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Chinhung International · 건설·건자재 · 코스피 · 리포트 2026-06-18
2025년 4분기에 집중된 미분양 대손·소송비용 일회성 요인으로 연간 영업손실을 기록한 진흥기업이, 2026년 1분기 영업이익률 6.0%로 뚜렷한 반등을 보이며 3조원대 수주잔고의 수익 전환 가능성을 시험받고 있다.
진흥기업은 1959년 설립된 코스피 상장 중견 종합건설사로, 2008년 효성그룹에 인수되어 효성중공업(지분율 48.19%)이 최대주주를 맡고 있다. 주요 사업은 건축(민간 주택·상업시설 공사)과 토목(도로·철도·항만·수자원 등 SOC)으로 구분되며, 주택 브랜드 '해링턴 플레이스'를 효성중공업과 공동 사용한다. 민간주택 부문에서는 신규 분양 공동주택 외에도 가로주택정비·재개발·재건축 등 도시정비사업 비중을 지속적으로 확대하고 있다. 2025년 3분기 누계 신규 수주 약 7,160억 원 중 민간주택·도시정비 부문이 약 6,000억 원으로 과반을 차지하며 핵심 수주 동력으로 자리 잡았다. 공공 부문은 기술형 입찰을 적극 공략해 수도권광역급행철도 GTX-C(1,916억 원, 지분 5%) 참여 등 대형 SOC 현장으로 포트폴리오를 확대하고 있다. 2026년 3월에는 최대주주 효성중공업과 약 1,580억 원 규모의 초고압변압기(HVDC) 공장 건설공사를 체결하며 전력 인프라 분야로도 수주 영역을 넓혔다. 대전 대사동1구역 재개발정비사업(약 3,323억 원), 사당동 신남성연립 가로주택정비사업(619억 원) 등 수도권·충청권 주요 도심 정비 현장도 꾸준히 수주 중이다. 연간 매출 규모는 5,700억~7,600억 원 수준으로, 기착공 현장의 공정 진행 속도와 신규 현장의 착공 시점에 따라 연도별 편차가 크다.
2022~2023년 진흥기업은 각각 영업이익 507억 원(OPM 8.1%)과 517억 원(OPM 6.8%)을 기록하며 안정적인 이익 창출 구간을 유지했다. 2024년에는 대형 현장 준공 영향으로 매출이 전년 7,594억 원에서 7,262억 원으로 감소한 가운데 영업손실 47억 원(OPM -0.7%)으로 반전됐다. 2025년에는 매출이 5,764억 원으로 재차 위축(전년 대비 -20.7%)되고 영업손실이 230억 원(OPM -4.0%)으로 확대됐으며, 지배주주 귀속 순손실은 284억 원에 달했다. 분기별로 분해하면 2025년 1~3분기 영업이익 합산은 약 37억 원으로 가까스로 흑자를 유지했으나, 4분기 단독으로 영업손실 267억 원이 집중 발생해 연간 적자를 견인했다. 회사 측은 "이번 손실 인식은 리스크를 선제적으로 반영한 회계처리 결과"라고 밝혔으며, 미분양 관련 대손 설정과 소송 등 일회성 비용이 주된 원인으로 지목됐다. 영업 현금흐름(CFO) 역시 2023년 1,079억 원에서 2024년 -536억 원, 2025년 -263억 원으로 2년 연속 순유출을 기록해 운전자본 부담이 누적됐다. 반전 신호는 2026년 1분기에 뚜렷하게 나타났다: 매출 1,836억 원을 직전 분기(2025Q4 1,870억 원) 수준으로 유지하면서 영업이익 111억 원(OPM 6.0%), 지배주주 귀속 순이익 95억 원을 달성했고, 전년 동기(영업이익 12억 원) 대비 이익의 질이 크게 개선됐다. 이 분기 실적은 일회성 비용 정리 이후 기초 채산성이 회복될 수 있음을 시사한다.
한국 건설업은 2022년 수주 고점 이후 착공 감소·PF 경색·원가 상승이 복합적으로 작용하며 구조적 침체를 겪어 왔다. 한국건설산업연구원(CERIK)에 따르면 2026년 국내 건설수주는 전년 대비 4.0% 증가한 231.2조 원으로 예상되며, 공공 수주(+8.4%)가 민간 수주(+2.2%)를 뚜렷이 상회하는 비대칭적 회복이 전망된다. 대한건설정책연구원은 2026년 건설투자가 2025년 약 9% 감소 이후 약 2% 반등에 그칠 것으로 봐 '제한적 회복' 국면으로 규정한다. 주택시장은 수도권을 중심으로 매매·전세가격 상승 흐름이 이어지고 있으나, 준공 후 미분양 증가와 착공 감소가 병존하며 민간 건설사의 실질 수익 개선을 제약한다. PF 불확실성은 사업성 양호 사업장 중심으로 선별 정상화 기조가 이어지고 있으나, PF 대출 연체율이 여전히 4% 내외로 완전 안정 단계 진입까지는 시간이 더 필요하다. 2026년 SOC 예산은 21.1조 원으로 전년 대비 8.2% 확대(철도 +26.3%, 도시인프라 +12.7%)돼 기술형 공공 입찰 시장에 강점을 둔 진흥기업에는 구조적 수혜 요인이다. 다만 건설안전특별법 강화, 높은 공사비지수, 인건비 상승 압력은 중견 건설사에 불균형적으로 작용할 수 있는 비용 리스크로 잔존한다.
| 주가 | ₩775 |
|---|---|
| 시가총액 | 1,127억원 |
| PBR | 0.45 |
| ROE | -8.5% |
진흥기업은 2025년 연간 손실에 대해 '선제적 리스크 정리'로 규정하고, 수익성 중심의 경영 기조와 재무관리 체계 강화를 공식 천명했다. 수주 측면에서는 2025년 3분기 말 기준 잔고가 약 3조 원을 상회하며 향후 수년간의 매출 기반을 확보해 두었다. 2026년 상반기 수주 공시에서도 천안 백석동 해링턴플레이스(446억 원), 수성맨션 소규모재건축(364억 원), 목감 해링턴플레이스(277억 원), 경인 아라뱃길 물류센터(249억 원) 등 꾸준한 계약이 이어지며 수주 기조가 유지되고 있다. 수주 포트폴리오 다변화 측면에서는 민간주택·도시정비 외에도 기술형 공공 SOC, 효성중공업과의 HVDC 전력인프라 계약 등 비주택 부문 확장이 계속되고 있어 수익 기반의 안정성을 높일 여지가 있다. 정부의 수도권 135만 호 주택공급 확대방안과 SOC 예산 증액은 중기 발주 물량 증가로 이어질 수 있는 환경이나, 인허가에서 착공·기성까지는 통상 2~3년의 시차가 존재한다. 한편 임대사업 진출은 장기 수익 다각화 전략으로 거론되지만 안정적 수익 기반으로 안착시키는 과정이 뒤따라야 한다는 평가다. 최대주주 효성중공업의 지분 매각 관련 논의는 2021년 이후 5년째 지속 중이며, 2026년 3월 공시에서도 '전략적 검토 중, 결정된 사실 없음'으로 유지돼 거버넌스 변화 가능성이 열려 있는 상태다.
현재 주가는 순자산(BPS 1,720원) 대비 할인 구간에 위치해 있어 외형상 자산 저평가 국면으로 분류될 수 있다. 그러나 연속 손실 기간이 이어진 결과 현재 주당순이익(EPS)이 -153원인 상황에서는 이익 배수 기반의 비교가 사실상 제한적이며, 이익 회복의 속도와 지속성이 재평가의 핵심 변수로 작용한다. DART 공시 기준 현금 배당(DPS 0원)이 없어 배당 측면의 소득 매력은 업종 내 배당 지급 경쟁사 대비 낮다. 과거 영업이익률 7~8%대를 기록하던 2022~2023년과 비교하면, 수익성 회복이 가시화될 경우 밸류에이션 기준점 자체가 달라질 수 있다는 점에서 이익 방향성이 중요하다. 3조원대 수주잔고와 현재 시가총액 사이의 괴리가 크다는 시장의 평가가 이어지고 있으나, 다수 전문가들은 수주 확대가 실적 품질 개선으로 전환되는지가 입증되기 전까지는 할인이 유지될 가능성을 지적하고 있다.
2025년 3월 말 기준 수주잔고는 약 3조 429억 원으로, 최근 3년 평균 매출의 4배를 웃도는 수준이다. 2024년 신규 수주는 역대 최대인 1조 1,522억 원을 기록했고, 2025년에도 도시정비·기술형 공공·전력인프라 등 다변화된 포트폴리오로 수주 흐름을 이어갔다. 2026년 상반기에도 소규모 정비사업·공동주택·물류센터 등 다양한 계약이 잇따르며 수주 기조가 유지되고 있어, 향후 2~3년간의 매출 실현 기반이 충분히 마련돼 있다.
2025년 4분기에 미분양 대손 및 소송비용 등 일회성 요인을 선제 인식한 이후, 2026년 1분기 영업이익률은 6.0%로 회복되며 2022~2023년 수준에 근접했다. 지배주주 귀속 순이익 95억 원도 흑자로 전환됐다. 비용 구조 정상화가 지속된다면 3조원대 수주잔고 소화에 따른 매출 성장이 이익 개선으로 이어질 개연성이 높아진다.
2026년 SOC 예산이 21.1조 원으로 8.2% 확대됐고, 정부의 수도권 135만 호 공급 확대 방안에 따른 LH 발주 증가도 기대된다. 진흥기업은 GTX-C 같은 대형 기술형 입찰 수주 역량과 서울·수도권 주요 도심 정비사업(대전 대사동 3,323억 원, 장위11-2구역, 합정동 등) 수주 실적을 통해 공공·정비 양 방향에서 경쟁력을 검증했다. 민간 건설이 부진한 가운데 공공 발주로 시장이 재편될수록 상대적 수혜 폭이 커질 수 있다.
효성중공업은 2021년부터 지분(48.19%) 매각을 타진해 왔으나, 2026년 3월 재공시에서도 '전략적 검토 중, 결정된 사실 없음' 입장을 유지했다. 건설업황 부진과 적자 실적, 주가 하락이 맞물려 원매자를 찾기 어렵다는 업계 평가가 이어진다. 5년째 해소되지 않는 이 오버행은 투자 심리를 억제하고 기업가치 재평가를 구조적으로 가로막는 요인으로 작용하고 있다.
2025년 영업손실의 핵심 원인인 미분양 대손충당과 분양 부진은 지방 주택시장 양극화가 지속되는 한 재현 가능성이 남아 있다. 수주잔고가 크더라도 착공 지연·원가 상승·미회수 채권 정리가 복합적으로 작용하면 이익이 급격히 훼손될 수 있다는 점이 2025년 4분기에 이미 실증됐다. 건설 공사비지수가 여전히 높은 수준에 머물고 있어 원가율 관리가 지속적인 도전 과제다.
영업 현금흐름은 2024년 -536억 원에 이어 2025년 -263억 원으로 2년 연속 순유출을 기록했다. 부채비율도 2022년 101.0%에서 2025년 133.7%로 상승하며 재무 레버리지가 눈에 띄게 확대됐다. 이익 회복이 충분히 이루어지지 않는 상황에서 수주 확대에 따른 착공·기성 사이클 운전자본 부담이 이어질 경우 자금 조달 여건이 추가 악화될 수 있다.
진흥기업은 2025년 미분양 대손·소송비용 등 일회성 요인이 집중된 4분기를 거치며 연간 영업손실과 순손실을 기록했으나, 2026년 1분기 영업이익률 6.0%, 지배주주 순이익 95억 원으로의 뚜렷한 반등은 비용 정리 이후 기초 수익력이 살아 있음을 확인해준다. 3조원대 수주잔고와 지속적인 신규 수주 흐름은 수년간의 매출 가시성을 제공하며, 도시정비·SOC·전력인프라로의 포트폴리오 다변화는 수익 기반의 안정성을 높이는 중장기 방향으로 평가된다. 반면 최대주주 효성중공업의 지분 매각 불확실성은 2021년부터 5년간 지속되며 기업가치 재평가를 구조적으로 제약하고 있고, 지방 미분양 리스크와 원가 변동성은 수익성 안정의 잠재적 위협으로 잔존한다. 2년 연속 영업 현금흐름 적자와 부채비율 상승도 재무 건전성 측면에서 모니터링이 필요한 지점이다. 결국 수주잔고의 실적 품질 전환 여부, 2026년 이익 정상화의 지속성, 그리고 오너십 불확실성 해소 시점이라는 세 가지 변수가 향후 기업가치의 방향성을 결정하는 핵심 분기점이 될 전망이다.
English version
After recording a full-year operating loss in 2025, driven by concentrated Q4 provisioning on unsold-unit receivables and litigation costs, Chin Hung International rebounded to a 6.0% operating margin in 2026 Q1, putting its ₩3 trillion-plus order backlog's profit-conversion potential squarely to the test.
Chin Hung International is a KOSPI-listed mid-tier general contractor founded in 1959 and acquired by Hyosung Group in 2008, with Hyosung Heavy Industries holding a 48.19% controlling stake. Core operations span residential and commercial construction (architectural division) and civil infrastructure — roads, railways, ports, and water resources — under the SOC segment, with housing units marketed under the 'Harrington Place' brand co-used with Hyosung Heavy Industries. On the private side, the company has been increasing the share of urban-renewal contracts (small-scale rebuilding, redevelopment, and reconstruction projects) alongside conventional new-build housing; private housing and urban renewal accounted for approximately ₩600 billion of the roughly ₩716 billion in new orders secured through Q3 2025. In the public sector, the company has successfully competed in technically-evaluated bids, most notably participating in the GTX-C metropolitan express railway project (₩192 billion at a 5% share). In March 2026, the firm signed a ₩158 billion HVDC transformer factory contract with its controlling shareholder Hyosung Heavy Industries, expanding into power-infrastructure construction. Recent pipeline additions include the Daejeon Daesa-dong 1st Redevelopment Zone (approximately ₩332 billion) and the Sadang-dong Sinnamseong small-scale reconstruction project (₩62 billion). Annual revenues have ranged from approximately ₩576 billion to ₩759 billion in recent years, with year-to-year variability driven by the timing of construction progress billings on active job sites and the commencement of newly awarded contracts.
Chin Hung delivered healthy operating profits of ₩50.7 billion (OPM 8.1%) in 2022 and ₩51.7 billion (OPM 6.8%) in 2023. Performance deteriorated in 2024, with revenue contracting from ₩759 billion to ₩726 billion as major job sites reached completion, while the operating account swung to a loss of ₩4.7 billion (OPM -0.7%). The decline deepened in 2025: consolidated revenue fell a further 20.7% to ₩576 billion, the operating loss widened to ₩23.0 billion (OPM -4.0%), and the net loss attributable to controlling shareholders reached ₩28.4 billion. Quarterly decomposition shows that Q1–Q3 2025 combined operating profit was barely positive at approximately ₩3.7 billion, but Q4 2025 alone recorded an operating loss of ₩26.7 billion from concentrated allowances on unsold-unit receivables and litigation provisions — items management described as preemptive risk recognition. Operating cash flow turned sharply negative in 2024 (-₩53.6 billion) and remained negative in 2025 (-₩26.3 billion), reflecting persistent working-capital pressure. A meaningful earnings improvement emerged in 2026 Q1: revenue held near ₩184 billion, operating profit recovered to ₩11.1 billion (OPM 6.0%), and net income attributable to shareholders reached ₩9.5 billion — a sharp improvement versus the ₩1.2 billion operating profit in Q1 2025. This result suggests that the company's underlying earnings capacity has reasserted itself following the one-time cost cycle.
Korea's construction sector has faced compound headwinds since its 2022 order peak, combining a shrinking housing-start pipeline, PF market stress, and elevated project costs. The Korea Construction Industry Research Institute (CERIK) projects 2026 nationwide construction orders to rise 4.0% to ₩231.2 trillion, but the recovery is expected to be asymmetric: public orders are forecast to grow 8.4% versus a modest 2.2% for private orders. The Korea Research Institute for Construction Policy (RICON) characterizes 2026 as a 'limited recovery' cycle, with construction investment rebounding only around 2% after a roughly 9% contraction in 2025. Metropolitan-area home prices continue rising, but an increase in post-completion unsold inventories and declining housing starts limit near-term private contractor earnings recovery. PF normalization is proceeding selectively for projects with sound fundamentals, though the loan delinquency rate near 4% indicates the market has yet to fully stabilize. The 2026 SOC budget expansion of 8.2% to ₩21.1 trillion — with railway spending up 26.3% and urban-infrastructure spending up 12.7% — is structurally favorable for companies with technically-evaluated public bidding capability. Countervailing risks include a tightening Construction Safety Special Act, a still-elevated construction cost index, and labor expense inflation, all of which weigh disproportionately on mid-tier contractors.
| Price | ₩775 |
|---|---|
| Market cap | ₩0.11T |
| P/B | 0.45 |
| ROE | -8.5% |
Management has formally committed to a profitability-first operating philosophy and strengthened financial-control framework following the FY2025 loss, which it characterizes as a preemptive balance-sheet clean-up. The order backlog comfortably exceeded ₩3 trillion as of late Q1 2025, providing substantial revenue runway for coming years. Order disclosures in H1 2026 confirm ongoing contract activity, including the Cheonan Baekseok-dong Harrington Place project (₩44.6 billion), Suseong Mansion small-scale reconstruction (₩36.4 billion), Harrington Place Mokgam (₩27.7 billion), and a Gyeongin Arabaetgil logistics center (₩24.9 billion). Portfolio diversification is advancing beyond private housing and urban renewal into technically-evaluated public SOC contracts and, most recently, power infrastructure through the ₩158 billion HVDC factory deal with Hyosung Heavy Industries — measures that could improve earnings stability over time. The government's plan for 1.35 million new metropolitan-area homes by 2030 and the expanded SOC budget provide a constructive medium-term demand backdrop, though the typical 2–3 year lag from permitting to construction progress billing limits near-term revenue impact. The potential entry into rental housing has been cited as a longer-term diversification avenue, but converting it into a reliable earnings stream requires further execution. The ownership review by Hyosung Heavy Industries, now in its fifth year with no resolution as of the March 2026 re-disclosure, remains an open governance variable.
The current share price sits at a discount to book value (BPS ₩1,720), placing it conventionally in an asset-discount zone. However, with headline EPS currently at -₩153 reflecting the recent loss cycle, earnings-multiple analysis carries limited informational value until profitability stabilizes; the pace and durability of the earnings recovery are the primary re-rating drivers. The company has declared no cash dividend (DPS: ₩0 per DART filings), making it less attractive from an income standpoint relative to sector peers that distribute dividends. Against the backdrop of 7–8% operating margins achieved in 2022–2023, a sustained return to comparable profitability would meaningfully alter the valuation reference point — making the earnings direction the critical variable. Market commentary widely acknowledges a pronounced gap between the ₩3 trillion-plus backlog and current market capitalization, but industry observers note that the discount is likely to persist until Chin Hung demonstrates that order growth reliably translates into earnings quality.
The order backlog stood at approximately ₩3.04 trillion as of March 2025, representing more than four times the company's average annual revenue over the preceding three years. New orders hit a record ₩1.15 trillion in 2024, and a diversified pipeline of urban renewal, technically-evaluated public, and power-infrastructure awards continued into 2025 and 2026 H1. This backlog provides solid revenue visibility for the next two to three years, even under conservative drawdown assumptions.
Following the concentrated one-time provisioning in Q4 2025, the 2026 Q1 operating margin recovered to 6.0% — close to the 2022–2023 range — and net income attributable to shareholders turned positive at ₩9.5 billion. If cost normalization is maintained, backlog drawdown should increasingly convert into profit improvement, providing a clearer line of sight to full-year recovery.
The 2026 SOC budget expanded 8.2% to ₩21.1 trillion, and the government's plan for 1.35 million new metropolitan homes by 2030 is expected to lift LH public tender volumes. Chin Hung has demonstrated technically-evaluated bidding capability (GTX-C) and consistent urban-renewal wins (Daejeon Daesa-dong at ₩332 billion, Jangwi 11-2 Zone, Hapjeong-dong). As market share shifts toward public procurement during the private-sector downturn, these competencies should generate relative outperformance in order intake.
Hyosung Heavy Industries has been exploring a sale of its 48.19% stake since 2021, but its March 2026 re-disclosure maintained the position that 'various strategic options are under review with nothing decided.' The combination of a weak construction cycle, recent loss performance, and a depressed share price is viewed as making a buyer difficult to find at an acceptable price. Five years of unresolved ownership uncertainty structurally suppresses investor sentiment and limits potential for a valuation re-rating.
The key drivers of the FY2025 operating loss — unsold-unit allowances and weak pre-sale performance — remain latent risks as long as regional housing market polarization persists. Q4 2025 demonstrated that even a large backlog cannot prevent sharp earnings deterioration when start-up delays, cost overruns, and receivable write-offs coincide. With the construction cost index still elevated, maintaining gross-margin discipline is an ongoing operational challenge.
Operating cash flow was negative for a second consecutive year in 2025 (-₩26.3 billion following -₩53.6 billion in 2024), and the debt-to-equity ratio has risen from 101.0% in 2022 to 133.7% in 2025. If earnings recovery is insufficient to offset the working-capital requirements associated with activating the large backlog, financing conditions and leverage could deteriorate further, constraining financial flexibility.
Chin Hung International recorded full-year operating and net losses in 2025, driven by a heavily concentrated Q4 provisioning event related to unsold-unit receivables and litigation, but the clear earnings recovery in 2026 Q1 — with a 6.0% operating margin and positive net income — demonstrates that underlying profitability has reasserted itself following the clean-up. A ₩3 trillion-plus backlog and steady new-order flow provide multi-year revenue visibility, and portfolio diversification into urban renewal, SOC, and power infrastructure points to a constructive medium-term earnings trajectory. The key offsetting constraints are the unresolved ownership overhang from Hyosung Heavy Industries (now entering its fifth year of unresolved 'strategic review'), persistent regional unsold-unit and cost-volatility risks, and two years of negative operating cash flow with rising leverage. Three variables will ultimately determine whether the valuation discount narrows: the quality of backlog conversion into profits, the durability of the 2026 Q1 cost-normalization trend, and the timing and nature of any resolution to the controlling-shareholder uncertainty.
본 리포트는 공시(DART)·시장 데이터(KRX) 기반의 AI 생성 정보 자료이며 투자 권유가 아닙니다.
This report is AI-generated from public disclosures (DART) and market data (KRX) for informational purposes only. It is not investment advice.
데이터 기준 2026-08-07 · KOSAI
(full report)