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Tongyang · 건설·건자재 · 코스피 · 리포트 2026-06-18
건재·건설 본업의 수익성 악화가 지속되는 가운데, AI 데이터센터 착공과 대규모 자사주 소각·주식병합 추진으로 사업 구조 전환 의지를 구체화하고 있다.
동양(001520)은 1955년 동양세멘트공업으로 설립되어 1976년 코스피에 상장한 후, 2016년 유진그룹 계열사로 편입된 건설·건자재 전문기업이다. 사업 부문은 레미콘 제조·판매와 건자재 유통을 담당하는 건재사업, 건설공사를 시행하는 건설사업, 아크릴원사 및 부직포를 제조·판매하는 섬유사업, 산업용 송풍기를 제조·판매하는 플랜트사업으로 구성돼 있다. 이 중 레미콘·건자재 중심의 건재사업이 매출의 주축이며, 70년 이상 축적된 기술력과 전국 단위 공급 네트워크가 핵심 경쟁 자산이다. 건설사업 부문은 민간·공공 발주처 대상 종합 시공을 수행하며, 광양바이오매스 발전소 EPC 공사 등 인프라 프로젝트 이력도 보유한다. 개발사업 채널로는 스튜디오 유지니아(영상 촬영 공간), 이태원111, 금왕에프원 등 부동산 개발 프로젝트를 수익 다변화 수단으로 육성 중이다. 회사는 AI 데이터센터와 시니어하우징을 차세대 성장동력으로 선언하고, 2026년 부천삼정 AI 허브센터 착공을 통해 인프라 플랫폼 사업자로의 전환을 공식화했다. 경쟁 구도에서는 레미콘 업계 1위 유진기업과 삼표시멘트·한일시멘트 등이 주요 경쟁사로 꼽힌다.
2023년은 매출 8,663억원, 영업이익 265억원(영업이익률 3.1%), 지배주주 귀속 순이익 182억원(EPS 95원)으로 최근 수년 중 가장 양호한 실적을 기록한 해였다. 그러나 이후 건설경기 침체가 가속화되면서 2024년에는 매출이 7,504억원으로 전년 대비 13.4% 감소하고, 영업이익이 -9억원(-0.1%)으로 사실상 소멸했다. 2024년에는 대규모 비영업 손실이 발생해 지배주주 귀속 순손실이 742억원(EPS -390원)에 달했다. 2025년은 매출이 6,306억원으로 추가 감소(전년 대비 -16.0%)하고 영업손실 207억원(-3.3%)이 지속됐으나, 비영업이익 개선으로 지배주주 귀속 순이익이 201억원(EPS 105원)으로 흑자 전환됐다. 분기별로는 2025년 1·3분기에 지배주주 순손실이 각각 104억원·84억원을 기록한 반면, 4분기에 308억원의 대규모 순이익이 발생해 연간 흑자를 견인했다. 이는 개발사업 수익 인식 등 일회성 요인이 집중된 것으로 분석된다. 2026년 1분기에는 매출 1,254억원으로 전년 동기(1,563억원) 대비 약 19.9% 감소하고, 영업손실도 87억원으로 전년 동기(60억원) 대비 확대됐다. 비영업이익 반영으로 지배주주 귀속 순이익은 65억원 흑자를 유지했다. 영업현금흐름은 2024년 -102억원, 2025년 -154억원으로 2년 연속 마이너스를 기록하며 핵심 사업의 현금 창출 역량이 지속 약화되고 있다. 부채비율도 2023년 39.5%에서 2025년 92.2%로 빠르게 상승하여 재무 레버리지 관리가 중요한 변수로 부각됐다.
국내 레미콘 업계는 코로나19 이후 건설경기 침체와 부동산 PF 부실, 착공 면적 감소라는 복합 악재 속에 극심한 불황을 겪고 있다. 삼표 마켓 리서치센터는 2025년 국내 레미콘 수요를 약 91.5백만㎥로 추정하며 이는 2021년 대비 37% 급감한 수치로 IMF 외환위기 당시를 하회하는 수준이라고 밝혔다. 2026년 수요도 약 91.1백만㎥로 전년과 큰 차이 없을 것으로 전망돼 단기 반등을 기대하기 어렵다. 대한건설정책연구원에 따르면 건설투자는 2025년 약 9% 감소한 뒤 2026년에는 2% 내외의 제한적 반등에 그칠 전망이며, 정부 SOC 예산 확대(전년 대비 +7.9%, 27.5조원)가 유일한 완충 변수다. 민간 건설경기는 여전히 고금리 잔재와 지방 PF 부실, 수도권-지방 양극화로 회복이 더딜 전망이다. 업계 1위인 유진기업도 2026년 1분기 레미콘 부문 영업손실이 전년보다 확대되는 등 수익성 압박이 업계 공통 현상임을 보여준다. 중장기적으로는 1970~80년대 노후 건축물의 재건축 수요와 AI·반도체 산업단지·데이터센터 등 비주거 특수 수요가 점진적 회복의 단초로 거론된다.
| 주가 | ₩1,085 |
|---|---|
| 시가총액 | 1,162억원 |
| PBR | 0.28 |
| ROE | 5.2% |
동양은 건설·건자재 본업 부진을 AI 데이터센터와 개발사업 수익화로 상쇄한다는 투트랙 전략을 구체적 실행 단계로 진입시키고 있다. 2026년 5월 LG CNS·디씨플랫폼·DL건설과의 파트너십을 기반으로 부천삼정 AI 허브센터(수전용량 9.8MW, IT 로드 7MW)를 착공했으며, 후속 사업인 인천 구월동 AI 허브센터도 2026년 내 추가 착공을 목표로 한다. 회사는 3년 이내 준공 데이터센터 포트폴리오의 준공 후 자산가치를 1조원대로 목표하고 있으며, 2026년 6월에는 부천 AI 허브센터 내 MEP 구매·구축 공사(365억원)를 수주하며 내부 연계 수주를 확보했다. 본격 서비스는 2028년 이후 개시 목표여서 해당 기간까지는 재무 기여가 제한적이다. 개발사업 부문에서는 금왕에프원이 2026년 1분기 흑자 전환에 성공하고 연간 20억원 이상의 영업이익 달성을 목표하는 등 수익화가 가시화되고 있다. 한편 2026년 6월 2일 이사회 결의로 추진 중인 자사주 소각(발행주식의 10.26%, 장부가 719억원 영구 소각)과 2대1 주식병합(6월 22일 임시주총 결의 예정)은 주당 지표 개선 및 시장 신뢰 회복을 겨냥한다. 건재사업에서는 특수 레미콘 개발과 관급 공사 비중 확대가 단기 수익성 방어 전략의 핵심이 될 전망이다.
현재 주가는 주당순자산(BPS 3,818원)을 현저히 하회하는 구간에 위치해 있어, 동종 건재·건설 업종 내에서도 자산 가치 대비 할인폭이 두드러진다. 이처럼 장부가를 크게 밑도는 배경에는 영업손실 지속, 영업현금흐름 마이너스, 부채비율의 빠른 상승 등 재무 펀더멘털에 대한 시장 우려가 반영돼 있다. 배당 지급 이력이 없어(DPS 0원) 배당 수익 기대는 현재 투자 논거로 작동하지 않는다. AI 데이터센터 착공·개발사업 수익화가 진행되면 사업 가치 재평가 논의가 가능하나, 2028년 이전 실질 수익 반영까지는 시간적 간격이 상당하다. 자사주 소각과 주식병합은 주당 지표를 기계적으로 개선하는 효과를 내지만, 영업 이익 구조 자체가 흑자로 전환되지 않는 한 할인 해소에는 한계가 있다.
부천삼정 AI 허브센터 착공(2026년 5월)에 이어 인천 구월동 프로젝트까지 단계적 확장 계획이 구체화됐다. LG CNS·디씨플랫폼과의 전략 파트너십과 DL건설 시공 구조가 사업 실행력을 뒷받침하며, 회사는 3년 내 준공 포트폴리오의 자산가치를 1조원대로 목표하고 있다. AI 수요 성장이 지속될 경우 임대 단가 상승 등 추가 업사이드도 기대할 수 있다. 이는 기존 건재·건설 사업과 독립적인 새로운 수익 구조로의 전환 가능성을 의미한다.
발행주식 총수의 10.26%(장부가 719억원)에 해당하는 자사주를 영구 소각하면 동일한 이익과 자산 규모 대비 주당 지표가 기계적으로 개선된다. 2대1 주식병합이 임시주총(2026년 6월 22일)을 통해 확정될 경우, 동전주 이미지 탈피와 기관·외국인 투자자 접근성 향상을 기대할 수 있다. 발행 주식 10% 이상 소각은 시장에서 유례가 드문 적극적 주주환원 신호로 평가된다.
금왕에프원의 2026년 1분기 흑자 전환, 스튜디오 유지니아의 공간 활용도 개선 등 개발사업 포트폴리오의 수익화가 점차 가시권에 들어오고 있다. 1970~80년대 노후 건축물의 재건축·리모델링 사이클 도래 시 레미콘 수요가 중장기적으로 회복될 수 있다. 정부의 SOC 예산 확대(+7.9%)도 관급 레미콘 물량 확보와 건설 수주에 긍정적 영향을 미칠 전망이다.
2025년 4개 분기 연속 영업손실을 기록한 데 이어 2026년 1분기도 영업손실 87억원으로 전년 동기(60억원) 대비 악화됐다. 매출은 2023년 8,663억원에서 2026년 1분기 연환산 약 5,000억원 수준으로 급감 추세다. 레미콘 출하량이 2026년에도 전년 수준에 머물 전망이어서 매출 반등의 구체적 계기가 불분명하다.
부채비율이 2023년 39.5%에서 2025년 92.2%로 단기간에 급상승했으며, AI 데이터센터 PF 조달 등 추가 부채 발생 시 재무 부담이 가중될 수 있다. 영업현금흐름은 2024년 -102억원, 2025년 -154억원으로 2년 연속 마이너스를 기록해 핵심 사업의 현금 창출 역량이 구조적으로 약화됐다. 이자 비용 부담이 높게 유지될 경우 이익 개선에 추가적인 걸림돌로 작용한다.
부천삼정 AI 허브센터는 2028년 이후 본격 서비스 개시가 목표여서 신사업이 재무제표에 실질 기여하기까지 최소 2년 이상의 공백이 존재한다. 건설 기간 중 PF 이자 비용과 공사비 변동 리스크가 수반되며, 임차사 확보 여부가 수익성의 핵심 변수다. 시니어하우징 등 다른 신사업 축은 아직 구체적 실행 일정이 제시되지 않아 불확실성이 잔존한다.
동양은 레미콘·건자재 중심의 전통 건설소재 기업이 AI 데이터센터·종합 디벨로퍼로 탈바꿈하는 전환점에 서 있다. 건재·건설 본업은 건설경기 침체가 장기화되면서 2025년 영업손실 207억원, 2026년 1분기 영업손실 87억원 등 수익성 부진이 이어지고 있으며, 매출도 2023년 고점 대비 큰 폭으로 감소하고 있다. 재무 건전성 측면에서는 부채비율의 빠른 상승과 영업현금흐름의 지속적 마이너스가 주요 관찰 포인트이며, AI 데이터센터 PF 추진 과정에서 추가 레버리지 가능성도 상존한다. 반면 부천삼정 AI 허브센터 착공, 장부가 기준 719억원 규모 자사주 영구 소각, 2대1 주식병합 추진은 사업 구조 전환과 주주가치 회복에 대한 명확한 의지를 시사한다. 신사업의 실질적 손익 반영은 2028년 이후로 예정돼 있어, 그 이전 재무 모멘텀은 개발사업 수익 인식 속도와 건재·건설 시황 회복 여부에 좌우된다. 시장이 주목할 단기 이벤트로는 6월 22일 임시주총(주식병합 결의), 2분기 실적 발표, 인천 AI 허브센터 착공 공시 등이 있으며, 이와 병행해 건축 착공 지표를 통한 건재 사업 저점 확인 작업이 중장기 시나리오 검토의 핵심이 될 전망이다.
English version
As core building materials and construction profitability continues to erode, Dongyang is operationalizing its business transformation via an AI data center groundbreaking and large-scale share cancellation and consolidation.
Dongyang (001520) was established in 1955 as Dongyang Cement Industry, listed on KOSPI in 1976, and joined the Yujin Group as a subsidiary in 2016. Its four business segments are: building materials (ready-mix concrete manufacturing and distribution, the revenue core), construction (general contracting), fiber (acrylic yarn and non-woven fabric), and plant (industrial blowers). The building materials segment anchors revenue, backed by over 70 years of technical know-how and a nationwide supply network. The construction segment handles public and private contracts including EPC work for infrastructure projects such as biomass power plants. Development projects—Studio Eugenia, Itaewon 111, and Geumwang F1—function as diversified revenue channels. The company has formally declared AI data centers and senior housing as next-generation growth engines, marking the Bucheon-Samjeong AI Hub Center groundbreaking in 2026 as its first infrastructure platform step. Key competitors in ready-mix include Yujin Enterprise (No. 1 by volume), Sampyo Cement, and Hanil Cement.
Fiscal 2023 was a relative high point—revenue of KRW 866.3bn, operating profit of KRW 26.5bn (OPM 3.1%), and controlling shareholder net income of KRW 18.2bn (EPS KRW 95). The construction downturn then accelerated: 2024 revenue fell 13.4% to KRW 750.4bn, and operating profit nearly vanished at -KRW 0.9bn (-0.1%). Large non-operating charges drove controlling shareholder net losses to KRW 74.2bn (EPS -KRW 390). In 2025, revenue contracted a further 16.0% to KRW 630.6bn, with an operating loss of KRW 20.7bn (-3.3%), yet non-operating income swung the controlling shareholder figure to a profit of KRW 20.1bn (EPS KRW 105). Quarterly, 2025Q1 and Q3 logged controlling shareholder net losses of KRW 10.4bn and KRW 8.4bn respectively, while 2025Q4 recorded a KRW 30.8bn net profit—likely driven by concentrated one-time development income recognition—that carried the full year into the black. In 2026Q1, revenue declined roughly 20% YoY to KRW 125.4bn and the operating loss widened to KRW 8.7bn (vs. KRW 6.0bn in 2025Q1), though non-operating income kept controlling shareholder net at +KRW 6.5bn. Operating cash flow remained negative for a second consecutive year at -KRW 15.4bn (2025) following -KRW 10.2bn (2024), highlighting structural cash generation weakness. The debt-to-equity ratio surged from 39.5% (2023) to 92.2% (2025), making balance sheet management an increasingly critical variable.
Korea's ready-mix concrete industry is enduring a severe downturn shaped by the post-pandemic construction slump, real estate PF distress, and a persistent decline in floor area breaking ground. Sampyo Market Research estimates 2025 domestic ready-mix demand at ~91.5mn ㎥—down 37% from 2021 and below IMF-crisis-era lows. Demand is forecast broadly flat at ~91.1mn ㎥ in 2026, offering little near-term reprieve. According to the Korea Research Institute for Construction Policy, construction investment is projected to fall ~9% in 2025 before a limited ~2% rebound in 2026, with the government's 7.9% increase in SOC budgets (KRW 27.5tn) as the primary support. Private construction remains constrained by lingering financing costs, regional polarization between the metropolitan area and provinces, and continued착공 declines. Even Yujin Enterprise, the No. 1 ready-mix producer, reported a widening operating loss in its concrete segment in 2026Q1, illustrating the industry-wide profitability squeeze. Medium-term demand catalysts cited include the redevelopment of aging 1970s–1980s buildings and specialized non-residential demand from AI clusters, semiconductor industrial parks, and data centers.
| Price | ₩1,085 |
|---|---|
| Market cap | ₩0.12T |
| P/B | 0.28 |
| ROE | 5.2% |
Dongyang has moved its twin-track strategy—monetizing development assets and building AI data centers to offset core business weakness—into concrete execution. In May 2026, the Bucheon-Samjeong AI Hub Center (9.8MW total power, 7MW IT load) broke ground via LG CNS, DCPlatform, and DL E&C; the follow-on Incheon Guwol-dong AI Hub Center targets an additional groundbreaking within 2026. The company aims for a combined post-completion data center asset value of KRW 1 trillion within three years. In June 2026, a KRW 36.5bn MEP procurement contract for the Bucheon center was disclosed, securing early in-project revenue. Full service is targeted post-2028, limiting near-term financial contribution from data centers. In the development segment, Geumwang F1 turned profitable in 2026Q1, targeting KRW 2bn+ annual operating profit. Meanwhile, the board's June 2, 2026 decision to permanently cancel 10.26% of issued shares (book value KRW 71.9bn) and conduct a 2-for-1 consolidation (subject to EGM on June 22, 2026) targets per-share metric improvement and market confidence restoration. Within building materials, premium ready-mix products and expanded government contract exposure are the primary near-term defensive strategies.
The current share price trades well below the per-share book value (BPS of KRW 3,818), a discount that stands out even within the building materials and construction peer group. This deep book-value discount reflects market concerns over persistent operating losses, two consecutive years of negative operating cash flow, and a rapidly rising debt ratio. With no dividend track record (DPS of KRW 0), income returns are not an active part of the current investment case. A re-rating toward asset value is plausible if AI data center development and property project monetization progress, but meaningful earnings recognition from those businesses lies beyond 2028. Share cancellation and consolidation mechanically improve per-share metrics, but a structural return to operating profitability would be required to meaningfully close the discount gap.
With the Bucheon-Samjeong AI Hub Center breaking ground in May 2026 and the Incheon Guwol-dong project in sequential planning, the data center expansion roadmap is becoming tangible. Strategic partnerships with LG CNS and DCPlatform, alongside DL E&C as builder, support execution credibility. The company targets KRW 1 trillion in data center asset value within three years. Accelerating AI demand could further boost rental rates, offering upside beyond baseline projections and representing a structurally new revenue stream independent of legacy building materials.
The permanent cancellation of 10.26% of issued shares (book value KRW 71.9bn) mechanically improves per-share book value and earnings metrics against the same underlying asset and profit base. A 2-for-1 consolidation, if approved at the June 22, 2026 EGM, would shed the penny-stock stigma and could improve accessibility for institutional and foreign investors. A cancellation exceeding 10% of issued capital is regarded as an unusually strong shareholder return signal in the Korean market.
Geumwang F1 turned profitable in 2026Q1 and Studio Eugenia is improving space utilization, marking visible progress in the development portfolio. An approaching redevelopment cycle for 1970s–1980s aging buildings could structurally lift ready-mix demand over the medium term. The government's 7.9% increase in SOC infrastructure spending is also expected to support government-sourced ready-mix volumes and construction contract flow.
Dongyang posted operating losses in all four quarters of 2025, and the 2026Q1 operating loss of KRW 8.7bn widened from KRW 6.0bn a year earlier. Revenue has contracted sharply from KRW 866.3bn in 2023 toward an annualized pace around KRW 500bn in 2026Q1. With ready-mix volumes forecast flat in 2026, a meaningful revenue inflection point remains elusive.
The debt-to-equity ratio surged from 39.5% in 2023 to 92.2% in 2025, with additional project financing for AI data centers likely to extend the leverage uptrend. Operating cash flow was negative in both 2024 (-KRW 10.2bn) and 2025 (-KRW 15.4bn), reflecting structural weakness in core business cash generation. Sustained elevated interest costs would compound the profitability headwind and restrict financial flexibility.
The Bucheon-Samjeong AI Hub Center targets full service only post-2028, leaving at least a two-year gap before the new business meaningfully contributes to the income statement. PF financing costs and construction cost variability carry risk during the build period, and tenant acquisition will be the critical determinant of project profitability. Other new business verticals such as senior housing still lack disclosed execution timelines, leaving meaningful uncertainty.
Dongyang stands at a strategic inflection point: a traditional building materials company attempting transformation into an AI data center developer and diversified property developer. Core building materials and construction continue to disappoint—2025 operating loss of KRW 20.7bn and a widening 2026Q1 operating loss of KRW 8.7bn—as revenue has contracted sharply from its 2023 peak. Balance sheet vigilance is warranted: the debt ratio has risen rapidly and operating cash flow has been negative for two consecutive years, with further potential leverage from ongoing data center PF activity. On the other hand, the Bucheon-Samjeong AI Hub Center groundbreaking, the permanent cancellation of shares worth KRW 71.9bn at book, and the proposed share consolidation collectively signal a clear commitment to business transformation and shareholder value restoration. New business earnings contributions are not expected until post-2028, meaning near-term financial momentum depends on the pace of development asset income recognition and any early recovery in construction activity. Near-term events to watch include the June 22 EGM vote on the share consolidation, 2Q earnings, and the Incheon AI Hub Center groundbreaking—alongside building permit and 착공 leading indicators as the key medium-term gauge of whether the building materials segment has found its floor.
본 리포트는 공시(DART)·시장 데이터(KRX) 기반의 AI 생성 정보 자료이며 투자 권유가 아닙니다.
This report is AI-generated from public disclosures (DART) and market data (KRX) for informational purposes only. It is not investment advice.
데이터 기준 2026-08-07 · KOSAI
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