4분기 기준 객실점유율(OCC)이 70%대 중반을 기록했는데 서울 내 동급 호텔의 OCC 평균 수준인 80%대까지 확대될 것이라고 전망했다. 경쟁 구도상 국내 호텔·레저 관련주는 호텔신라를 필두로 서부T&D, GS피앤엘(파르나스호텔), 롯데관광개발(드림타워), 강원랜드, 아난티, 한진칼(그랜드하얏트 인천), 파라다이스(파라다이스시티·부산), 모나용평(용평리조트) 등으로 다변화돼 있으며, 서부T&D는 단일 대형 호텔플렉스와 카지노를 결합한 구조로 차별화된다. 여기에 더해 용산·신정동 대규모 유휴부지를 보유해 순수 호텔 운영사와는 다른 부동산 디벨로퍼적 성격도 지니고 있다.
| 주가 | ₩10,700 |
|---|---|
| 시가총액 | 6,878억원 |
| PER | 7.1 |
| PBR | 0.65 |
| ROE | 9.6% |
| 배당수익률 | 0.93% |
회사의 단기 실적 변수는 호텔 부문의 객실점유율·객단가 추이이며, 중장기 변수는 나진상가·신정동 개발 착공과 분양 일정이다. 서부T&D는 2026년 5월 용산구청으로부터 나진상가 개발사업에 대한 건축허가를 받았으며 지하 8층~지상 27층, 연면적 7만 4841㎡ 규모로 오피스·오피스텔·판매시설·운동시설이 들어설 예정이다. NH투자증권은 나진상가 12·13동의 경우 2026년 10월경 착공이 예상된다고 밝혔으며, 착공과 동시에 오피스텔 분양이 시작되면 분양매출이 즉시 반영될 수 있다는 점이 관전 포인트다. 신정동 옛 서부트럭터미널 부지는 연면적 약 79만㎡ 규모로 공동주택, 쇼핑몰, 물류창고가 포함된 도시첨단물류복합단지로 계획돼 있으며, 회사는 2026년 건축허가를 거쳐 2027년 착공, 2031년 준공을 목표로 제시했다. 하나증권은 서부T&D에 대해 투자의견 매수와 목표주가 1만 8000원을 유지한다고 2026년 8월 18일 밝혔으며, 외국인 입국자 증가에 따른 호텔 부문의 고성장과 용산·신정동 개발 이익 가시화로 하반기 사상 최대 실적을 이어갈 것으로 전망했다. 다만 신정동은 2016년 시범단지 지정 이후 정치·행정적 변수로 개발이 지연된 이력이 있어, 착공·인허가 시점은 추가 확인이 필요한 변수로 남아 있다.
서부T&D는 2023년 이후 지배주주 순이익이 적자 국면에서 벗어나 흑자 기조로 완전히 전환됐고, 영업이익률도 매년 개선되는 흐름을 보이고 있다. SK증권은 2025년 6월 리포트에서 드래곤시티 개장 이후 형성된 과거 주가순자산비율(PBR) 밴드의 상단이 1.2배에 달한다고 짚었는데, 최근 이뤄진 자산재평가로 순자산 규모 자체가 커진 점은 이 밴드를 다시 살펴볼 때 함께 고려해야 할 변수다. 회사는 매년 말 보유 부동산에 대한 재평가를 실시해 장부가치를 갱신해 왔으며, 이 과정에서 발생하는 재평가차익이 특정 분기의 순이익을 큰 폭으로 밀어올리는 패턴이 반복돼 왔다. 배당은 중간배당과 연말배당으로 나눠 지급하는 구조를 유지하고 있다. 개발사업 착공이 가시화되는 국면에서 순자산가치와 시장가치의 관계가 다시 조정될 수 있다는 시각이 증권가에서 나오지만, 이는 착공·분양·인허가 일정이 실제로 지켜지는지에 따라 달라질 수 있는 사안이다.
카지노 개장과 아코르 브랜드 편입으로 2026년 들어 호텔 부문 매출이 추가로 확대됐고, 영업이익률은 2022년 14.2%에서 2025년 28.3%까지 매년 개선됐다. NH투자증권은 서울 호텔 평균 대비 낮은 편인 객단가(ADR)가 향후 상향될 여지가 있다고 평가했으며, KB증권은 객실점유율이 서울 동급 호텔 평균 수준까지 확대될 가능성을 짚었다. 이 두 지표가 동반 개선될 경우 매출 성장 이상의 이익 레버리지가 나타날 수 있다.
용산 나진상가는 2026년 5월 건축허가를 획득해 착공 준비 단계에 들어섰고, 신정동 부지도 회사가 2026년 건축허가·2027년 착공 목표를 제시한 상태다. 착공과 함께 오피스텔·아파트 분양이 시작되면 새로운 매출·이익 축이 추가될 수 있다. 오랜 기간 인허가 지연을 겪었던 두 프로젝트가 동시에 진행 단계로 넘어가고 있다는 점이 특징이다.
승만호 회장과 특수관계인의 지분율은 2026년 6월 기준 51.38%로 과반을 넘어 안정적인 지배구조를 갖추고 있다. 회장은 최근까지도 장내 매수를 통해 지분율을 꾸준히 늘려온 것으로 파악된다. 매년 말 실시하는 자산재평가로 순자산 규모도 확대되는 흐름을 보이고 있다.
지배주주 순이익은 2025년 2분기 적자에서 4분기 대규모 흑자로 크게 흔들렸는데, 이는 매년 말 자산재평가 차익이라는 비영업 요인의 반영 시점 차이에서 비롯된다. 2026년 1·2분기에는 매출·영업이익이 늘었음에도 재산세와 신정동 관련 일회성 인건비 등 추가 비용이 발생해 순이익 증가폭이 제한됐다. 분기별 실적을 볼 때 일회성 요인을 구분해서 읽어야 하는 부담이 있다.
나진상가와 신정동 개발은 각각 수천억원~1조원대 사업비가 투입되는 대형 프로젝트로, 착공과 분양 성과가 실제 일정대로 진행될지가 관건이다. 신정동은 2016년 시범단지로 지정된 이후 정치·행정적 변수로 개발이 지연된 이력이 있어 유사한 지연 가능성을 배제할 수 없다. 대규모 자금 조달과 분양 시장 상황도 함께 관리해야 하는 변수다.
서울드래곤시티는 과거 사드(THAAD) 갈등과 코로나19 팬데믹 시기에 영업손실을 기록한 바 있어, 관광호텔 사업이 지정학·보건 이벤트에 민감하다는 점이 확인된 바 있다. 현재의 실적 개선도 중국 무비자 관광 재개 등 정책적 요인에 상당 부분 의존하고 있어, 이러한 정책이 변경될 경우 수요 흐름이 달라질 수 있다. 환율 변동은 외국인 관광객의 객단가 지불 여력에도 영향을 줄 수 있는 변수다.
서부T&D는 2022년부터 2025년까지 매출과 영업이익, 영업이익률이 모두 매년 개선되며 호텔 사업의 이익 체력이 뚜렷하게 강화된 회사다. 다만 지배주주 순이익은 매년 말 자산재평가차익 등 비영업 요인의 반영 시점에 따라 분기별로 크게 흔들리는 특징을 보여, 영업이익과 순이익을 구분해 읽는 것이 중요하다. 중장기적으로는 용산 나진상가의 건축허가 획득과 신정동 부지의 인허가 진행이 새로운 성장축으로 주목받고 있으며, 착공·분양 일정이 실제로 지켜지는지가 향후 실적의 관건이 될 전망이다. 동시에 관광호텔 사업은 과거 사드·코로나19 사례에서 확인됐듯 지정학·정책 변수에 민감하다는 점, 대형 개발사업 특유의 실행 리스크가 상존한다는 점도 함께 고려해야 한다. 승만호 회장 및 특수관계인의 과반 지분 보유는 지배구조의 안정성 측면에서 참고할 만한 요소다. 종합적으로 회사는 호텔 부문의 안정적 성장과 개발사업 착공 가시화라는 두 축이 겹치는 국면에 있으며, 각 이벤트의 실제 진행 여부를 시차를 두고 확인하는 접근이 필요하다.
English version
Seobu T&D is entering a phase where earnings leverage from the Seoul Dragon City hotel business and the emerging construction timeline for the Yongsan and Sinjeong-dong development projects are moving in tandem.
Seobu T&D began as a freight truck terminal operator in 1979, listed on KOSDAQ in 1995, and has since grown into a comprehensive real estate developer centered on tourist hotel operations. Its flagship property, Seoul Dragon City in Yongsan, Seoul, was completed in 2017 with an investment of KRW 477.6 billion, comprising three 5-star hotel towers with a total floor area of 18.46 million square meters, holding 1,700 rooms that Seobu T&D develops and operates while Accor Hotels manages them under contract. The complex houses four Accor hotel brands together with a foreigner-only casino, allowing it to serve both leisure tourism and MICE demand. As of 1Q25, revenue mix was 74.47% tourist hotel, 19.32% shopping mall, and 3.37% oil sales, meaning the hotel segment accounts for roughly three-quarters of revenue. The second pillar, the Square One shopping mall in Yeonsu-gu, Incheon, posted 2024 revenue of KRW 29.6 billion and operating profit of KRW 17.3 billion with 197 tenants at year-end, generating stable rental income anchored in local commercial demand. The company also holds a 50% stake in Shinhan Seobu T&D REIT, which owns assets including the Grand Mercure at Dragon City, Incheon Square One, and Nine Tree Dongdaemun, combining a REIT structure with dividend-oriented asset monetization. The third growth pillar is real estate development, centered on the Najin Sangga buildings 12 and 13 in Yongsan and the former Seobu Truck Terminal site in Sinjeong-dong, Yangcheon-gu. The Yongsan District Office approved Seobu T&D's building permit for the Najin Sangga development, which is planned as an 8-basement, 27-story structure with a total floor area of about 74,841 square meters. The Sinjeong-dong site spans roughly 790,000 square meters, the largest undeveloped commercial plot within Seoul, while the logistics facility and oil sales businesses, though small in revenue share, continue to generate cash flow ahead of the development's start.
Seobu T&D's consolidated revenue rose for four consecutive years, from KRW 135.3 billion in 2022 to KRW 169.2 billion in 2023, KRW 187.5 billion in 2024, and KRW 248.3 billion in 2025. Operating profit over the same period grew from KRW 19.2 billion to KRW 37.2 billion, KRW 48.0 billion, and KRW 70.3 billion, while the operating margin improved every year from 14.2% to 22.0%, 25.6%, and 28.3%, reflecting clear economies of scale. Net income attributable to owners jumped from KRW 16.7 billion in 2022 to KRW 138.3 billion in 2023, fell to KRW 34.4 billion in 2024, and rose again to KRW 79.1 billion in 2025, a pattern largely driven by non-operating items such as the year-end property revaluation, which vary from year to year. Indeed, the KRW 55.9 billion in net income attributable to owners recorded in 4Q25 included an KRW 80.9 billion revaluation gain from the year-end asset revaluation exercise. On a quarterly basis, 2Q25 posted revenue of KRW 54.6 billion and operating profit of KRW 11.2 billion but a net loss of KRW 5.9 billion attributable to owners, while 3Q25 (revenue KRW 66.9 billion, operating profit KRW 21.3 billion, net income KRW 32.4 billion) and 4Q25 (revenue KRW 80.7 billion, operating profit KRW 24.9 billion, net income KRW 55.9 billion) saw net income surge. Subsequently, 1Q26 (revenue KRW 66.1 billion, operating profit KRW 17.8 billion, net income KRW 3.9 billion) and 2Q26 (revenue KRW 87.7 billion, operating profit KRW 18.3 billion, net income KRW 6.0 billion) saw revenue and operating profit rise clearly year-on-year, though net income growth was comparatively limited. According to Hana Securities, 2Q26 revenue rose 61% year-on-year to KRW 87.7 billion and operating profit rose 63% to KRW 18.3 billion, in line with the consensus of KRW 19.9 billion, though roughly KRW 8.0 billion in property tax and about KRW 1.5 billion in one-off personnel costs tied to the Sinjeong-dong development weighed on the bottom line. By segment, 2Q hotel revenue and operating profit came to KRW 50.4 billion and KRW 17.1 billion respectively, with the hotel business leading overall earnings improvement. Over the trailing four quarters (3Q25 through 2Q26), combined net income attributable to owners totaled KRW 98.2 billion, a pace that already exceeds the full-year 2025 result.
Korea's hotel and leisure sector has continued to recover since the COVID-19 pandemic, entering a phase of expanding inbound foreign demand. The spread of Korean culture and the resumption of visa-free group tourism from China boosted room and F&B revenue, and casino operations along with a new brand addition contributed to improved results, while growth in visitors from the Americas and Europe and sustained preference for visiting Korea among Greater China, Asia, and the Middle East have also supported the backdrop. With Seoul's five-star hotel supply still assessed as below pre-pandemic levels, NH Investment & Securities noted that Seobu T&D's 2025 hotel occupancy stood at 70% and ADR at around KRW 200,000, somewhat below the Seoul hotel average. KB Securities projected that Seoul Dragon City's occupancy in 4Q25 was in the mid-70% range but could expand toward the 80% average seen at comparable Seoul hotels. In terms of competitive landscape, domestic hotel and leisure names are diversified, led by Hotel Shilla and including Seobu T&D, GS Retail's Parnas Hotel unit, Lotte Tour Development's Dream Tower, Kangwon Land, Ananti, Hanjin Kal's Grand Hyatt Incheon, Paradise's Paradise City and Busan properties, and Mona Yongpyong's Yongpyong Resort, and Seobu T&D differentiates itself by combining a single large hotel complex with a casino. It also holds large idle land parcels in Yongsan and Sinjeong-dong, giving it a real estate developer character distinct from pure hotel operators.
| Price | ₩10,700 |
|---|---|
| Market cap | ₩0.69T |
| P/E | 7.1 |
| P/B | 0.65 |
| ROE | 9.6% |
| Dividend yield | 0.93% |
The company's near-term earnings variable is the trajectory of hotel occupancy and room rates, while the medium- to long-term variable is the construction and pre-sale schedule for the Najin Sangga and Sinjeong-dong developments. Seobu T&D received a building permit for the Najin Sangga development from the Yongsan District Office in May 2026, which is planned as an 8-basement, 27-story structure spanning about 74,841 square meters comprising office, residential-office, retail, and sports facilities. NH Investment & Securities stated that construction on Najin Sangga buildings 12 and 13 is expected to begin around October 2026, and a key point to watch is whether pre-sales of the residential-office units begin simultaneously with groundbreaking, which would allow immediate recognition of pre-sale revenue. The former Seobu Truck Terminal site in Sinjeong-dong is planned as a roughly 790,000-square-meter urban advanced logistics complex including residential units, a shopping mall, and warehouse facilities, and the company has set a target of obtaining a building permit in 2026, breaking ground in 2027, and completing the project by 2031. Hana Securities stated on August 18, 2026 that it maintains a Buy rating and a target price of KRW 18,000 on Seobu T&D, forecasting continued record earnings in the second half driven by strong hotel-segment growth from rising foreign arrivals and increasingly visible development profits from Yongsan and Sinjeong-dong. However, since the Sinjeong-dong site's designation as a pilot zone in 2016, the project has a history of delays due to political and administrative factors, leaving the timing of groundbreaking and permitting as a variable requiring further confirmation.
Since 2023, Seobu T&D's net income attributable to owners has fully turned from loss-making to a sustained profit trend, with the operating margin improving every year. In a June 2025 report, SK Securities noted that the upper end of the historical price-to-book (PBR) band formed since Dragon City's opening reached about 1.2 times, and the recent asset revaluation, which enlarged the net asset base itself, is a factor to weigh when revisiting that band. The company has conducted a year-end revaluation of its owned real estate to update book value, and the revaluation gains generated in this process have repeatedly pushed up net income sharply in specific quarters. Dividends are paid under a structure split between an interim payout and a year-end payout. Some in the brokerage community suggest that the relationship between net asset value and market value could be revisited once development construction becomes more visible, though this depends on whether the groundbreaking, pre-sale, and permitting schedules are actually met.
Casino operations and the addition of an Accor brand expanded hotel-segment revenue further from 2026, while the operating margin improved every year from 14.2% in 2022 to 28.3% in 2025. NH Investment & Securities assessed that ADR, currently below the Seoul hotel average, has room to rise, and KB Securities pointed to potential occupancy gains toward the average seen at comparable Seoul hotels. If both metrics improve together, earnings leverage beyond revenue growth could follow.
The Yongsan Najin Sangga project obtained its building permit in May 2026 and is entering the construction preparation stage, while the company has also set targets of a 2026 building permit and 2027 groundbreaking for the Sinjeong-dong site. If pre-sales of residential-office and apartment units begin alongside construction, a new revenue and earnings axis could be added. Notably, both long-delayed projects are now advancing to the execution stage simultaneously.
As of June 2026, Chairman Seung Man-ho and related parties held a combined 51.38% stake, giving the company a majority-held, stable ownership structure. The chairman has reportedly continued to increase his stake through open-market purchases in recent periods. The year-end asset revaluation exercise has also expanded the net asset base over time.
Net income attributable to owners has swung sharply, from a loss in 2Q25 to a large profit in 4Q25, reflecting the timing of non-operating year-end revaluation gains. In 1Q26 and 2Q26, despite growth in revenue and operating profit, additional costs such as property tax and one-off personnel expenses related to Sinjeong-dong limited the increase in net income. This means quarterly results require careful separation of one-off items.
The Najin Sangga and Sinjeong-dong developments are large-scale projects each requiring hundreds of billions to over a trillion won in capital, and whether construction and pre-sales proceed on the stated schedule remains the key question. Sinjeong-dong has a history of delays due to political and administrative factors since its 2016 pilot-zone designation, so similar delays cannot be ruled out. Large-scale financing and pre-sale market conditions are additional variables that must be managed.
Seoul Dragon City recorded operating losses during the past THAAD diplomatic dispute and the COVID-19 pandemic, confirming that the tourist hotel business is sensitive to geopolitical and public health events. Current earnings improvement also depends considerably on policy factors such as the resumption of visa-free tourism from China, meaning demand patterns could shift if such policies change. Currency fluctuations are another variable that can affect foreign tourists' willingness to pay for room rates.
Seobu T&D has seen revenue, operating profit, and operating margin all improve every year from 2022 through 2025, reflecting a clear strengthening of the hotel business's earnings capacity. However, net income attributable to owners has fluctuated sharply on a quarterly basis depending on the timing of non-operating items such as the year-end asset revaluation gain, making it important to read operating profit and net income separately. Over the medium to long term, the building permit secured for the Yongsan Najin Sangga project and the progressing permitting for the Sinjeong-dong site stand out as a new growth axis, with future earnings likely to hinge on whether construction and pre-sale schedules are actually met. At the same time, the tourist hotel business's sensitivity to geopolitical and policy variables, as demonstrated in the past THAAD dispute and COVID-19 pandemic, along with the inherent execution risk of large-scale development projects, should also be weighed. The majority stake held by Chairman Seung Man-ho and related parties is a point worth noting from a governance stability perspective. Overall, the company sits at a juncture where stable hotel-segment growth and the increasing visibility of development construction overlap, warranting an approach that tracks the actual progress of each event over time.
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This report is AI-generated from public disclosures (DART) and market data (KRX) for informational purposes only. It is not investment advice.
데이터 기준 2026-09-22 · KOSAI
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