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Dongbu · 건설·건자재 · 코스피 · 리포트 2026-06-19
2024년 영업손실(-969억 원)의 저점을 지나 2025년 흑자 전환(영업이익 +426억 원)에 성공한 동부건설은, 창사 이래 최대 규모인 약 4조 3천억 원의 신규 수주와 13조 원을 초과하는 수주잔고를 바탕으로 중기 성장 기반을 구축 중이며, 2026년은 이를 실질 매출·이익으로 전환하는 실행력의 해가 될 전망이다.
동부건설(005960)은 1969년 설립된 코스피 상장 종합건설사로, 토목·건축·주거·플랜트 전 공종에 걸쳐 도급공사, 분양주택, 엔지니어링 사업을 영위한다. 연결 매출의 주축은 도급공사 부문으로, 2026년 1분기 기준 도급공사 매출 3,945억 원이 총매출의 약 90%를 차지하며, 분양주택과 엔지니어링 부문이 뒤를 잇는다. 주거 브랜드 '센트레빌'을 통해 민간 아파트 분양사업을 전개하며, 완전 자회사인 동부엔지니어링이 설계·감리를 담당해 원청 시공 역량과의 밸류체인 시너지를 도모한다. 기타 종속기업으로 더파크(골프장), 동부당진솔라(태양광), 동부자산관리 등이 있다. 최대주주는 한국토지신탁이 지배하는 키스톤에코프라임(지분 56.22%)이며, 동부건설은 SPC(에코프라임마린퍼시픽)를 통해 조선·방산업체 HJ중공업(구 한진중공업)의 공동 주요 주주로 참여 중이다. 수주 포트폴리오는 LH 민간참여 공공주택, 공공 토목·SOC, 도시정비(재개발·재건축), 산업시설·플랜트로 다변화돼 단일 시장 의존 리스크가 분산된 구조다. 경쟁 구도에서는 중견 종합건설사군에 속해 대형 건설사들과 공공 발주 시장에서 경합하며, 공공 수주 비중이 높아 민간 경기 변동에 대한 상대적 방어력을 갖춘다.
2022년 연결 매출 약 1조 4,612억 원·영업이익 약 412억 원(OPM 2.8%)으로 안정적 흑자를 시현했으나, 2023년은 매출이 약 1조 9,000억 원으로 확대됐음에도 원가 상승으로 영업이익이 302억 원(OPM 1.6%)으로 줄었고, 지분법손실 등으로 지배주주 귀속 순손실(-44억 원)이 발생했다. 2024년에는 원자재·인건비 상승, 공사비 분쟁, 미준공 현장 원가 투입 집중 등이 겹쳐 영업손실 969억 원(OPM -5.7%), 지배주주 귀속 순손실 1,065억 원으로 급격히 악화됐다. 2025년에는 저가 수주 현장 마무리, 선별 수주 기조 강화, 비용 효율화 효과가 본격화되며 영업이익 426억 원(OPM 2.4%)·지배주주 귀속 순이익 445억 원으로 흑자 전환했고, 부채비율은 264.7%에서 206.4%로 58.3%p 개선됐다. 분기 흐름을 보면 2025년 1분기(영업이익 150억 원)가 연간 이익의 큰 비중을 차지했고, 2·3분기(각 16억·7억 원)는 현장 공정 지연과 원가 부담으로 마진이 일시 축소됐다가 4분기(영업이익 253억 원, 연간 대비 약 59%)에 연말 준공 집중 효과로 회복됐다. 2025년 영업현금흐름은 -219억 원으로 전년(+1,710억 원)에서 역전됐는데, 대규모 수주잔고를 뒷받침하는 운전자본(공사미수금·선급금) 증가가 주요 요인이다. 2026년 1분기는 매출 4,346억 원(전년동기 대비 +4.4%), 영업이익 101억 원으로 흑자 기조를 이어갔으며, 도급공사 매출이 전년동기 3,563억 원에서 3,945억 원으로 약 10.7% 성장하며 외형을 이끌었다. 같은 분기 매출원가율은 약 88.2% 수준을 유지했고, HJ중공업 실적 호조로 지분법손익이 전년동기 -65억 원에서 +48억 원으로 전환돼 순이익 안정에 기여했다.
한국건설산업연구원은 2026년 국내 건설 수주를 전년 대비 약 4.0% 증가한 231.2조 원, 건설투자를 2.0% 증가한 약 270조 원으로 전망해 제한적 회복 국면을 예고했다. 공공 부문은 2026년 SOC 예산이 전년 대비 7.9% 확대된 27.5조 원으로 편성되고, 정부가 2030년까지 수도권 135만 호 착공을 목표로 한 LH 주도 공공주택 공급 확대 정책을 추진하면서 토목·공공주택 수주를 견인한다. 반면 민간 주택 부문은 높은 공사비·부동산 PF 잔여 불확실성·미분양 13년 내 최대 적체 등으로 회복이 제한적이며, 민간 건축 기성은 2022년 이후 감소세가 지속되고 있다. 건설공사비지수는 2026년 1월 기준 133.3으로 역대 최고 수준을 유지해 원가 부담이 구조적으로 상존하며, 중대재해처벌법 적용 강화와 노동 규제 확대도 공사비 상승 압력으로 작용하고 있다. 2026년 4월 건설 수주는 전년 동월 대비 35.9% 증가한 19.7조 원을 기록했으나, 실제 기성은 같은 기간 1.1% 감소해 수주와 기성 간 시차가 당분간 지속될 전망이다. 동부건설은 공공·LH 발주 비중이 높아 공공 예산 확대 기조의 직접 수혜권에 있으며, 도시정비·산업시설 수주로 민간 부문 부진을 일정 부분 상쇄하는 포트폴리오 이점을 보유하고 있다.
| 주가 | ₩6,900 |
|---|---|
| 시가총액 | 1,583억원 |
| PER | 3.1 |
| PBR | 0.28 |
| ROE | 8.4% |
| 배당수익률 | 4.35% |
회사는 2025년에 확보한 약 4조 3천억 원(창사 이래 최대)의 신규 수주와 13조 원 이상의 수주잔고를 2026년 매출·이익으로 전환하는 것을 최우선 과제로 설정했다. 2026년 1~4월 누적 공급계약 공시 금액은 약 9,620억 원으로 전년 동기(약 2,599억 원) 대비 270.1% 증가해 상반기 수주 모멘텀이 뚜렷하다. 2026년 3월에는 수원당수2 민간참여 공공주택건설사업(약 1,122억 원, 2030년 3월 완공 예정)을 수주했고, 4월에는 LH로부터 오산오산·인천검단·인천영종 통합형 민간참여 공공주택건설사업의 우선협상대상자(약 1,396억 원)로 선정되는 등 공공주택 부문 수주 흐름이 이어지고 있다. 2026년 수주 전략은 수익성·안정성 우선의 선별 수주 기조를 유지하며, 공공공사·LH 민간참여 공공주택·도시정비·산업시설·플랜트 등 균형 포트폴리오를 지향한다. 관계기업 HJ중공업의 조선 부문 실적 회복(MASGA·미국 해군 MRO 사업 등)이 이어질 경우, 지분법손익을 통해 동부건설 이익 기반 다변화에 지속 기여할 전망이다. 다만 회사는 원가 관리와 비용 효율화를 병행하고 있어 단기적으로 외형 성장보다 마진 안정이 우선 과제임을 강조하고 있으며, 현장별 공정률과 착공 시점에 따라 분기별 매출 인식이 변동될 수 있다.
현 주가는 주당 순자산(BPS 약 2만 4,728원) 대비 큰 폭으로 할인된 구간에 위치하며, 이는 건설주 역사적 저평가 국면에서 관찰되는 수준이다. 2024년 대규모 손실 이후 적자에서 흑자로 전환한 이익 개선 추세, 그리고 주당 순이익(EPS 약 2,212원)을 감안하면 현 주가가 최근 이익 대비 매우 낮은 배수 구간에 있다는 점은 재평가 가능성의 출발점이 될 수 있다. 주당배당금(DPS) 300원을 유지하고 있어 이익 방어력 대비 상대적으로 안정적인 주주환원 의지를 보여준다. 다만 부채비율이 여전히 200%를 상회하고, 2025년 영업현금흐름이 마이너스를 기록하는 등 재무 부담이 완전히 해소되지 않았으며, 수주잔고가 실질 마진으로 전환되기까지의 불확실성이 밸류에이션 격차 해소의 속도를 제한하는 요소다.
2025년 신규 수주 약 4조 3천억 원으로 연말 수주잔고가 13조 원을 초과해 수년치 매출 파이프라인이 이미 확보됐다. 공공·민간 주요 현장의 공정이 순차적으로 진행되면서 수주잔고의 매출 전환이 안정적으로 이어지고 있으며, 2026년 상반기 LH 공공주택·신내동 모아타운 등 추가 수주가 잔고를 보강하고 있다. 대규모 파이프라인이 뒷받침하는 매출 기반은 단기 경기 변동에 대한 실적 완충 역할을 한다.
2026년 SOC 예산이 전년 대비 7.9% 증가한 27.5조 원으로 확대되고, 정부가 2030년까지 수도권 135만 호 착공을 목표로 공공주택 공급 확대 정책을 추진 중이다. 동부건설은 공공토목·LH 민간참여 공공주택 사업 비중이 높아 이 같은 정책 기조의 직접 수혜권에 있으며, 민간 주택 경기 부진을 공공 발주 물량으로 상쇄할 수 있는 구조적 이점을 보유한다. 중견 건설사 중에서도 공공 발주 수주 역량이 검증돼 있어 경쟁 우위가 유지될 가능성이 높다.
동부건설은 SPC를 통해 HJ중공업의 주요 주주 지위를 보유하며, HJ중공업의 조선 부문 실적 회복(MASGA·미국 해군 MRO 사업 등)에 따른 이익 개선이 지분법손익으로 동부건설 손익계산서에 반영된다. 2026년 1분기 지분법손익은 전년동기 -65억 원에서 +48억 원으로 전환돼 순이익 안정에 유의미한 기여를 했다. 조선업 호황이 지속될 경우 건설 부문 마진 변동성을 상쇄하는 완충 역할이 기대된다.
건설공사비지수가 2026년 1월 기준 133.3으로 역대 최고 수준을 유지하고 있으며, 중대재해처벌법 강화·노동 규제 확대도 인건비 상승 압력을 높이고 있다. 2026년 1분기 매출원가율은 약 88.2% 수준으로, 높은 원가 부담이 영업이익률의 의미 있는 개선을 제한하고 있다. 업종 정상화 레벨의 OPM이 2~3% 내외임을 감안하면, 현 원가 구조가 유지될 경우 수익성 회복 속도가 기대에 못 미칠 수 있다.
부채비율이 2022년 171.0%에서 2024년 264.7%로 악화된 후 2025년 206.4%로 일부 개선됐으나 여전히 200%를 상회한다. 건설업 차입금 평균 이자율이 2024년 5.07%까지 상승하는 등 금융 부담이 구조적으로 높은 상황이다. 2025년 영업현금흐름이 -219억 원을 기록한 점도 운전자본 조달을 위한 추가 차입 필요성을 높여 재무 구조 개선 속도가 기대에 못 미칠 수 있음을 시사한다.
건설 선행지표인 착공 면적이 2022년 이후 지속 감소하고 있으며, 지방 미분양이 13년 내 최대 수준으로 누적돼 민간 주택 부문의 본격 회복에는 시간이 필요하다. 동부건설의 분양주택 부문은 민간 시장 환경에 직접 영향을 받으며, 분양 부진이나 준공 지연 시 추가 원가 인식이 발생할 가능성이 있다. 정부의 주택 수요 억제 정책 기조가 유지될 경우 민간 정비사업 수주 기회 자체가 축소될 수 있다.
동부건설은 2024년 대규모 손실이라는 사이클 저점을 통과해 2025년 흑자 전환(영업이익 426억 원)에 성공했으며, 창사 이래 최대 수준의 수주잔고(13조 원 이상)를 바탕으로 중기 매출 성장 기반을 구축하고 있다. 2026년 1분기에도 흑자 기조가 이어졌고, LH 공공주택 및 도시정비 수주가 상반기 내내 이어지며 파이프라인이 보강되고 있다. 관계기업 HJ중공업의 조선 부문 호황에 따른 지분법손익 개선은 건설 본업 마진 변동성을 완충하는 긍정적 요소로 부상하고 있다. 반면 건설공사비지수가 역대 최고 수준을 유지하고, 부채비율이 200%를 상회하며, 2025년 영업현금흐름이 마이너스를 기록하는 등 재무적 부담이 완전히 해소되지 않은 상태다. 민간 주택 경기의 본격 회복 지연도 수익성 정상화 속도를 제한하는 구조적 변수로 작용하고 있다. 대규모 수주잔고가 실질 마진 개선으로 전환되는 실행력, 그리고 비용 구조의 추가 개선과 레버리지 감축이 2026년 이후 기업가치의 핵심 관전 포인트다.
English version
Having recovered from an operating loss of KRW 96.9 billion in 2024 to an operating profit of KRW 42.6 billion in 2025, Dongbu Construction has secured a record KRW 4.3 trillion in new orders and a backlog exceeding KRW 13 trillion, making 2026 a pivotal year for converting that pipeline into tangible revenue and earnings.
Dongbu Construction (005960) is a KOSPI-listed general contractor established in 1969, operating across civil, building, residential, and plant construction through contract work, housing development, and engineering services. Contract work is the revenue backbone—approximately 90% of 2026Q1 consolidated revenue (KRW 394.5 billion)—with housing development and engineering supplementing the rest. The company markets apartments under the 'Centreville' brand and owns 100%-subsidiary Dongbu Engineering, which handles design and supervision to capture vertical-chain synergies. Other subsidiaries include The Park (golf resort), Dongbu Dangjin Solar, and Dongbu Asset Management. The controlling shareholder is Keystone EcoPrime (56.22%), itself controlled by Korea Land Trust. Separately, Dongbu co-owns HJ Heavy Industries (ex-Hanjin Heavy Industries) via the SPC EcoPrime Marine Pacific, linking it to the shipbuilding and defence sectors. The order portfolio spans LH-led public-private housing, public civil and SOC, urban redevelopment, and industrial/plant projects, reducing concentration risk. In the competitive landscape, Dongbu sits in the mid-tier general-contractor bracket with a public-sector weighting that provides relative resilience to private-market cycles.
FY2022 delivered consolidated revenue of KRW 1.46 trillion and operating profit of KRW 41.3 billion (OPM 2.8%). FY2023 saw revenue expand to KRW 1.90 trillion, but operating income narrowed to KRW 30.2 billion (OPM 1.6%) and the owner-attributable net result fell into the red (–KRW 4.4 billion) partly due to equity-method losses. FY2024 deteriorated sharply as surging input costs, contract disputes, and concentrated charges on low-margin completions produced an operating loss of KRW 96.9 billion (OPM –5.7%) and an owner net loss of KRW 106.5 billion, worsening the debt ratio to 264.7%. FY2025 marked a decisive turnaround: operating profit recovered to KRW 42.6 billion (OPM 2.4%) and owner-attributable net income turned to KRW 44.5 billion as selective bidding and cost controls delivered; the debt ratio improved 58 ppt to 206.4%. Quarterly, 2025Q1 (operating income KRW 15.0 bn) carried a disproportionate share of full-year earnings; 2025Q2 (KRW 1.6 bn) and 2025Q3 (KRW 0.7 bn) saw margins compress before a year-end recovery in 2025Q4 (KRW 25.3 bn, ~59% of full-year total) driven by completion-weighted revenue. Operating cash flow turned negative in FY2025 (–KRW 21.9 bn) versus +KRW 171.0 bn in FY2024, reflecting working-capital build-up to support the enlarged backlog. In 2026Q1, revenue of KRW 434.6 billion (+4.4% y/y) and operating profit of KRW 10.1 billion sustained the recovery; contract-work revenue grew 10.7% y/y while the cost-of-revenue ratio held near 88.2% and equity-method income from HJ Heavy Industries swung to +KRW 4.8 bn from –KRW 6.5 bn, underpinning net income stability.
The Korea Construction Industry Research Institute projects 2026 domestic construction orders at KRW 231.2 trillion (+4.0% y/y) and construction investment at KRW 270 trillion (+2.0%), signalling a limited recovery. The public sector benefits from a 7.9% y/y SOC budget increase (to KRW 27.5 trillion) and the government's LH-led public-housing programme targeting 1.35 million new metropolitan starts by 2030, which together support civil and public-housing order growth. The private residential segment remains constrained by elevated construction costs, residual PF uncertainties, and unsold inventory at a 13-year high, with private-building completions declining since 2022. The Construction Cost Index hit a record 133.3 in January 2026, keeping structural cost pressure elevated; tightened safety and labour regulations add further upward cost pressure. April 2026 construction orders surged 35.9% y/y to KRW 19.7 trillion, yet actual completions fell 1.1%, confirming a persistent lag between orders and output. Dongbu's public/LH-heavy portfolio positions it as a direct beneficiary of government spending expansion, while its urban-renewal and industrial-project exposure partially offsets private-sector weakness.
| Price | ₩6,900 |
|---|---|
| Market cap | ₩0.16T |
| P/E | 3.1 |
| P/B | 0.28 |
| ROE | 8.4% |
| Dividend yield | 4.35% |
Management has designated the conversion of its record FY2025 backlog (KRW 4.3 trillion in new orders; total backlog above KRW 13 trillion) into revenue and earnings as the top priority for 2026. Cumulative supply-contract disclosures from January through April 2026 totalled approximately KRW 962 billion, up 270.1% versus the same period in 2025, indicating strong near-term order momentum. Notable recent wins include the Suwon Dangsu 2 public-private housing project (KRW 112.2 billion, completion by March 2030) and preferred-bidder designation on LH's Osan-Osan/Incheon Geomdan/Incheon Yeongjeong integrated public-private housing scheme (KRW 139.6 billion) in April 2026. The selective-bidding strategy prioritises margin and stability, targeting a balanced portfolio across public civil works, LH-led housing, urban renewal, and industrial/plant projects. Should HJ Heavy Industries' shipbuilding recovery via the MASGA (US Navy MRO) programme continue, equity-method income will provide ongoing earnings diversification. Management emphasises cost-ratio discipline and SG&A efficiency, signalling that margin stability rather than volume growth is the near-term priority; quarterly revenue recognition remains subject to site-progress and commencement timing.
The current share price trades at a substantial discount to book value (BPS approximately KRW 24,728), a level associated with distressed-cycle lows among Korean construction peers. With earnings having swung from deep losses back to profitability—reflected in an EPS of approximately KRW 2,212—the stock sits at a very low earnings multiple, which could serve as a starting point for re-rating should margins continue to recover. A maintained DPS of KRW 300 reflects a meaningful capacity to return cash relative to recent earnings power. However, a debt ratio still above 200%, negative FY2025 operating cash flow, and uncertainty over how efficiently the enlarged backlog converts to margin improvement remain constraints on the pace of any further valuation gap closure.
FY2025 new orders of approx. KRW 4.3 trillion pushed the backlog above KRW 13 trillion, securing a multi-year revenue pipeline. Public and private project progress is steadily converting the backlog into revenue, while H1 2026 LH and urban-regeneration wins continue to replenish it. This substantial pipeline acts as a meaningful buffer against near-term construction-cycle volatility.
The 7.9% y/y increase in the 2026 SOC budget (KRW 27.5 trillion) and the government's public-housing target of 1.35 million metropolitan starts by 2030 are structural tailwinds directly aligned with Dongbu's order portfolio. This public-sector weighting allows the company to partially offset private-residential weakness better than peers with heavier exposure to speculative housing. Demonstrated competitiveness in LH procurement reinforces this structural advantage.
Dongbu holds a major stake in HJ Heavy Industries via SPC, and HJ's shipbuilding rebound—driven by the MASGA US Navy MRO programme and a broader order recovery—flows through as equity-method income. In 2026Q1 alone, this line turned from –KRW 6.5 billion to +KRW 4.8 billion y/y, meaningfully supporting net income. A sustained shipping cycle could serve as an earnings buffer against construction-margin volatility, reducing profit sensitivity to any single business.
The Construction Cost Index reached a record 133.3 in January 2026, and tightening labour and safety regulations add further cost pressure. The 2026Q1 cost-of-revenue ratio of approximately 88.2% illustrates the ongoing squeeze on operating margins. Given that a normalised sector OPM is typically 2–3%, the current cost structure suggests the margin recovery path may be slower and more gradual than optimistic scenarios imply.
The debt ratio worsened from 171.0% in 2022 to 264.7% in 2024, then partially recovered to 206.4% in 2025, but remains above 200%. The construction sector's average borrowing rate rose to 5.07% in 2024, keeping financial costs structurally elevated. Negative operating cash flow of –KRW 21.9 billion in FY2025 also points to ongoing working-capital funding needs, potentially slowing balance-sheet deleveraging.
Construction starts have declined continuously since 2022, and regional unsold inventory hit a 13-year high, signalling that a meaningful private-residential recovery remains some time away. Dongbu's housing-development segment is directly exposed to private-market conditions, where project delays or weak sales could trigger additional cost recognition. Continued government demand-curbing measures could also structurally reduce the pool of private urban-renewal mandates available.
Dongbu Construction has navigated the cyclical trough of FY2024's deep losses and returned to profitability in FY2025 (operating profit KRW 42.6 billion), backed by a company-record backlog exceeding KRW 13 trillion that provides tangible medium-term revenue visibility. The recovery was sustained into 2026Q1, with continued LH-led and urban-renewal order wins throughout H1 2026 further reinforcing the pipeline. HJ Heavy Industries' shipbuilding rebound flowing through equity-method income has emerged as a meaningful earnings diversifier. However, a Construction Cost Index at record highs, a debt ratio still above 200%, and negative FY2025 operating cash flow indicate that financial healing is incomplete. Persistent private-sector housing weakness continues to constrain the pace of margin normalisation. The company's ability to efficiently convert its enlarged, quality-focused backlog into meaningful margin improvement—and to further reduce leverage—will be the defining variables for the investment thesis beyond 2026.
본 리포트는 공시(DART)·시장 데이터(KRX) 기반의 AI 생성 정보 자료이며 투자 권유가 아닙니다.
This report is AI-generated from public disclosures (DART) and market data (KRX) for informational purposes only. It is not investment advice.
데이터 기준 2026-08-07 · KOSAI
(full report)