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BYC · 섬유·패션·생활 · 코스피 · 리포트 2026-09-05
속옷 제조업체 BYC는 최근 몇 년간 영업이익의 대부분을 부동산 임대사업에서 창출하며, 본업 부진과 자산가치 논쟁이 동시에 진행 중인 회사다.
BYC는 1946년 설립된 국내 대표 내의(속옷) 제조·유통 기업으로, 팬티·브래지어·메리야스 등을 생산해 도소매 유통망과 직영점, 온라인몰을 통해 판매한다. 그러나 최근 공시 및 보도를 종합하면 회사의 사업구조는 섬유(내의) 부문과 건설·분양·임대 부문으로 나뉘며, 후자의 비중이 갈수록 커지고 있다. 씨저널 보도에 따르면 섬유 부문 매출액은 2022년 1274억원에서 2023년 1217억원, 2024년 1166억원으로 하락세다. 반면 같은 매체는 2024년 영업이익 기준으로 섬유 부문이 약 24%, 임대사업이 약 75%의 비중을 각각 보였다고 전했다. 앞선 시점의 데이터를 보면 2024년 3분기 누적 연결기준 매출액은 섬유 부문 809억원, 건설·분양 및 임대 부문은 370억원으로 집계됐고, 전년도 같은 기간에 비해 섬유 사업 수익은 4.4% 줄고 임대 관련 수익은 8.9% 늘었다. 같은 기간 영업이익에서 임대업이 차지하는 비중이 무려 97%에 달하는 것으로 나타났다는 점은 회사의 손익구조가 사실상 부동산 임대·개발사업에 크게 의존하고 있음을 보여준다. 회사가 보유한 부동산 규모도 상당한데, 2024년 말 기준 BYC가 보유한 부동산의 장부금액은 4490억원, 공정가치로 따지면 1조 1934억에 달했다. 경쟁 구도 측면에서는 글로벌 캐주얼·이지웨어 브랜드와 온라인 자체브랜드(PB)의 확장으로 내의 시장 경쟁이 심화되는 가운데, 회사는 신사업 투자보다 기존 내의 브랜드와 부동산 자산 관리에 무게를 두는 보수적 전략을 유지해온 것으로 평가된다.
2025년 연결 매출은 1,631.7억원으로 2024년 1,652.1억원, 2023년 1,684.0억원, 2022년 1,696.8억원과 비교해 4년째 완만한 감소세를 이어갔다. 반면 영업이익은 2025년 265.7억원으로 2024년 238.3억원에서 늘었고, 영업이익률도 16.3%로 2024년 14.4%에서 개선됐다. 지배주주 순이익은 2025년 195.8억원, 2024년 184.1억원, 2023년 236.8억원이었던 반면 2022년에는 352.9억원으로 유독 컸는데, 같은 해 영업이익(253.3억원)과의 격차를 볼 때 비영업 손익 요인이 반영되었을 가능성을 시사한다. 분기별로 보면 2025년 2분기 매출 394.9억원·영업이익 27.8억원(마진 7.0%)에서 3분기 391.0억원·82.5억원(21.1%), 4분기 492.3억원·113.4억원(23.0%)으로 하반기 들어 마진이 크게 개선됐다. 그러나 2026년 1분기에는 매출 363.1억원·영업이익 55.9억원(15.4%)으로 다소 낮아졌고, 2026년 2분기에는 매출 434.3억원으로 늘었음에도 영업이익은 29.9억원(6.9%)에 그쳐 마진이 다시 낮아지는 모습을 보였다. 이러한 분기별 편차는 건설·분양 매출의 인식 시점과 임대수익의 계절성이 맞물린 결과로 해석할 수 있으며, 단일 분기의 마진만으로 연간 추세를 단정하기는 어렵다. 실제로 FnGuide는 2025년 3분기 누적 전년동기 대비 연결기준 매출액은 3.4% 감소, 영업이익은 16.0% 증가, 당기순이익은 8.9% 증가했으며, 국내 시장 경쟁 심화와 인구 고령화, 저출산으로 매출은 감소했으나, 원가 절감과 비용 효율화로 매출총이익과 이익률이 개선됐다고 설명했다. 현금흐름 측면에서는 2025년 영업활동현금흐름이 342.3억원으로 2024년 282.2억원, 2023년 303.1억원, 2022년 104.7억원 대비 꾸준히 개선되는 흐름을 보였다.
국내 내의(속옷) 시장은 인구구조 변화와 소비 채널 전환이라는 두 가지 구조적 압력을 동시에 받고 있다. 고령화와 저출산으로 전체 수요 기반이 정체되는 가운데, 글로벌 캐주얼·이지웨어 브랜드의 국내 진출 확대와 온라인 플랫폼의 자체 브랜드(PB) 상품 확산으로 경쟁이 심화되고 있다는 평가가 나온다. 이는 앞서 언급한 FnGuide의 진단과도 궤를 같이 한다. 이러한 환경에서 BYC의 섬유 부문 매출은 최근 3개년 연속 감소세를 보였으며, 이는 업계 전반의 구조적 정체와 무관하지 않다. 반면 BYC는 오랜 기간 축적한 상업용 부동산·오피스텔·지식산업센터 등을 통해 임대수익을 안정적으로 창출하며 본업 부진을 상당 부분 상쇄하고 있다는 점에서, 순수 의류·섬유 기업과는 다른 손익 구조를 갖는다. 이 때문에 시장에서는 BYC를 전통적인 패션·섬유 기업이 아니라 자산 보유형 기업으로 분류하는 시각도 존재한다. 국내 행동주의 펀드 업계에서는 저평가 논쟁이 있는 자산 보유 기업들을 대상으로 한 캠페인이 늘어나는 추세이며, 정부의 기업 밸류업 프로그램 추진과 상법 개정 논의가 이러한 흐름에 영향을 주고 있다는 평가도 나온다.
| 주가 | ₩36,100 |
|---|---|
| 시가총액 | 2,255억원 |
| PER | 13.1 |
| PBR | 0.52 |
| ROE | 4.1% |
| 배당수익률 | 1.11% |
회사는 별도의 정량적 매출·이익 가이던스를 공식적으로 제시하지 않고 있어, 향후 실적 전망은 분기 공시와 시장 컨센서스를 통해 확인해야 한다. 본업인 내의 부문은 인구구조 변화에 따른 시장 정체가 이어질 것으로 보이는 가운데, 회사가 신사업 확장보다 기존 브랜드와 유통망 관리에 주력해온 만큼 단기간 내 큰 폭의 반전은 기대하기 어렵다는 시각이 있다. 반면 부동산 부문은 보유 자산의 임대차 갱신, 재건축·재개발 가능성, 지식산업센터 등 개발사업의 진행 상황이 향후 실적의 변동성을 좌우할 핵심 변수로 지목된다. 지배구조 측면에서는 2대 주주 트러스톤자산운용이 배당 확대, 자기주식 매입·소각, 부동산의 효율적 활용 등을 지속적으로 요구해온 만큼, 향후 이사회의 대응 방식과 정기주주총회에서의 논의가 주주환원 정책 변화 여부를 가늠할 변수가 될 수 있다. 앞서 2024년 초 이사회에서 유통주식 수 확대를 위해 1대10 비율로 액면분할을 결정한 사례는 트러스톤의 주장을 부분적으로 수용한 조치로 평가된다. 최근에는 오너 일가 내 상속 관련 소송이 진행 중인 것으로 알려져, 이 소송의 진행 경과가 지분 구조와 의결권 행사에 어떤 영향을 줄지도 주시할 부분이다.
BYC는 보유 부동산 자산이 상당한 규모임에도 이를 사업가치에 어떻게 반영해야 하는지를 둘러싼 논쟁이 오랫동안 이어져 온 종목이다. 주가순자산비율은 순자산에 못 미치는 수준에서 거래되는 구간에 위치해 있으며, 이는 자산 보유형 기업에 대한 시장의 상시적인 논의 대상이 되어 왔다. 이익 측면에서는 2022년 이후 순이익 규모가 등락을 보였다가 최근 다시 회복되는 흐름을 보였고, 이는 주가수익비율 수준에도 영향을 미치는 요인이다. 배당과 관련해서는 회사가 오랜 기간 별도 재무제표 기준의 배당 정책을 유지해온 반면, 소수주주 측에서는 연결 기준 이익을 반영한 배당 확대를 요구해온 이력이 있어, 배당수익률의 향후 방향은 이사회의 정책 결정에 따라 달라질 수 있는 변수로 남아 있다. 총주식수와 유통주식수의 차이는 상당한 자기주식 비중을 시사하며, 이는 향후 소각이나 활용 방식에 대한 논의가 이어질 수 있는 지점이다.
BYC는 전국 주요 상권에 상업용 건물, 오피스텔, 지식산업센터 등을 다수 보유하고 있으며, 2024년 말 기준 부동산의 장부금액은 4490억원, 공정가치로는 1조 1934억에 달했다. 이는 회사 시가총액 대비 상당한 규모로, 시장에서 자산가치와 시가총액 간 격차에 대한 논의가 꾸준히 제기되는 배경이다. 트러스톤자산운용은 과거 공개서한을 통해 보유 부동산의 활용도를 높이는 방안을 지속적으로 제안해왔다.
본업인 섬유 부문의 정체에도 불구하고 임대·건설·분양 부문이 영업이익의 대부분을 책임지며 회사 전체 수익성을 지지하고 있다. 2024년 3분기 누적 기준 영업이익에서 임대업이 차지하는 비중은 97%에 달했다. 이러한 구조는 본업 부진이 회사 전체 손익에 미치는 영향을 완화하는 완충 역할을 한다.
2대 주주 트러스톤자산운용은 2021년부터 배당 확대, 자기주식 매입·소각, 지배구조 개선을 지속적으로 요구해왔으며, 2024년 초 액면분할 결정은 이러한 요구를 부분적으로 수용한 사례로 평가된다. 향후 이사회가 추가적인 주주환원 정책 변화에 나설지는 지속적인 관찰 대상이다.
섬유 부문 매출액은 2022년 1274억원에서 2023년 1217억원, 2024년 1166억원으로 하락세를 이어갔다. 인구 고령화, 저출산, 글로벌 브랜드와의 경쟁 심화가 겹치며 내의 시장 자체의 성장 여력이 제한적이라는 평가가 나온다.
트러스톤자산운용이 제기한 주주제안은 BYC 정기주주총회에서 매번 지분 구조상 최대주주 측의 의결권만으로 충분히 부결됐다. 최근에는 오너 일가 내 상속 관련 소송까지 겹치며 지배구조 관련 불확실성이 이어지고 있다.
2025년 2분기부터 2026년 2분기까지 분기 영업이익률은 6.9%에서 23.0%까지 크게 오르내렸다. 건설·분양 매출의 인식 시점에 따른 편차가 이러한 변동성의 배경으로 지목되며, 단일 분기 실적만으로 연간 추세를 판단하기는 어렵다.
BYC는 내의 제조라는 본업과 대규모 부동산 임대·개발사업이라는 두 개의 축으로 구성된 회사로, 최근 4개년 실적을 보면 매출은 완만히 감소했지만 영업이익률은 회복되는 흐름을 보였다. 손익 구조상 임대·건설 부문이 이익의 대부분을 책임지고 있어, 본업 부진이 전체 실적에 주는 충격은 제한적인 편이다. 다만 분기별 실적 편차가 크고, 2대 주주 트러스톤자산운용과의 지배구조·주주환원 관련 논쟁이 수년째 이어지고 있으며, 최근에는 오너 일가 내 상속 소송까지 더해져 불확실성이 존재한다. 보유 부동산의 자산가치와 시가총액 간 격차는 시장에서 꾸준히 논의되는 주제이나, 이를 어떻게 해석할지는 투자자별 판단에 따라 달라질 수 있는 영역이다. 앞으로는 분기별 마진 추이, 배당 정책의 변화 여부, 그리고 지배구조 관련 소송과 주주총회 결과가 회사의 방향성을 가늠하는 핵심 변수가 될 것으로 보인다.
English version
Underwear maker BYC has generated most of its operating profit from real estate leasing in recent years, making it a company where core-business softness and an ongoing asset-value debate coexist.
Founded in 1946, BYC is a leading domestic manufacturer and distributor of innerwear, producing underwear, bras, and knitwear sold through wholesale networks, directly operated stores, and online channels. However, a review of recent disclosures and news coverage shows the company's business is effectively split between a textile/underwear segment and a construction/sales/leasing segment, with the latter's weight growing over time. According to C-Journal, textile segment revenue declined from KRW 127.4 billion in 2022 to KRW 121.7 billion in 2023 and KRW 116.6 billion in 2024. The same outlet reported that on a 2024 operating profit basis, the textile segment accounted for about 24% and the leasing business about 75%. Earlier data showed that for the nine months through Q3 2024 on a consolidated basis, textile segment revenue was KRW 80.9 billion and construction/sales/leasing segment revenue was KRW 37.0 billion, with textile revenue down 4.4% and leasing-related revenue up 8.9% year over year. Over the same period, the leasing business accounted for as much as 97% of operating profit, indicating the company's earnings structure is heavily dependent on its real estate leasing and development operations. The scale of its property holdings is also notable: as of end-2024, the book value of BYC's real estate was KRW 449.0 billion, while its fair value reached KRW 1.1934 trillion. On the competitive front, intensifying competition from global casualwear/loungewear brands and online private-label products has coincided with what is generally seen as a conservative strategy that favors managing existing underwear brands and real estate assets over new business investment.
2025 consolidated revenue came to KRW 163.17 billion, continuing a mild four-year decline from KRW 165.21 billion in 2024, KRW 168.40 billion in 2023, and KRW 169.68 billion in 2022. Operating profit, however, rose to KRW 26.57 billion in 2025 from KRW 23.83 billion in 2024, lifting the operating margin to 16.3% from 14.4%. Net income attributable to owners was KRW 19.58 billion in 2025, KRW 18.41 billion in 2024, and KRW 23.68 billion in 2023, but stood out at KRW 35.29 billion in 2022 — a gap versus that year's operating profit of KRW 25.33 billion that suggests a non-operating item may have been at play. On a quarterly basis, margins improved markedly in the second half of the year, from revenue of KRW 39.49 billion and operating profit of KRW 2.78 billion (7.0% margin) in Q2 2025 to KRW 39.10 billion and KRW 8.25 billion (21.1%) in Q3, and KRW 49.23 billion and KRW 11.34 billion (23.0%) in Q4. But margins eased again in Q1 2026, with revenue of KRW 36.31 billion and operating profit of KRW 5.59 billion (15.4%), and further in Q2 2026, where revenue rose to KRW 43.43 billion yet operating profit was only KRW 2.99 billion (6.9%). This quarter-to-quarter variability likely reflects the combined effect of construction/sales revenue recognition timing and the seasonality of rental income, making it difficult to draw an annual conclusion from any single quarter's margin. Indeed, FnGuide noted that for the nine months through Q3 2025, consolidated revenue fell 3.4% year over year while operating profit rose 16.0% and net income rose 8.9%, with revenue declining due to intensifying domestic competition, an aging population, and a low birth rate, even as cost reduction and efficiency gains improved gross profit and margins. On the cash flow side, operating cash flow improved steadily to KRW 34.23 billion in 2025 from KRW 28.22 billion in 2024, KRW 30.31 billion in 2023, and KRW 10.47 billion in 2022.
South Korea's innerwear market faces two structural pressures simultaneously: demographic shifts and a shift in consumption channels. Amid an aging population and low birth rate that are stagnating the overall demand base, competition is said to be intensifying due to the expanding domestic presence of global casualwear/loungewear brands and the spread of private-label products on online platforms. This aligns with the diagnosis noted above from FnGuide. Against this backdrop, BYC's textile segment revenue has declined for three consecutive recent years, a trend not unrelated to the industry-wide structural stagnation. On the other hand, BYC has offset much of its core-business softness by generating stable rental income from commercial real estate, office suites, and knowledge-industry centers accumulated over many years, giving it a different profit structure from a purely apparel/textile company. For this reason, some market participants classify BYC not as a traditional fashion/textile company but as an asset-holding company. Within Korea's activist fund industry, campaigns targeting asset-rich companies subject to valuation debates are said to be increasing, a trend that is reportedly influenced by the government's corporate value-up program and ongoing discussions of commercial code reform.
| Price | ₩36,100 |
|---|---|
| Market cap | ₩0.23T |
| P/E | 13.1 |
| P/B | 0.52 |
| ROE | 4.1% |
| Dividend yield | 1.11% |
The company does not officially provide quantitative revenue or profit guidance, so future earnings expectations must be tracked through quarterly disclosures and market consensus. The core underwear business is expected to continue facing market stagnation tied to demographic shifts, and since the company has focused more on managing existing brands and distribution networks than on new business expansion, some observers see limited scope for a swift turnaround in the near term. In the real estate segment, the progress of lease renewals, potential redevelopment, and development projects such as knowledge-industry centers are cited as the key variables that will drive future earnings volatility. On the governance front, given that second-largest shareholder Trueston Asset Management has repeatedly called for expanded dividends, treasury stock buybacks and cancellations, and more efficient use of real estate, how the board responds and what is discussed at future annual general meetings could be a variable in whether shareholder return policy changes. Notably, the board's decision in early 2024 to carry out a 1-for-10 stock split to expand the number of shares outstanding was seen as a step that partially accommodated Trueston's demands. More recently, an inheritance-related lawsuit within the owner family has reportedly been underway, and how this litigation progresses and what effect it has on the shareholding structure and voting rights is also worth monitoring.
BYC has long been a stock subject to debate over how its substantial real estate holdings should be reflected in its business value. Its price-to-book ratio sits in a range below net asset value, a recurring subject of market discussion for asset-holding companies. On the earnings side, net income fluctuated after 2022 before recovering more recently, a factor that also feeds into the level of its price-to-earnings ratio. On dividends, while the company has long maintained a payout policy based on standalone (non-consolidated) financial statements, minority shareholders have a history of calling for expanded dividends reflecting consolidated earnings, leaving the future direction of dividend yield dependent on board policy decisions. The gap between total shares issued and shares in circulation suggests a meaningful proportion of treasury stock, a point that could remain subject to future discussion over cancellation or other uses.
BYC owns numerous commercial buildings, office suites, and knowledge-industry centers across major commercial districts nationwide, with the book value of its real estate reaching KRW 449.0 billion and its fair value reaching KRW 1.1934 trillion as of end-2024. This is substantial relative to the company's market capitalization, forming the backdrop for ongoing market discussion of the gap between asset value and market value. Trueston Asset Management has repeatedly proposed ways to enhance the utilization of the company's real estate holdings through public letters.
Despite stagnation in the core textile business, the leasing/construction/sales segment accounts for most of operating profit, underpinning overall profitability. For the nine months through Q3 2024, the leasing business accounted for as much as 97% of operating profit. This structure acts as a buffer that mitigates the impact of core-business weakness on overall results.
Second-largest shareholder Trueston Asset Management has continuously demanded expanded dividends, treasury stock buybacks and cancellations, and governance improvements since 2021, and the early-2024 stock-split decision was seen as a step that partially accommodated these demands. Whether the board pursues further shareholder return policy changes remains a point to continue monitoring.
Textile segment revenue continued to decline, from KRW 127.4 billion in 2022 to KRW 121.7 billion in 2023 and KRW 116.6 billion in 2024. With an aging population, a low birth rate, and intensifying competition from global brands all compounding, the domestic underwear market itself is seen as having limited growth potential.
Shareholder proposals raised by Trueston Asset Management have consistently been voted down at BYC's annual general meetings solely on the strength of the controlling shareholder bloc's voting rights. More recently, an inheritance-related lawsuit within the owner family has added to ongoing governance-related uncertainty.
From Q2 2025 through Q2 2026, quarterly operating margins swung widely, from 6.9% to 23.0%. This volatility is attributed to timing differences in construction/sales revenue recognition, making it difficult to judge the annual trend from any single quarter's results.
BYC is a company built on two pillars: its core underwear manufacturing business and a large-scale real estate leasing and development operation. Over the past four fiscal years, revenue has declined mildly while the operating margin has shown a recovering trend. Because the leasing/construction segment accounts for most of profit, the impact of core-business weakness on overall results has been relatively contained. That said, quarterly results show considerable variability, governance and shareholder-return disputes with second-largest shareholder Trueston Asset Management have persisted for years, and an inheritance lawsuit within the owner family has recently added further uncertainty. The gap between the value of the company's real estate holdings and its market capitalization is a subject of continuing market discussion, though how to interpret it is a matter that may vary by investor. Going forward, quarterly margin trends, any changes in dividend policy, and the outcome of governance-related litigation and shareholder meetings are likely to be the key variables shaping the company's direction.
본 리포트는 공시(DART)·시장 데이터(KRX) 기반의 AI 생성 정보 자료이며 투자 권유가 아닙니다.
This report is AI-generated from public disclosures (DART) and market data (KRX) for informational purposes only. It is not investment advice.
데이터 기준 2026-09-22 · KOSAI
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