KOSAI — AI 종목 리서치 · 인터랙티브 리포트 ↗ · 전체 종목
Kyungbang · 섬유·패션·생활 · 코스피 · 리포트 2026-09-05
경방은 2023년 순손실에서 벗어나 2024~2025년 이익 회복세를 이어갔지만 2026년 2분기에는 영업이익에도 불구 순손실로 돌아섰고, 시장의 관심은 실적보다 영등포 타임스퀘어의 부동산 자산가치에 쏠려 있다.
경방은 1919년 김성수(인촌)의 주도로 설립된 경성방직주식회사를 모태로 하는 국내 최장수 제조기업 중 하나다. 사업구조는 크게 면사·직물을 생산하는 섬유 제조 부문과 서울 영등포에서 복합쇼핑몰 '타임스퀘어'를 운영하는 부동산 임대 부문으로 나뉜다. 2025년 3분기 사업보고서 기준 두 부문의 매출 비중은 섬유가 55%, 복합몰이 45%로 섬유가 소폭 앞서지만, 영업이익 비중은 복합몰 부문이 7배 이상 높게 나타난다. 타임스퀘어에는 신세계백화점, 코트야드 메리어트 호텔, CGV, 이마트, 교보문고 등 대형 시설이 입점해 쇼핑·문화·숙박을 아우르는 원스톱 몰링 공간을 구성하고 있다. 제조 부문은 100% 지분을 보유한 베트남 완전자회사 경방베트남을 통해 생산 기지를 다변화해 인건비 부담을 낮추는 전략을 취하고 있다. 전통 제조업 특성상 원자재(원면) 가격과 인건비 변동에 따라 섬유 부문 수익성이 크게 흔들리는 구조적 특징을 가지며, 이는 시장 상황이 불리할 때 실적 변동성을 키우는 요인으로 작용한다. 반면 부동산 임대 부문은 상권 입지와 장기 임대 계약에 기반해 상대적으로 안정적인 현금흐름을 제공한다. 국내 면방 경쟁사들과 비교하면 부동산 겸업을 통한 사업 다각화가 경방의 뚜렷한 차별점으로 꼽힌다.
경방의 연간 실적은 2022년 매출 3,892억원·영업이익 319억원(영업이익률 8.2%)에서 2023년 매출 3,935억원·영업이익 160억원(영업이익률 4.1%)으로 이익률이 크게 둔화됐고, 지배주주순이익은 –135억원으로 순손실을 기록했다. 2024년에는 매출 3,973억원, 영업이익 334억원(영업이익률 8.4%)으로 회복되며 지배주주순이익이 236억원으로 흑자 전환했다. 2025년에는 매출 4,125억원, 영업이익 460억원으로 영업이익률이 11.2%까지 올라 최근 4개 사업연도 중 가장 높은 수익성을 기록했고, 지배주주순이익도 474억원으로 확대됐다. 분기별로 보면 2025년 2분기 매출 951억원·영업이익 55억원·순이익 90억원에서 3분기 매출 969억원·영업이익 107억원·순이익 159억원, 4분기 매출 1,182억원·영업이익 189억원·순이익 181억원으로 하반기 들어 이익 개선이 뚜렷했다. 2026년 1분기는 매출 1,110억원·영업이익 178억원·순이익 205억원으로 이 흐름을 이어갔으나, 2분기에는 매출 1,171억원·영업이익 112억원을 기록하고도 순이익이 –22억원으로 적자 전환했다. 영업이익이 유지된 상태에서 순이익만 적자로 돌아선 것은 영업외 손익이나 세금 등 영업이익 하단의 항목에서 부담이 발생했음을 시사하나, 구체적 원인은 공시 자료만으로는 특정되지 않는다. 2025년 3분기부터 2026년 2분기까지 최근 네 개 분기 지배주주순이익 합계는 523억원으로, 연간 기준으로 보면 여전히 2024년 전체 실적을 웃도는 수준이다. 전반적으로 부동산 임대 부문의 안정적 기여와 섬유 부문의 수익성 개선이 겹치며 다년간 이익 회복 흐름이 이어지고 있으나, 2026년 2분기처럼 분기 단위에서는 변동성이 여전히 존재한다.
국내 섬유산업은 구조적 저성장 국면에 놓여 있으며, 한국고용정보원은 2026년 하반기 섬유업종 수출이 미국의 통상규제, 중동발 공급망 충격, 중국의 저가 공세 등 하방 리스크로 전년 동기 대비 감소할 것으로 전망했다. 이는 내수 회복 가능성이 존재함에도 수출 측면에서는 부담이 지속된다는 뜻으로, 경방의 섬유 제조 부문에도 영향을 줄 수 있는 배경이다. 반면 국내 패션·의류 소비는 별도 흐름을 보이는데, 관련 업계 리포트에 따르면 2026년 하반기 내수 소비 회복과 해외 시장 확장이 동시에 진행되는 국면으로 평가되고 있다. 경방의 제조 부문은 이러한 소비 회복의 직접적 수혜 대상이라기보다는 원사·직물 공급망에 위치해 있어 최종 브랜드사 대비 업황 민감도의 성격이 다르다. 한편 부동산 임대 부문에서는 경방이 보유한 타임스퀘어가 서울 서남권 핵심 상권에 위치한 대표적 자산으로 꾸준히 언급되며, 금융투자업계에서는 경방을 오랜 기간 낮은 주가순자산비율 구간에서 거래된 자산주로 분류해왔다. 최근에는 상법 개정에 따른 자사주 소각 의무화와 밸류업 프로그램 확산으로 부동산 등 숨은 자산을 보유한 종목들에 대한 시장의 관심이 커지는 흐름도 관찰된다. 경쟁사인 국내 면방업체들과 비교할 때 경방은 부동산 임대라는 별도의 안정적 수익원을 보유하고 있어 섬유업 단독 기업과는 실적 구조가 다르다.
| 주가 | ₩7,990 |
|---|---|
| 시가총액 | 2,190억원 |
| PER | 3.9 |
| PBR | 0.25 |
| ROE | 6.6% |
| 배당수익률 | 2.00% |
회사 차원의 구체적인 매출·이익 가이던스나 신규 증설 계획은 최근 공개된 자료에서 확인되지 않아, 향후 실적 흐름은 기존 두 사업부의 자연적 추이에 좌우될 가능성이 크다. 섬유 부문은 원면가와 베트남 생산 비중 변화에 따라 수익성이 좌우되는 만큼, 국제 원자재 가격과 환율 여건이 주요 변수로 남아 있다. 부동산 임대 부문은 타임스퀘어의 임대 가동률과 방문객 수요가 안정적으로 유지되는 한 상대적으로 예측 가능한 현금흐름을 제공할 것으로 보인다. 시장에서는 자사주 소각 의무화 등 상법 개정에 따른 밸류업 압력이 자산주 전반에 확산되는 가운데, 경방과 같이 부동산 자산가치가 부각된 종목들이 주주환원 정책 변화의 관찰 대상으로 꼽히고 있다. 다만 회사가 구체적인 배당성향 상향이나 자사주 매입·소각 계획을 공식화했다는 근거는 최근 자료에서 확인되지 않는다. 2026년 2분기의 순손실 전환이 일회성 요인에 의한 것인지, 혹은 추세적 변화의 시작인지는 다음 분기 실적에서 확인이 필요한 부분이다. 섬유 수출 업황이 하방 압력을 받는 가운데 내수 패션 소비 회복이 어느 정도 반사 이익을 줄 수 있는지도 지켜볼 지점이다.
경방의 주가순자산비율은 순자산 대비 상당한 할인 구간에서 거래되는 편으로, 금융투자업계에서는 경방을 오랜 기간 낮은 주가순자산비율 구간에 머문 자산주로 분류해왔다. 이는 부동산(타임스퀘어) 등 보유 자산의 장부가치가 시장에서 온전히 반영되지 않고 있다는 시각과 함께 논의되는 부분이다. 이익 측면에서는 2023년 순손실에서 2024~2025년 흑자로 전환되며 회복세를 보였고, 이 회복 흐름이 주가지표에도 일부 반영되는 모습이 관찰된다. 다만 2026년 2분기처럼 영업이익에도 불구 순이익이 적자로 돌아가는 변동성이 남아 있어, 이익 회복의 지속성에 대한 판단은 다음 분기 실적으로 추가 확인이 필요하다. 배당 관련해서는 회사가 꾸준히 현금배당을 지급해온 이력이 있으나, 배당수익률 수준 자체를 특정 값으로 단정하기보다는 향후 배당 정책 변화 여부를 지속적으로 살펴볼 필요가 있다.
경방이 보유한 영등포 타임스퀘어는 쇼핑몰·오피스·호텔이 결합된 복합시설로 안정적인 임대 수익 기반을 갖추고 있으며, 언론에서는 단일 자산 가치만으로도 시가총액을 넘어선다는 평가가 반복적으로 제기된다. 신세계백화점, 메리어트 호텔, CGV 등 대형 임차인을 통한 임대 수익 안정성도 강점으로 꼽힌다. 상법 개정에 따른 자사주 소각 의무화와 밸류업 프로그램 확산 속에서 부동산 자산이 부각된 종목으로 시장의 관심을 받고 있다.
2023년 순손실을 기록했던 경방은 2024년과 2025년 연속으로 흑자를 이어갔고, 2025년 영업이익률은 11.2%로 최근 4개 사업연도 중 최고치를 기록했다. 2025년 하반기부터 2026년 1분기까지 분기별 순이익도 꾸준히 확대되는 흐름을 보였다. 부동산 임대와 섬유 제조 두 부문의 동반 개선이 이러한 회복을 뒷받침했다.
경방은 섬유 제조 단일 사업이 아니라 부동산 임대 부문을 함께 보유해, 섬유 업황 부진 시에도 임대 수익이 실적 하방을 일정 부분 완충하는 구조를 갖고 있다. 이는 국내 면방 전업 경쟁사들과 차별화되는 요인으로 꼽힌다. 베트남 생산기지를 통한 원가 관리 노력도 섬유 부문 수익성 방어에 기여하고 있다.
2026년 2분기에는 영업이익 112억원을 기록했음에도 지배주주순이익이 –22억원으로 적자 전환했다. 영업이익이 유지된 상태에서 순이익만 악화된 만큼 영업외 손익 등 영업이익 하단 항목의 부담이 있었을 가능성이 있으나 구체적 원인은 공시만으로 특정되지 않는다. 이러한 변동성은 분기 단위 실적 예측의 어려움을 보여준다.
한국고용정보원은 미국의 통상규제, 중동발 공급망 충격, 중국의 저가 공세 등을 이유로 2026년 하반기 국내 섬유업종 수출이 전년 동기 대비 감소할 것으로 전망했다. 경방의 섬유 제조 부문도 이러한 업황 흐름에서 자유롭지 않다. 원자재 가격과 인건비 변동에 민감한 전통 제조업 특성상 수익성 변동성이 지속될 수 있다.
타임스퀘어의 장부가치나 추정 시장가치가 시가총액을 상회한다는 평가가 반복돼도, 이러한 자산가치가 즉시 주가나 현금 환원으로 이어지는 것은 아니다. 부동산 자산의 실현에는 세제·법적 절차 등 제약이 따를 수 있어 자산가치 부각이 실적 개선으로 직결되기까지는 시차가 발생할 수 있다. 시장에서도 이러한 자산이 기업가치의 하방을 지지하는 역할은 가능하나, 그 자체가 실적 개선의 직접적 동력이 되기는 어렵다는 시각이 존재한다.
경방은 2023년 순손실에서 벗어나 2024~2025년 이익 회복세를 이어가며 2025년 영업이익률 11.2%로 최근 4개 사업연도 중 최고치를 기록했다. 그러나 2026년 2분기에는 영업이익을 유지하고도 순이익이 적자로 돌아서는 변동성을 보여, 이익 회복의 지속성은 다음 분기 실적으로 추가 확인이 필요하다. 사업구조상 매출은 섬유 부문이 소폭 앞서지만 영업이익은 영등포 타임스퀘어를 운영하는 복합몰 부문이 압도적으로 크며, 이 부동산 자산의 가치가 시가총액을 상회한다는 평가가 시장에서 꾸준히 제기되고 있다. 국내 섬유업종은 통상환경 악화와 중국의 저가 공세로 수출 하방압력이 예상되는 반면, 내수 패션 소비는 회복 국면에 있어 두 방향의 힘이 교차하고 있다. 상법 개정에 따른 자사주 소각 의무화와 밸류업 프로그램 확산은 경방과 같은 자산주에 대한 시장의 관심을 높이는 배경으로 작용하고 있으나, 회사 차원의 구체적인 주주환원 확대 계획이 공식화됐다는 근거는 확인되지 않는다. 향후 3분기 실적과 연간 결산, 자사주 관련 공시 등이 다음 판단의 근거가 될 것으로 보인다.
English version
Kyungbang has extended an earnings recovery since returning from a net loss in 2023, but posted a net loss in the second quarter of 2026 despite positive operating profit, while market attention has increasingly shifted from earnings to the real estate value of its Yeongdeungpo Time Square complex.
Kyungbang traces its roots to Kyungsung Spinning, founded in 1919 under the leadership of Kim Seong-su (Inchon), making it one of Korea's longest-operating manufacturers. Its business is broadly divided into a textile manufacturing segment producing cotton yarn and fabric, and a real estate leasing segment operating the Time Square mixed-use mall in Yeongdeungpo, Seoul. According to the third-quarter 2025 business report, textiles accounted for a slightly larger 55% of revenue versus 45% for the mall segment, but the mall segment's contribution to operating profit was more than seven times larger. Time Square houses major tenants including Shinsegae Department Store, Courtyard by Marriott, CGV, E-mart, and Kyobo Book Centre, forming an all-in-one malling space spanning shopping, culture, and lodging. In manufacturing, Kyungbang operates a wholly owned Vietnamese subsidiary, Kyungbang Vietnam, to diversify production and reduce labor cost burdens. As a traditional manufacturing business, the textile segment's profitability is heavily influenced by raw cotton prices and labor costs, a structural feature that amplifies earnings volatility when market conditions turn unfavorable. In contrast, the real estate leasing segment provides relatively stable cash flow underpinned by prime location and long-term lease contracts. Compared with domestic cotton-spinning peers, diversification into real estate is a distinguishing feature of Kyungbang's business model.
Kyungbang's annual results show operating margin compressing sharply from 8.2% in 2022 (revenue KRW 389.2 billion, operating profit KRW 31.9 billion) to 4.1% in 2023 (revenue KRW 393.5 billion, operating profit KRW 16.0 billion), with owners' net profit falling into a loss of KRW 13.5 billion that year. In 2024, results recovered to revenue of KRW 397.3 billion and operating profit of KRW 33.4 billion (8.4% margin), and owners' net profit turned positive at KRW 23.6 billion. In 2025, revenue rose to KRW 412.5 billion with operating profit of KRW 46.0 billion, lifting the operating margin to 11.2%, the highest of the past four fiscal years, while owners' net profit expanded to KRW 47.4 billion. On a quarterly basis, results improved steadily through the second half of 2025, from revenue of KRW 95.1 billion, operating profit of KRW 5.5 billion, and net profit of KRW 9.0 billion in the second quarter, to KRW 96.9 billion, KRW 10.7 billion, and KRW 15.9 billion in the third quarter, and KRW 118.2 billion, KRW 18.9 billion, and KRW 18.1 billion in the fourth quarter. The first quarter of 2026 continued this trend with revenue of KRW 111.0 billion, operating profit of KRW 17.8 billion, and net profit of KRW 20.5 billion, but the second quarter posted revenue of KRW 117.1 billion and operating profit of KRW 11.2 billion while net profit turned negative at KRW 2.2 billion. The fact that net profit turned negative while operating profit remained positive suggests a burden below the operating-profit line, such as non-operating items or taxes, though the specific cause cannot be pinpointed from disclosed figures alone. The sum of owners' net profit over the most recent four quarters, from the third quarter of 2025 through the second quarter of 2026, was KRW 52.3 billion, which on an annualized basis still exceeds the full-year 2024 result. Overall, a multi-year earnings recovery has been supported by the stable contribution of the real estate leasing segment combined with improved textile profitability, though quarter-to-quarter volatility, as seen in the second quarter of 2026, remains present.
Korea's textile industry remains in a structurally low-growth phase, and the Korea Employment Information Service has forecast that textile exports will decline year-on-year in the second half of 2026 due to downside risks including US trade restrictions, Middle East supply chain disruptions, and low-price competition from China. This implies that despite the possibility of a domestic demand recovery, export-side pressure is likely to persist, a backdrop that could also affect Kyungbang's textile manufacturing segment. Domestic apparel and fashion consumption, however, is following a different trajectory, with industry reports assessing the second half of 2026 as a period of simultaneous domestic consumption recovery and overseas market expansion. Kyungbang's manufacturing segment sits upstream in the yarn and fabric supply chain rather than directly benefiting from this consumer recovery, giving it a different sensitivity profile than final brand companies. Meanwhile, in the real estate leasing segment, Time Square continues to be cited as a flagship asset located in a core commercial district of southwestern Seoul, and the investment community has long classified Kyungbang as an asset-rich stock trading at a persistently low price-to-book ratio. More recently, mandatory treasury share cancellation under revised commercial law and the expansion of the value-up program have drawn increased market attention to companies holding hidden real estate assets. Compared with domestic cotton-spinning peers, Kyungbang's separate and stable real estate income stream gives it an earnings structure distinct from pure textile manufacturers.
| Price | ₩7,990 |
|---|---|
| Market cap | ₩0.22T |
| P/E | 3.9 |
| P/B | 0.25 |
| ROE | 6.6% |
| Dividend yield | 2.00% |
No concrete company-level revenue or profit guidance, nor any new capacity expansion plan, could be confirmed from recently available disclosures, suggesting future performance will likely hinge on the organic trajectory of the two existing business segments. Textile segment profitability will continue to depend on raw cotton prices and the mix of Vietnamese production, keeping global commodity prices and exchange rates as key variables. The real estate leasing segment is likely to provide relatively predictable cash flow as long as Time Square's occupancy and visitor demand remain stable. In the market, as value-up pressure from revised commercial law provisions such as mandatory treasury share cancellation spreads across asset-rich stocks, companies like Kyungbang with prominent real estate asset value are being watched for potential changes in shareholder return policy. However, no evidence in recent disclosures confirms that the company has formalized a higher dividend payout ratio or a specific share buyback and cancellation plan. Whether the net loss reported in the second quarter of 2026 stems from a one-off item or marks the start of a trend will need to be confirmed in subsequent quarterly results. It also remains to be seen how much a domestic apparel consumption recovery could offset downward pressure on textile export demand.
Kyungbang's price-to-book ratio tends to trade at a substantial discount to net asset value, and the investment community has long classified the company as an asset-rich stock persisting in a low price-to-book range. This is often discussed alongside the view that the book value of held assets, including Time Square, is not fully reflected in the market price. On the earnings side, the company moved from a net loss in 2023 to profitability in 2024 and 2025, a recovery trend that appears to be partly reflected in valuation metrics. However, volatility remains, as seen in the second quarter of 2026 when net profit turned negative despite positive operating profit, meaning the durability of the earnings recovery will require further confirmation in coming quarters. On dividends, the company has a track record of consistent cash distributions, though rather than fixing on a specific yield level, it is worth continuing to monitor whether dividend policy evolves going forward.
Kyungbang's Yeongdeungpo Time Square is a mixed-use complex combining a mall, offices, and a hotel with a stable leasing income base, and media reports have repeatedly noted that the value of this single asset alone exceeds the company's market capitalization. Stable leasing revenue backed by major tenants such as Shinsegae Department Store, Marriott, and CGV is also cited as a strength. Amid mandatory treasury share cancellation under revised commercial law and the spread of the value-up program, the stock has drawn market attention for its prominent real estate holdings.
After posting a net loss in 2023, Kyungbang returned to profitability in both 2024 and 2025, with the 2025 operating margin of 11.2% marking the highest level of the past four fiscal years. Quarterly net profit also expanded steadily from the second half of 2025 through the first quarter of 2026. This recovery was underpinned by simultaneous improvement in both the real estate leasing and textile manufacturing segments.
Rather than relying solely on textile manufacturing, Kyungbang also holds a real estate leasing segment, giving it a structure where leasing income can partly cushion downside in results even when the textile business weakens. This is cited as a differentiating factor versus domestic cotton-spinning-only competitors. Cost management efforts through its Vietnamese production base also contribute to defending textile segment profitability.
In the second quarter of 2026, Kyungbang posted operating profit of KRW 11.2 billion yet swung to a net loss attributable to owners of KRW 2.2 billion. Since operating profit was maintained while only net profit deteriorated, a burden from non-operating items below the operating-profit line is plausible, though the specific cause cannot be identified from disclosures alone. This volatility illustrates the difficulty of predicting quarterly results.
The Korea Employment Information Service has forecast that domestic textile exports will decline year-on-year in the second half of 2026, citing US trade restrictions, Middle East supply chain disruptions, and low-price competition from China. Kyungbang's textile manufacturing segment is not immune to this industry trend. As a traditional manufacturing business sensitive to raw material and labor cost fluctuations, profitability volatility could persist.
Even as Time Square's book or estimated market value is repeatedly noted to exceed the market capitalization, this asset value does not automatically translate into share price or cash realization. Realizing real estate assets can be constrained by tax and legal procedures, meaning there can be a time lag before asset value recognition translates into earnings improvement. Some market observers hold the view that such assets can support a floor for enterprise value but are unlikely on their own to be a direct driver of earnings improvement.
Kyungbang emerged from a net loss in 2023 and continued an earnings recovery through 2024 and 2025, posting a 2025 operating margin of 11.2%, the highest of the past four fiscal years. However, the second quarter of 2026 showed volatility as net profit turned negative despite operating profit being maintained, meaning the durability of the earnings recovery will require further confirmation in upcoming quarters. Structurally, textiles account for a slightly larger share of revenue, but operating profit is overwhelmingly driven by the mall segment operating Yeongdeungpo's Time Square, whose real estate value has consistently been assessed by the market as exceeding the company's market capitalization. Korea's textile industry faces export downside pressure from a worsening trade environment and low-price competition from China, even as domestic apparel consumption is in a recovery phase, creating cross-currents. Mandatory treasury share cancellation under revised commercial law and the expansion of the value-up program have increased market attention on asset-rich stocks like Kyungbang, though no evidence confirms the company has formalized a specific plan to expand shareholder returns. Third-quarter results, full-year settlement, and any treasury-share-related disclosures will likely serve as the basis for the next assessment.
본 리포트는 공시(DART)·시장 데이터(KRX) 기반의 AI 생성 정보 자료이며 투자 권유가 아닙니다.
This report is AI-generated from public disclosures (DART) and market data (KRX) for informational purposes only. It is not investment advice.
데이터 기준 2026-09-22 · KOSAI
(full report)