KOSAI — AI 종목 리서치 · 인터랙티브 리포트 ↗ · 전체 종목
Dongbu · 건설·건자재 · 코스피 · 리포트 2026-09-05
2024년 대규모 적자에서 벗어나 2025년 흑자로 전환한 동부건설은 창사 이래 최대 수주와 13조원대 수주잔고를 실제 매출·이익으로 전환하는 국면에 들어섰다.
동부건설은 1969년 설립된 종합건설업체로 토목, 건축, 플랜트 공사를 아우르는 사업 구조를 갖고 있다. 주요 매출은 도급공사 부문에서 발생하며 분양주택과 엔지니어링 부문이 그 뒤를 잇는다. 주택 부문에서는 중견 브랜드 '센트레빌'과 하이엔드 브랜드 '아스테리움'을 통해 서울 도시정비사업과 지방 대단지 분양을 병행하고 있으며, 최근에는 은평 역촌, 서울 방배, 경남 거제 등에서 분양·정비사업을 추진했다. 최대주주는 한국토지신탁과 사모펀드 키스톤PE가 설립한 특수목적법인 '키스톤에코프라임'으로, 오션비홀딩스 계열 지배구조 아래 있다. 2021년에는 컨소시엄을 구성해 옛 한진중공업인 HJ중공업 인수에 참여했으며, 현재도 지분법이 적용되는 관계기업으로 편입돼 있어 조선·방산 업황이 동부건설 연결 손익에도 영향을 미친다. 2025년 신규수주는 건축 2조 3000억원, 토목 1조원, 플랜트 3400억원, 분양 6700억원 등으로 구성돼 특정 사업군에 편중되지 않은 포트폴리오를 갖췄다는 평가를 받는다. 공공 부문에서는 부산신항~김해 고속도로, LH·SH·GH 발주 민간참여 공공주택사업 등에서 실적을 쌓아왔고, 2025년 말에는 SK하이닉스 용인캠�스 상생시설 신축공사를 수주하며 산업시설 영역도 확장했다. 이 같은 수주 다변화를 바탕으로 사업구조가 최근 3년간 공공 중심으로 재편되는 흐름이 이어지고 있다.
동부건설의 연간 실적은 2024년 큰 폭의 적자에서 2025년 흑자로 뚜렷한 방향 전환을 보였다. 2024년에는 매출 1조 6884억원에 영업손실 969억원, 지배주주 순손실 1065억원을 기록하며 매출원가 부담이 컸던 해였다. 2025년에는 매출이 1조 7586억원으로 늘고 영업이익이 426억원, 지배주주 순이익이 522억원으로 흑자 전환했다. 2023년(매출 1조 8999억원, 영업이익 302억원, 지배주주 순손실 44억원)과 2022년(매출 1조 4612억원, 영업이익 412억원, 지배주주 순이익 401억원)을 함께 보면 최근 4년간 영업이익률이 2.8%→1.6%→-5.7%→2.4%로 등락을 거친 셈이다. 분기별로는 2025년 2분기 매출 4132억원·영업이익 16억원·지배주주 순손실 55억원에서 3분기 매출 4055억원·영업이익 7억원·순이익 119억원으로 영업이익 규모는 작았지만 순이익이 크게 개선돼, 지분법손익 등 비영업 요인의 기여가 컸던 것으로 해석된다. 4분기에는 매출 5237억원·영업이익 253억원·순이익 287억원으로 한 해 중 가장 강한 실적을 냈다. 2026년 들어서는 1분기 매출 4346억원·영업이익 101억원·순이익 162억원, 2분기 매출 5961억원·영업이익 180억원·순이익 234억원으로 매출 규모가 전년 동기 대비 확대되며 흑자 기조가 이어지고 있다. 최근 4개 분기(2025년 3분기~2026년 2분기) 지배주주 순이익 합계는 약 803억원으로, 2024년의 대규모 손실 국면과는 대조적인 흐름을 보인다.
국내 건설업은 고금리와 PF(프로젝트파이낸싱) 부담, 주택 경기 양극화가 겹치며 어려운 시기를 지나왔다. 업종 리서치에서는 2026년 국내 건설수주가 공공 수주 확대를 중심으로 시장을 견인할 것이라는 전망이 제시된다. 주택시장은 지역별 양극화가 뚜렷해, 일부 지방에서는 공급 축소와 신축 선호가 맞물려 미분양 해소 흐름이 나타나는 반면 다른 지역에서는 여전히 할인 분양이 이어지는 등 시장 편차가 크다. 동부건설은 이 같은 환경에서 공공공사 비중을 확대하는 방향으로 대응해왔으며, 이는 민간 주택 경기에 상대적으로 덜 민감한 사업구조를 만드는 효과가 있다. 계열 관계에 있는 HJ중공업은 미 해군 함정정비협약(MSRA) 체결과 한미 조선 협력 프로젝트 기대감 등으로 조선·방산업 업황 개선 국면에 있는 것으로 알려져 있으며, 이 회사의 실적 변화는 지분법을 통해 동부건설 연결 손익에도 영향을 준다. 경쟁구도상 동부건설은 중견 건설사 중 공공공사 기술형 입찰과 도시정비사업을 함께 취급하는 종합건설사로 자리매김하고 있다.
| 주가 | ₩8,580 |
|---|---|
| 시가총액 | 1,969억원 |
| PER | 2.5 |
| PBR | 0.34 |
| ROE | 15.1% |
| 배당수익률 | 3.50% |
회사 측은 2026년 경영 방향으로 2025년 확보한 4조원대 수주 성과를 실제 매출과 이익으로 연결하는 실행력 제고를 핵심 과제로 제시했다. 실제로 2026년 1분기 도급공사 매출이 전년 동기 대비 늘어난 것은 수주잔고의 매출 전환이 일부 가시화되고 있음을 보여준다. 주택 부문에서는 2026년 7월 경남 거제에서 '센트레빌 아스테리움 거제'(총 1307가구) 분양 절차를 진행했고, 서울에서는 중랑구 신내동 모아타운 정비사업(약 3341억원 규모) 시공사로 선정됐으며 서초구 방배동 재건축 사업에도 하이엔드 브랜드 아스테리움을 앞세운 특화 계획을 제시한 바 있다. 산업시설 영역에서는 2025년 말 수주한 SK하이닉스 용인캠퍼스 상생시설 공사가 매출로 이어질 예정이다. 회사는 수익성 중심의 선별 수주 기조를 유지하겠다는 방침을 재확인했으며, 이는 외형 확대보다 수주의 매출·이익 전환 효율을 우선하겠다는 의미로 해석된다. 관계기업 HJ중공업의 조선·방산 업황 개선이 이어질 경우 지분법손익을 통한 이익 기여도 계속 관찰해야 할 변수다.
동부건설의 실적은 2024년 큰 적자에서 2025년 흑자로 방향을 전환했고 2026년 상반기까지 이 흐름이 이어지고 있어, 밸류에이션을 볼 때도 이러한 이익 회복 국면이 배경이 된다. 주가는 순자산가치 대비 상당한 할인 구간에서 거래되는 모습을 보이는데, 이는 건설업 전반에 대한 시장의 신중한 시각과 관계기업 실적 연동에 따른 손익 변동성이 반영된 결과로 풀이할 수 있다. 배당은 과거부터 꾸준히 지급해온 편이나 수익 규모 대비 환원 수준은 업종 내에서 다소 낮은 축에 속하는 것으로 파악된다. 과거 이 종목의 거래 배수는 실적 부진기와 회복기에 따라 큰 폭으로 오르내린 전례가 있어, 단일 시점의 배수만으로 판단하기보다는 이익 회복의 지속성을 함께 살펴보는 접근이 필요하다. 최대주주 및 관계기업 지분 구조가 복잡한 편인 점도 시장이 순자산가치 대비 할인 요인으로 반영하는 부분 중 하나로 언급된다.
2024년 매출원가율이 100%에 육박했던 것과 달리 2025년에는 원가 관리 강화를 통해 매출원가율이 개선된 것으로 파악된다. 이 결과 2024년 969억원의 영업손실을 냈던 회사가 2025년 426억원의 영업이익을 내며 흑자로 전환했다. 2026년 1분기와 2분기에도 영업이익 흑자가 이어지며 원가관리 성과가 단기 이벤트에 그치지 않고 있음을 보여준다.
2025년 신규수주가 약 4조 3000억원으로 창사 이래 최대치를 기록했고, 4분기 기준 수주잔고도 13조원을 상회했다. 공공과 민간을 아우르는 균형 잡힌 수주 구성은 특정 사업군 의존에서 벗어난 구조적 변화로 평가된다. 풍부한 수주 기반은 향후 매출 인식의 안정성을 뒷받침하는 요소로 꼽힌다.
관계기업 HJ중공업의 실적 개선이 지분법이익으로 반영되며 2026년 1분기에는 지분법이익 48억원을 기록해 전년 동기 65억원 손실 대비 크게 개선됐다. 조선·방산 업황 개선이 이어질 경우 건설 본업 외 이익 기반으로서 기여도가 확대될 가능성이 있다. 이는 건설업 단일 사업 리스크를 일부 완충하는 요인으로 언급된다.
흑자로 전환했지만 분기별 영업이익률은 여전히 낮은 한 자릿수 초반에 머무는 구간이 있다. 2025년 3분기에는 매출 4055억원에 영업이익이 7억원에 그쳤을 정도로 영업 레버리지가 취약했던 시기도 있었다. 매출 확대가 곧바로 영업이익 확대로 이어지지 않는 구간이 반복될 경우 이익의 질에 대한 의문이 남을 수 있다.
HJ중공업의 실적이 악화될 경우 지분법손실이 확대되며 동부건설 순이익에도 부정적 영향을 줄 수 있다. 과거 HJ중공업의 조선·건설 부문이 동시에 적자를 낸 시기에는 지분법손실 확대가 동부건설 순손실의 주요 원인으로 작용한 바 있다. 조선업 업황이 다시 둔화될 경우 유사한 패턴이 재현될 가능성을 배제할 수 없다.
동부건설의 최대주주는 특수목적법인을 통한 지배구조를 갖고 있으며, HJ중공업 관련 재무적투자자들의 지분매각청구권 행사에 따라 관계기업 지분율이 시차를 두고 변동해왔다. 이 같은 복잡한 지배·투자 구조는 지분 변동이나 매각 이슈가 불거질 때마다 시장의 불확실성 요인으로 부각될 수 있다. 향후 관계기업 지분 처리 방향에 대한 명확성이 낮은 점도 유의할 부분이다.
동부건설은 2024년의 큰 적자에서 2025년 흑자로 전환했고, 2026년 상반기까지 매출 확대와 흑자 기조가 이어지는 회복 국면에 있다. 이 회복은 원가관리 강화와 역대 최대 수주(약 4.3조원, 수주잔고 13조원 상회)라는 구조적 기반 위에 있으며, 관계기업 HJ중공업의 지분법이익도 순이익에 기여하는 흐름을 보였다. 다만 분기별 영업이익률은 여전히 낮은 수준에 머무는 구간이 있고, 관계기업 실적 변동이 순이익에 직접 영향을 미치는 구조는 양방향 리스크로 작동한다. 공공 중심으로 재편된 사업구조는 민간 주택 경기 변동에 대한 민감도를 낮추는 요인이지만, 지방 분양 시장의 양극화와 최대주주·관계기업의 복잡한 지분 구조는 여전히 주시해야 할 변수다. 향후 관전 포인트는 수주잔고가 실제 매출·이익으로 얼마나 안정적으로 전환되는지, 그리고 HJ중공업 관련 지배구조 변화가 어떤 방향으로 정리되는지에 있다.
English version
Having exited a large 2024 loss to return to profit in 2025, Dongbu Construction is now working to convert record order intake and a backlog exceeding KRW 13 trillion into actual revenue and earnings.
Founded in 1969, Dongbu Construction is a general contractor spanning civil engineering, building construction, and plant work. Its revenue is centered on contracted construction, followed by housing sales and engineering services. In housing, the company runs both its mid-tier brand Centreville and its high-end brand Asterium, pursuing Seoul urban redevelopment projects alongside regional large-scale launches, with recent activity in Seoul's Yeokchon and Bangbae areas as well as Geoje in South Gyeongsang Province. Its controlling shareholder is Keystone Eco Prime, a special purpose vehicle formed by Korea Land Trust and private equity firm Keystone PE, sitting under the Ocean B Holdings group structure. In 2021, Dongbu Construction joined a consortium to acquire what is now HJ Heavy Industries (formerly Hanjin Heavy Industries), which remains an equity-method affiliate whose shipbuilding and defense-sector performance can flow through to Dongbu's consolidated earnings. New orders in 2025 were composed of roughly KRW 2.3 trillion in building construction, KRW 1.0 trillion in civil works, KRW 340 billion in plant projects, and KRW 670 billion in housing sales, reflecting a portfolio that is not concentrated in a single segment. On the public side, the company has built a track record with projects such as the Busan New Port-Gimhae highway and public-private housing developments ordered by LH, SH, and GH, and it expanded into industrial facilities by winning a contract for SK Hynix's Yongin campus support facilities at the end of 2025. This order diversification has been accompanied by a multi-year shift toward a more public-sector-weighted business mix.
Dongbu Construction's annual results show a clear turn from a large loss in 2024 to profit in 2025. In 2024, revenue was KRW 1,688.4 billion with an operating loss of KRW 96.9 billion and an owner net loss of KRW 106.5 billion, a year marked by heavy cost-of-sales pressure. In 2025, revenue rose to KRW 1,758.6 billion, operating profit turned positive at KRW 42.6 billion, and owner net income reached KRW 52.2 billion. Looking back further, 2023 revenue was KRW 1,900.0 billion with operating profit of KRW 30.2 billion and an owner net loss of KRW 4.4 billion, while 2022 revenue was KRW 1,461.2 billion with operating profit of KRW 41.3 billion and owner net income of KRW 40.1 billion — an operating margin that moved from 2.8% to 1.6% to -5.7% to 2.4% over the four years. On a quarterly basis, second-quarter 2025 revenue was KRW 413.2 billion with operating profit of only KRW 1.6 billion and an owner net loss of KRW 5.5 billion, while third-quarter 2025 revenue was KRW 405.5 billion with a modest KRW 0.7 billion operating profit but owner net income jumping to KRW 11.9 billion, suggesting non-operating items such as equity-method gains played a large role. Fourth-quarter 2025 was the strongest quarter, with revenue of KRW 523.7 billion, operating profit of KRW 25.3 billion, and net income of KRW 28.7 billion. Into 2026, first-quarter revenue was KRW 434.6 billion with operating profit of KRW 10.1 billion and net income of KRW 16.2 billion, and second-quarter revenue climbed to KRW 596.1 billion with operating profit of KRW 18.0 billion and net income of KRW 23.4 billion, showing revenue expanding year over year while the profitable trend continues. Combined owner net income over the trailing four quarters (Q3 2025 through Q2 2026) was approximately KRW 80.3 billion, a marked contrast with the deep loss period of 2024.
Korea's construction industry has been navigating a difficult stretch shaped by high interest rates, project-financing burdens, and a bifurcated housing market. Sector research suggests that public-sector orders will be the main driver of domestic construction demand in 2026. The housing market shows sharp regional divergence: in some regional areas, supply cutbacks and a preference for new-builds are helping clear unsold inventory, while other areas continue to rely on discounted sales campaigns, reflecting wide disparities across markets. Dongbu Construction has responded to this environment by expanding its public-works exposure, which tends to make its business less sensitive to swings in private housing demand. Affiliate HJ Heavy Industries is reported to be benefiting from an improving shipbuilding and defense cycle, underscored by its selection under a U.S. Navy ship-repair agreement and expectations around a Korea-U.S. shipbuilding cooperation initiative, and changes in that company's results flow through to Dongbu's consolidated earnings via the equity method. Competitively, Dongbu Construction positions itself among mid-tier contractors as a general builder handling both technical-bid public works and urban redevelopment projects.
| Price | ₩8,580 |
|---|---|
| Market cap | ₩0.20T |
| P/E | 2.5 |
| P/B | 0.34 |
| ROE | 15.1% |
| Dividend yield | 3.50% |
Management has framed 2026 around improving execution to convert the roughly KRW 4 trillion in orders won in 2025 into actual revenue and profit. First-quarter 2026 growth in contracted construction revenue versus the prior year suggests that backlog conversion is starting to show through. In housing, the company proceeded with subscription procedures in July 2026 for 'Centreville Asterium Geoje' (1,307 units total) in South Gyeongsang Province, was selected as the contractor for the Sinnae-dong Moatown redevelopment project in Seoul's Jungnang district (roughly KRW 334.1 billion), and presented a specialized design plan under its high-end Asterium brand for the Bangbae redevelopment project in Seocho-gu, Seoul. On the industrial side, the SK Hynix Yongin campus support-facility contract won at the end of 2025 is set to feed into future revenue. The company has reaffirmed a selective, profitability-focused order-taking stance, prioritizing efficient conversion of orders into revenue and profit over sheer volume growth. Continued improvement in the shipbuilding and defense cycle at affiliate HJ Heavy Industries remains a variable worth monitoring given its equity-method contribution to earnings.
Dongbu Construction's earnings direction shifted from a large loss in 2024 to profit in 2025, and that trend has continued through the first half of 2026, forming the backdrop for how the market currently values the stock. Shares trade at a notable discount to net asset value, which can be read as reflecting both the market's cautious stance on the construction sector broadly and the earnings volatility introduced by the affiliate's equity-method results. Dividends have historically been paid with some consistency, though the payout relative to earnings size appears to sit on the lower end within the sector. The stock's trading multiples have swung considerably between downturn and recovery periods in the past, suggesting that the durability of the earnings recovery matters as much as any single-point multiple reading. The relatively complex controlling-shareholder and affiliate ownership structure is also cited as one factor the market may be pricing into the discount to book value.
Unlike 2024, when the cost-of-sales ratio approached 100%, the company is reported to have improved this ratio through tighter cost control in 2025. As a result, the company swung from a KRW 96.9 billion operating loss in 2024 to a KRW 42.6 billion operating profit in 2025. Operating profit remained positive in both the first and second quarters of 2026, indicating the cost-management gains are not a one-off event.
New orders reached approximately KRW 4.3 trillion in 2025, a record for the company, and the fourth-quarter order backlog exceeded KRW 13 trillion. A balanced mix of public- and private-sector orders is viewed as a structural shift away from dependence on any single business segment. The ample order base is cited as a factor supporting the stability of future revenue recognition.
Improved performance at affiliate HJ Heavy Industries has been reflected in equity-method gains, with the company posting an equity-method gain of KRW 4.8 billion in the first quarter of 2026, a marked improvement from a KRW 6.5 billion loss in the same period a year earlier. If the shipbuilding and defense cycle continues to improve, this could expand as an earnings source beyond the core construction business. This is cited as a factor that partly cushions single-segment construction risk.
Although the company has returned to profit, quarterly operating margins have at times remained in the low single digits. In the third quarter of 2025, for instance, operating profit was only KRW 0.7 billion on revenue of KRW 405.5 billion, illustrating a period of weak operating leverage. If periods where revenue growth fails to translate into commensurate operating-profit growth recur, questions about earnings quality could persist.
If HJ Heavy Industries' performance deteriorates, expanding equity-method losses could weigh on Dongbu Construction's net income. In a past period when both HJ Heavy Industries' shipbuilding and construction segments posted losses simultaneously, the resulting equity-method losses were a key driver of Dongbu Construction's net losses. A renewed slowdown in the shipbuilding cycle could not be ruled out as a trigger for a similar pattern.
Dongbu Construction's controlling shareholder structure runs through a special purpose vehicle, and the affiliate's ownership percentage has shifted over time as financial investors in the HJ Heavy Industries deal exercised put options to exit their stakes. This layered control and investment structure can become a source of market uncertainty whenever stake changes or divestiture issues surface. The relative lack of clarity on the future direction of the affiliate stake is also worth noting.
Dongbu Construction has moved from a large loss in 2024 to profit in 2025, and it remains in a recovery phase through the first half of 2026 marked by revenue growth and a sustained profitable trend. This recovery rests on a structural foundation of stronger cost management and record order intake of roughly KRW 4.3 trillion with a backlog exceeding KRW 13 trillion, while equity-method gains from affiliate HJ Heavy Industries have also contributed to net income. That said, quarterly operating margins have at times remained thin, and the structural link whereby affiliate performance directly affects net income cuts both ways. The shift toward a more public-sector-weighted business mix reduces sensitivity to private housing cycles, but regional housing market divergence and the complex ownership structure involving the controlling shareholder and the affiliate remain factors to watch. Key things to monitor going forward are how steadily the order backlog converts into actual revenue and profit, and how governance-related changes tied to HJ Heavy Industries ultimately unfold.
본 리포트는 공시(DART)·시장 데이터(KRX) 기반의 AI 생성 정보 자료이며 투자 권유가 아닙니다.
This report is AI-generated from public disclosures (DART) and market data (KRX) for informational purposes only. It is not investment advice.
데이터 기준 2026-09-22 · KOSAI
(full report)